北京
5月21日，中指研究院发布的最新数据显示，截至2026年4月末，全国管理规模TOP30长租企业管理房源量与去年年末基本持平，头部住房租赁企业规模扩张速度放缓。
从企业结构来看，房企系长租企业目前仍占据主导地位，规模占比约45%；与此同时，地方国企系企业扩张速度正在加快，规模占比已接近30%，逐渐成为推动行业整体规模保持稳定的重要力量。
运营商主动优化存量项目
行业规模扩张放缓背后，与当前租赁市场整体仍处于调整期相关。中指研究院数据显示，全国50城住宅租金持续小幅下调，2026年前4个月，50城住宅平均租金累计下跌0.52%。
中指研究院研究主管程威向《证券日报》记者表示，短期来看，随着季节性因素减弱，住房租赁市场仍将延续“整体承压、分化加剧”格局。
租金承压之下，过去几年广泛采用的“包租模式”也开始面临挑战。所谓“包租模式”，即企业通过向业主长期租赁房源，再统一改造、运营后出租赚取差价。随着市场进入调整周期（883436），部分项目收益空间被明显压缩。
“当前行业最大的变化之一，就是部分房企开始主动优化存量项目，部分低效项目退出明显增多。”程威表示，随着“包租模式”逐渐失效，未来真正能够支撑企业盈利的，将是精细化运营能力以及增值服务带来的收入提升。
多家头部长租公寓企业在持续调整发展策略。例如，万科泊寓近年来持续强化轻资产输出能力，通过运营管理、品牌输出等方式降低资本占用。
与此同时，“租赁+”场景融合正成为行业新的竞争方向。
例如，招商蛇口（001979）旗下招商伊敦公寓在优化基础服务的基础上，围绕住户高频、刚需的生活场景，持续推出精细化、品牌化的自有增值服务，探索多元收入来源。
“不少租赁企业开始将长租公寓与社区商业、健身社交、智慧物业等服务结合，提升租户黏性和非租金收入占比。”上海易居房地产（881153）研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，未来长租行业的核心竞争力，正逐渐从“获取房源”转向“运营客户”。
行业投资逻辑生变
值得关注的是，住房租赁行业的投资逻辑也正在发生变化。中指研究院数据显示，截至2026年4月份，全国50城租金房价比均值达到2.27%，租售比持续提升。
与此同时，REITs(不动产投资信托基金)退出渠道持续完善，也进一步增强了市场信心。中指研究院数据显示，截至2026年5月20日，我国已发行9只保租房公募REITs，其中华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT等均已完成扩募，保租房REITs逐渐进入常态化发行阶段。
严跃进表示，过去，市场对于长租公寓更多是“重投入、慢回报”的认知，但随着REITs扩募常态化以及保障性租赁住房体系逐渐完善，住房租赁行业正在形成更清晰的“投融管退”闭环，长线机构化资本的参与积极性明显增强。
政策层面也在进一步推动行业由“增量扩张”向“规范提质”转型。不少地区持续出台政策，鼓励收购存量商品房用作保障房，推动闲置商业办公、非居住房屋改建租赁住房，同时明确提出“培育市场化专业化租赁企业”，为长租企业提供制度红利与发展空间。
严跃进表示，未来，具备品牌、运营和资产管理能力的专业化长租企业，有望迎来更大发展空间。
程威表示，在品质化需求驱动下，我国住房租赁市场整体的机构化率及头部长租企业规模均具备巨大的增长潜力。
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