货车直上9楼，广深沪杭“工业上楼”提速

21世纪经济报道记者 陈思琦 深圳报道

货车直上9楼，这一魔幻场景在深圳渐成日常。

近日，深圳市举行2026年第二批重点项目暨新一批“工业上楼”项目现场推进会（以下简称“推进会”），279个重点项目集中启动，总投资1524.3亿元，年度计划投资390.9亿元。

推进会的举办地极具深意——南山红花岭智造基地。这一“工业上楼”标杆项目共16层，容积率高达6.71，可适配大型自动化设备与高端先进生产线的布局需求，目前已引入速腾聚创、越疆科技、众擎机器人、国微电子等多家明星企业。

深圳是国内土地资源最紧缺的一线城市，面积仅约上海的1/3、广州的1/4、北京的1/8。推进会上，深圳明确坚持市区联动、政企协作，按照“招商前置、按需定建、租售并举、成本具有竞争力”要求，在集中连片区域内高标准高质量加快推进“工业上楼”项目建设，全力确保好企业、好项目一定有好空间可落。

近年来，纽约、伦敦、旧金山、波士顿等国际大都市着力推动“都市工业”以破解产业空心化难题。国内城市除深圳外，今年还有广州、上海、杭州、宁波等地加速“工业上楼”。这不仅是对现实用地紧张问题的回应，更旨在探索一条研发创新与高端制造深度融合的“都市工业”中国路径，为城市集约高效发展蹚出新路。

（红花岭智造基地。南山区供图）

深圳领跑

“从众擎的研发总部到制造基地，车程仅需25分钟。工程师上午还在实验室调代码，下午就能下产线看装配效果。”推进会翌日，众擎智能制造（深圳红花岭）基地正式启用。众擎机器人创始人兼CEO赵同阳表示，公司实现了“楼上研发、楼下制造”的高效模式。

据了解，众擎智能制造（深圳红花岭）基地建筑面积1.2万平方米，构建了从来料质检、零部件装配测试、整机总装、下线测试，到量产出货与售后维护的一体化闭环制造流程。首批T800人形机器人已顺利下线，该产线可实现“每15分钟下线一台人形机器人”。

赵同阳表示，人形机器人行业的迭代可谓“周更”，如何快速响应、极速迭代，是产业发展需解决的核心问题。这也是众擎制造基地落地红花岭的原因：“背靠大湾区强大的产业链，我们拥有了包含关节电机、传感器、激光雷达等核心零部件的2小时供应链响应圈。产线上遇到临时问题，上午发现、下午解决、晚上回料，当天问题当天解决。”

基于日益迫切的工业用地需求，深圳是国内最早推行“工业上楼”的城市之一。20世纪90年代，红花岭片区曾集聚五金、塑胶、服装等劳动密集型产业，是典型的传统工业集聚区。南山区于2022年启动红花岭基地升级改造，以“工业上楼”为核心路径，推动工业空间向立体化、功能复合化转型。

如今，项目一期总建筑面积70.55万平方米，容积率达6.71。厂房共16层，首层层高达8米，2—9层层高6米，10层及以上层高为4.5米；荷载采用分级设计，首层达2吨/平方米，中间平台层达1.5吨/平方米，其余楼层则在0.8—1.0吨/平方米之间；配合8.7—10.9米的大柱网设计，能适配大型自动化设备与高端先进生产线的布局需求。

货车“直上9楼”，是红花岭基地的一大创新。项目借助螺旋盘道贯通不同楼层，创新实现“多首层”，货车可直接抵达多个楼层卸货，极大提升了物流效率。

（红花岭片区早期与现状。南山区供图）

在寸土寸金的深圳尤其南山区，被送“上楼”的不再是低附加值的传统大规模厂房，而是符合深圳“20+8”产业发展需求的高端先进生产线。“上下楼”不仅是物理连接，更重要的是催生“上下游”的创新化学反应。

今年2月，红花岭基地首批引入速腾聚创、越疆科技、众擎机器人、国微电子等14家链主企业及专精特新“小巨人”企业，“一楼一特色”，形成机器人、半导体与集成电路、新能源智能网联汽车、智能终端、智能传感器、网络与通信六大核心产业集群。

“比如，众擎机器人使用的激光雷达就是速腾聚创的。速腾在一栋，众擎在二栋，他们是邻居，实现了上下楼就是上下游。”园区运营负责人许斯杰透露，依靠产业链的紧密聚合与协同创新，首批14家入驻企业达产后，五年总产值预计超1830亿元。

据本地媒体报道，以红花岭基地为标杆，此次深圳又有16个“工业上楼”项目集中启动，包括永合高分子产业园提容项目、双林产业园提容项目、鹅公岭工业上楼项目、石岩街道总部经济园区（一期南及二期）更新单元、庙东产业园项目等。

例如永合高分子产业园提容项目，深圳市规划和自然资源局南山管理局3月发布《关于变更T401-0403宗地规划设计条件的公示》，其中介绍，该项目位于南山区高新技术产业园北区朗山路与科技北一路交汇处西南侧，用地面积23345.69平方米。经济技术指标拟进行变更，规定建筑面积由40700平方米调整为105057平方米，容积率由小于1.64调整为不大于4.5，建筑限高由不超过6层调整为不高于150米，其中厂房不高于70米。

龙华区推出观澜街道A932-0868通用产业用房标杆项目，预计总投资6.8亿元，重点布局智能终端、高端装备、新能源三大战略性新兴产业。目前该地块已进入公开挂牌阶段，前期精准对接后，已有5家优质企业达成入驻意向。

不难发现，这些“工业上楼”项目多分布于南山、龙岗、宝安、龙华等经济大区、产业强区，辖区机器人、高端装备等领域企业高度集聚。深圳正加快以立体空间破解用地瓶颈，托举高端制造的快速迭代。

遍地开花

加码“工业上楼”，深圳并非孤例。

21世纪经济报道记者梳理发现，今年以来，“工业上楼”在大湾区、长三角遍地开花，广州、上海、杭州、宁波、南京等城市或把“工业上楼”写入政府文件，或有具体项目传出进展。

今年3月，广东省现存最老火电厂——位于广州市荔湾区的“广州1935发电厂主厂区改造项目”产业大楼AB栋封顶。改造后的大楼将突破原有单一功能，成为“楼上研发、楼下生产”的百米摩天工厂。其中，1—6层为工业厂房，最大跨度15米、最高层高8米，“大跨度、高层高”方便企业灵活分隔；7—19层则为研发办公功能区。

视线转向长三角。

杭州率先给出量化指标。杭州市规划和自然资源局2月印发《关于切实做好规划资源要素保障工作的通知》，明确今年将新增高品质“工业上楼”空间300万平方米以上。《杭州市“智造社区”建设行动计划（2026—2027年）》则提出，通过两年攻坚培育建设30个以上“智造社区”，推动强研发、轻生产、低噪音、环保型企业“工业上楼”，形成“上下楼就是上下游”的产业链协同。

3月，联东U谷·宝山创智中心项目设计方案获批，成为2026年上海市宝山区首个获批的重点“工业上楼”项目。该项目规划为一类工业用地（M1），用地面积约83044平方米，容积率3.0，建筑高度80米，符合“工业上楼”导向。

3月表决通过的《宁波市城市更新条例》也明确，鼓励符合环境保护、减振隔振、垂直交通、设备载重和工艺需求等条件的产业项目在城市更新中实施“工业上楼”，打造高品质、定制化、经济型的产业新空间模式。

另据“秦淮发布”5月19日消息，南京市白下高新区新型都市产业园项目已完成约70%建设任务，预计明年底完工交付，计划引进车联网、物联网、人工智能、生物医药等相对无污染的工业项目。其中，园区5、6、7号楼的关键参数已进行针对性优化，包括用电功率从常规科研办公的120瓦/平方米提升至217瓦/平方米，楼面荷载从250公斤/平方米提升至800公斤/平方米，层高从常规的3.6米提高至4.8米。

（白下高新区新型都市产业园项目。图源：秦淮发布）

可见，“垂直工厂”不再是单一城市的探索，而是一场覆盖大湾区、长三角乃至全国范围的产业空间革命。

对此，国研新经济研究院创始院长朱克力撰文提醒，并非所有工业企业都适合在高楼中开展生产，“工业上楼”更适合一些工业用地稀缺、产业基础较好的城市，其他有着大量待开发土地且产业尚不活跃的中小城市应三思而行。

朱克力建议，这些有条件的产业强市应简化产业引进审批流程，设置产业负面清单，放宽产业准入标准，提高项目招引包容度，使“工业上楼”成为优化营商环境的新契机。