城市服务，中建八子集体准备抢物业饭碗了

来源：市场资讯

（来源：地产一品塘）

这几年，地产市场的风向真的变了。一个明显的信号，那一批早期暴雷房企，已经把目光瞄准了下一个红海赛道：存量服务。

其实要说存量时代，开发与服务本来就是一体两面。没有开发就没有服务可言，不同的是，如今服务赛道已经变成了另外一个大战场。

首先，各大开发商旗下的物业公司，特别是一些早已规模化发展的上市物企，纷纷在抢滩非住物业服务，也就是“城市运营服务”领域。

早期市场上行时期，属于增量时代，多数开发商的物业公司都在针对住宅物业增量，大批量的收并购成为这一时期主流战略，规模是第一需求。

存量时代之后，住宅物业增量已经达到瓶颈，高规模开发时代已经过去，精细化运营服务时代已经来临，上市物企需要寻找新的增量业务。

在近三年，存量服务赛道被各大开发商持续关注，特别是大型房企，开发业务急速减少情况下，经营类业务的增量空间也成为房企穿越周期的关键。

可以看到，房企这几年关注的社区营造，非标商业运营，各种场馆服务，生态环保，城市更新等，无一例外在传递一件事情：地产下半场，才刚刚开始。

近期，地产一品塘得到一个独家消息：作为全球最大的基建企业：中国建筑集团，正在全面布局城市服务赛道，中建八子已然开动。

从去年的年报就可以看出来，全球基建业务都在持续萎缩，国内大开发时代早已经过去，各大一二线城市全面进入存量时代，城市服务才是大家未来的饭碗。

在中建集团的高层会议中就重点提到，公司积极服务新型城镇化战略，将深耕城市市场，积极发挥“咨投建运”综合优势，大力发展城市更新、城市运营等业务，加强产业协同和融合，为城市提质增效创造价值。

住建部2026年重点任务明确“高质量开展城市更新”，专项债额度预计增长15%。

八大建筑央企行动纲领高度聚焦于城市更新与城市运营服务。

以中国建筑为代表，将城市更新列为“重中之重”，强化“咨投建运”全链条服务能力，探索成熟商业模式，从单一工程建设向城市综合运营商转型。

也就预示着中建八子的业务模型需要全面重塑，除去传统的基建与开发双平台，中建八子旗下的城市运营公司逐步浮出水面。

这场从“施工队”到“城市服务商”的蜕变，对习惯于“拿地建房”模式的建筑央企而言，无异于一场基因改造。

谁能够在能力、考核、人才三重夹缝中完成转身，谁就能够在这场行业洗牌中活下去。

更是考验中建八子旗下的传统物业服务与数字化运营的新标准，城市服务这块肥肉，中建八子势在必得。

以中建一局为例，2025年底全新成立了北京中建智城城市运营管理有限公司，全面投身于中国城市从“规模建设”迈向“精细治理”的新阶段。

据内部介绍，中建智城聚焦商业管理、物业服务、能源服务、生态环保、城市服务五大业务板块。

特别是在城市服务方面，涵盖城市管家、市政道路养护、公路养护、地下综合管廊运营、公园运营、场馆运营等多种服务。

在上海，2026年初，中建八局也开启服务战略，整合之前旗下多个平台，把城市运营业务直接升级到一级战略方位。

改革后，统一的地产业务组建为“八局地产公司”，综合投资业务组建为“八局城市发展公司”，运营业务组建为“八局城市运营公司”。

1月4日，中建八局旗下的投资发展公司微信公众号名称已由“中建八局投资发展公司”，变更为“中建八局城市运营公司”。

中建八局也为罕见的为城市运营公司配置了超级高管组合，由中建八局副总经理‌张巨伟‌兼任董事长，由原中建八局流程与数据管理部总经理‌雷克‌担任总经理，同时担任公司党委书记。‌‌‌

中建八局城市运营公司聚焦住宅、案场、商业及城市综合体、产教园区、城市服务等多个类型，是中建八局旗下唯一专注服务赛道的公司。

其实熟悉建筑行业的应该知道，这个传统产业一直以来多是完全依托人海战术，碎片化较强，项目都是临时拼凑组建团队。

但是运营服务赛道来说，特别是未来城市发展领域，就需要一套较为系统化的体系化流程标准，并且是完全用户思维导向。

运营，需要商业洞察、用户服务、数据驱动能力，而传统建筑企业擅长的是成本控制、工期管理、安全管控。

因此，中建八子集中抢滩的城市服务赛道，很明显是一个新的行业，需要的是将投融资、规划、建设、运营等环节统筹整合，形成“投资-建设-运营-收益”的闭环。

其次，传统建筑企业的人才培养是有限的，集中度也较高，清一色的“工程范”为主，特别是数字化运营，商业运营方面人才极度匮乏。

中建系转型做运营，就如同工科转理科，确实无论是思维层面还是基础实践领域，都存在一定的专业壁垒，说起来容易，干起来困难。

在传统开发基建领域，“投资发展”的旧逻辑，核心是资金驱动、项目导向、建设周期思维，追求的是土地增值和建设利润的快速变现。

“城市运营”的新逻辑，核心是服务驱动、资产导向、全周期思维，强调对城市空间、资产、功能的长期持有、维护、提升和价值再造。

行业下半场，城市运营无疑是基建与开发两大阵营都在关注的焦点，开发商比拼的是可持续生存的耐心，基建龙头思虑的是利润如何长流。

对长期扮演乙方角色的中建集团来说，在规模增量时代，可以仰头走路。当如今必须换上操盘手的角色，需要的专业深度，已经提升了好几个维度。

另一个不容回避的现实是，这几年开发业务急速萎缩，很多地产人多数也被发配到了服务赛道，在开发商旗下的物业公司或商管公司任职。

但是，很多情况下，习惯性开发思维的很多经理人很难融入到运营服务环境，赚快钱的习惯驱动下，很容易滋生腐败。

世茂服务离职员工曾披露，一个项目上的保安，一年竟能贪污几十万。近期更爆出猛料：前万达商管副总裁因贪腐几个小目标，最终把自己送进了监狱。

都说增量时代好赚钱，如今很多在开发商里面混了很多人的大佬们，正试图把贪婪之手伸进来，这也是这个未来朝阳行业最不愿意看到的。

当中国城市发展从“建”到“管”，巨头们纷纷涌入，但最终胜出的，绝不是那些只换了招牌却沿用旧思维的企业。

地产下半场的大幕，已经拉开。舞台上的主角，必须是一批不一样的人。

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