北京买房：理清思路，购房建议1894

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我和老公都是京户，有两套房，请教一下是否卖掉换房？因为第一套是单位的集资房，在***，目前手续不齐不能卖，一直出租，租金5000。第二套是15年买的商住，百子湾的能卖130万，这套儿子一直住，但环境不好他想卖掉换成带学区的好结婚。

我们没考虑好是这套集资房，虽然不能上市卖，但能同事之间转让，有同事想买，75平240万，这价格是我们单位给评估的价格。我们之所以犹豫是一直都有房本给个人的希望，因为从政策上是应该可以的，只是手续问题。但这都过去十多年了，希望越来越渺茫，我们觉得单位或许都不办了。

A：

1、这问题可难住我了，因为手续的事儿谁敢保证啊？万一您刚卖掉，一两年之后房本下来了，那这套房立刻升值30%以上，您不是亏了？可如果不卖，那要继续10年20年的等下去怎么办啊？这可就永久的只有居住权了。我不敢预测您单位的手续问题，内部的事儿只有内部人判断了。

2、或者这么说吧，既然是75平米租金5000，那每平米就是67块钱。而***当地的平均租金是100出头儿，那说明这套房因为没房本，被打了个6折或7折。而且从240万来说，每平米就是3.2万，差不多也是附近均价的6折多，也是6-7折吧。

所以这怎么说呢？可以说单位给出的评估值挺合理的，基本就是市场价，卖不卖的还是您自己决定吧。

3、不过多说一句，常规来讲，还没下房本儿的回迁房如果出手，那一般也是周边同等商品房的6-7折，6.5折左右。而如果是周边的X产权，那一般是在同等小区的6折以下甚至5折。

为什么有这区别？因为回迁房从手续上是应该下房本的，只是时间不好确定而已。而X产权是确定不可能有正规房本的，所以买卖双方就直接消除了这个预期，价格才便宜的。

那既然您家这套房，或者说这个小区，单位是按照“应该下房本”的预期做出的评估价，那就说明单位认为早晚能有正规产权+自由交易。

4、简单就是这情况吧，我不能判断您单位的事儿，只能是从价格上来推论一下单位的预期。至于怎么选择在您，我不敢有什么建议。

仅供参考。

二

Q:

我们现在带孩子在西城陶白上学，租房在玉林东里，每个月租金5600，两居室老楼60平，看了网上报价应该在280万左右，三层南北长条户型。一区的应该户型更好，是方正户型，但好像都不通透，而且价格每平米要贵5000元，也不知道值不值？您建议买哪个？这种老房应该选性价比最高的吧？

A：

1、甭说老房了，新房也得选性价比高的啊。不过这也得看是自己住还是出租，如果是出租，那性价比越高越好，因为能收到更高的租金。但自住就看自己的喜好了，性价比低点儿意味着房子更宜居。

2、以玉林的为例吧。您看的这套房是280万60平，单价就是4.67万。租金5600，那每平租金是93，租售比500左右。如果一区的每平贵了5000块，按500租售比不变的话，那每平租金就应该增加10块钱，60平600块，那同样的60平两居的租金得达到6200才最划算。

我上网看了看好像够呛，报价确实有6200的，但低的有5700的，所以平均价应该6000差不多了。那如果以一区单价5.17万，60平租金6000来算账，总价310万，租售比516，比您现在看的这个低了3%左右。

所以每平多花了5000，居住体验肯定是提高了，但从性价比来讲低了3%。我认为这比例是可以忽略不计的，就看您自己觉得值不值吧？

3、总之我虽然没看到户型，但以您的描述和数值来看，我认为一区的合适。毕竟您是自住，没必要为了3%的性价比委屈自己。所以如果经济上没压力就买户型好的吧，毕竟房子是用来住的，居住体验越好的还越保值呢，至少是流动性强。

仅供参考。

三

Q:

我也是北京户口，有一套单位公寓房自住，不能租也不能卖，和昨天您发的同等情况。儿子单位是不能给办公租房了，所以我们考虑自己买房，但买公寓还是老破小没想好。

我的意思是买老破小，没准将来还能原拆原建呢。但年轻人的想法我也理解，公寓确实舒服的多，否则老破小都不好带朋友来。当然我还是想了解一下从经济角度的看法。

A：

1、经济角度，那肯定是建议老破小啊。凡事有利就有弊，既然老破小跟公寓相比，那在居住体验上弱了，自然就会在其他方面强。可以说强在地段儿，但其实也就是强在保值了，毕竟老破小价格中基本都是地段儿价值，本身房子的价值都差不多归零了。

2、另外一点是租金角度的经济。这可以说公寓占优，但现在的差距已经不大了，公寓3%，老破小也动辄2.5%。

假定一套200万的房吧，一年租金差0.5%就是1万块钱，十年才差10万，跟保值相比的话我觉得这0.5%的意义不大。毕竟公寓是有法律风险的，如果爆发就会影响到保值。那这十年积攒下的10万收益，或许一个政策就给赔没了。

3、不过老破小的原拆原建很难的，今年的新政策导致更难了。所以这点的期望值别太高吧，赶上了就是利好，没轮到反正也不吃亏。

仅供参考。

四

Q:

通州，龙湖大方居，两居，两限房，能买吗？通州本地人，有公积金，考虑地段，算好的吗，以后发展，怎么样，学区潞河中学

A：

1、您这断句弄的我直打嗝儿，标点符号再不要钱也别这么用啊，您这属于通货膨胀了。

2、大方居的房子当然能买，正常的交易过户而已。两限房是原始性质，您买到手之后就是商品房手续了。

3、地段儿不算太强，典型的两区交界，朝阳那边未必会积极配合，规划和建设一般都不太快。毕竟这是保障房，而好地段儿都留着卖钱呢，既然规划成保障房就说明地段儿普通，而且发展一般不会太快。

另外多说一句，大方居的原址是“北京金属结构厂”，当年属于北京最大的两限房项目，所以吸引了好几家开发商来竞标。但后果就是土地价格被抬高到2100块每平，而售价又限定了4800块，中间只有2700块，要包括建安+税费+绿化+财务利息等所有的成本。这价格在小城市都勉强，在北京就有点儿紧张了呗。所以后来的建筑质量普通吧，可以算合格，但真的没多强，也多少都影响了价格保值。

4、这边是“潞河中学附属学校”，跟本校不是一回事。具体的成绩我不清楚，到目前为止还不算太强吧。

5、总之房子是用来住的，大方居在居住的性价比方面应该不算低，但其他方面就大多普通了，期望值别太高。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。