北京凯诺律师事务所：常常存在的几种违法用地行为

　　征收农村集体土地不同于征收国有土地上房屋，其征收程序有着很大的区别，补偿标准也有很大的差异，而且征收农民集体土地，也会直接关系着众多老百姓的切身利益，所以对于征收农民集体土地，我国对此有较为详细的法律规定，所有的征收项目，相关部门在推进过程中，都要严格按照法定程序进行，任何人、任何单位都不得违反。

　　只不过，在实践过程中，土地征收中往往还存在着各种问题，侵害老百姓合法权益的行为也是时常上演着，比如说最常见的就是征收方以各种理由降低征收补偿标准，或者是以各种方法迫使被征收人搬迁。除此以外，在很多征收项目中都还明晃晃地存在征收程序违法，违法用地的情况。凯诺律师就结合自己的办案经验，整理出了以下几种在土地征收中常常存在的违法用地行为，广大被征收人在征收中一定要注意。

　　一、未批先占

　　未批先占是土地征收中最为常见的违法用地情形之一。从实践过程中来看，极个别的征收方往往会在未办理任何审批手续的情况下，直接占用农村集体土地。想必大家都知道，征收农民集体土地与征收国有土地是完全不同的。征收农民集体土地时，相关部门必须要先将农村集体土地性质转为国有土地之后，才可以开始建设。也就是说，必须要办理家用地转用审批手续，在拿到征地手续之后，相关部门才能实际用地。

　　根据《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。

　　按照法律上规定的，如果没有办理审批手续，那么相关部门是不可以直接用地的，否则其用地行为则不符合法律法规，属于违法占地的行为，原则上也就侵害了被征收人的合法权益。所以，凯诺律师这里提醒大家，在遇到土地征收后，一定要审查此次征收项目是否有获得征地批复文件，一般如果有的话，相关部门会在网站上公开，若网站上都没有公布，那此征收项目就很有可能没有被批准，要么就是相关部门没有公布，没有公布征地批复文件，原则上也属于侵害被征收人知情权的行为。

　　二、以租代征

　　在土地征收中，以租代征也是较为常见的一种情形。众所周知，征收方想要拿到征地批复文件的前提条件之一就是，需要先依法依规地落实具体的征收程序，包括发布土地征收预公告、补偿安置方案，告知被征收人具体的征收事项，与被征收人就补偿事宜进行协商，并签订补偿安置协议，落实具体的征收补偿工作等等。

　　在这些前期的征收程序都落实到位之后，那么征收方才可以申请征地，但落实这些法定程序，往往需要很长一段时间，尤其是在此过程中，若存在当事人对补偿标准有异议的情况，就有可能会出现无限期的延长征收时间。所以从实践过程中来看，有的征收方为了规避审批手续，甚至为了降低征收成本，通常就会采取“以租代征”的方式来代替征收，即相关部门直接与村集体签订土地租赁合同，由村委会按照土地租赁合同的约定的租金给予村民一定的土地租赁费。

　　不过，需要大家明白的是，以租代征是法律禁止的，是不合法。根据《土地管理法》等法律规定，想要永久性占用土地，那么必须要以土地征收的方式来实现。需要再次强调的是，以租代征是征收方惯用的，规避审批手续的一种行为，其目的就是想要尽快实现征收。所以，凯诺律师需要大家注意的是，在遇到土地征收后，一定要注意是此次征收中是否存在以租代征的情况，若遇到土地被村委会或农村集体经济组织把土地租赁给征收方，建议被征收人一定要尽快向上一级有关部门投诉、举报，或者是审查查处。

　　三、骗取征地手续

　　因公共利益需要征收农民土地时，相关部门必须要通过合法的手段来获得征地批复文件。只不过实践过程中，极个别的征收方为了能尽快拿到征地批复文件，便会采取欺骗的手段来拿到征地文件，比如说所提交的材料与实际不符，征地面积被擅自扩大，征收目的明明是为了商业开发，却在办理审批手续时说成是因公共利益需要，又或说是，征收程序明明没有落实到位，相关补偿明明没有专户存储、专款专用，可在办理审批手续时，却全都予以肯定，相关补偿费也都落实到位等等。

　　对此，凯诺律师提醒大家，在土地征收中一定要审查是否存在以欺骗手段骗取征地手续的情形，若发现征地手续不合法，那么一定要向上一级有关部门投诉、举报。一般采取欺骗手段或者是超越职权批准用地的，相关部门所获得的征地批复文件是无效的。

　　根据《土地管理法》中的规定，无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效。

　　总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，土地征收与被征地农民的利益息息相关，所以在遇到土地征收后，一定要注意具体的征收细节，及时了解相关的法律法规，一旦发现征收程序、征收细节没有落实到位，没有保障自己在征地拆迁中的各项权益，或者是发现土地征收没有办理审批手续，相关部门采取以租代征的方式实际占用土地等，建议被征收人尽快收集相关的证据材料，若有必要，尽快通过法律途径来维护自己的权益。