广西
很多人向往农村的田园生活，想着花点钱在农村买块地建个小院，又知道法律不让直接买卖农村集体土地，就打起了 “以租代买” 的主意，以为签个 “长久性租赁合同” 就能万事大吉。最近贵港市覃塘区人民法院审理的一起案子，加上今年 5 月刚施行的两高新司法解释，给所有抱有这种想法的人敲响了警钟。
林某一直想在农村建一套自住房，经人介绍认识了某村的黄某。黄某声称自己有一块承包地可以 “永久出租” 给林某建房，双方谈好总价 20.5 万元一次性付清。签完合同转完款后，黄某却迟迟不迁走土地旁的家庙交付土地。林某打听后才发现，这块地并非黄某个人所有，他根本无权单独处置。林某要求退款，黄某虽写了还款保证书却一直拖延，林某无奈只能诉至法院。
法院最终判决这份《土地租赁合同》全部无效，黄某需返还林某 20.5 万元，但驳回了林某要求支付资金占用费的诉讼请求。
法院这么判的核心依据非常明确。2026 年 5 月 18 日起施行的最高人民法院、最高人民检察院司法解释明确规定，当事人约定占用耕地建房的，人民法院应当认定该约定无效。除此之外，双方的行为还存在多处违法：首先，林某不是该村村民，非本集体经济组织成员绝对不能通过任何形式变相取得土地用于非农业建设；其次，“永久租赁” 的约定本身就违法，我国法律明确规定所有租赁合同的最长期限都是 20 年，超过部分一律无效，约定自动续期也属于规避法律的行为；最后，结合一次性付清全款、约定林某获得土地永久支配权、可以自主建房这些细节，足以证明双方的真实意思根本不是租赁，而是变相买卖土地，属于以合法形式掩盖非法目的。
很多人可能觉得能拿回本金就不错了，但林某的教训其实还不算最严重的。如果林某已经在这块地上建了房，那后果会惨重得多 —— 不仅合同无效，建好的房子还会被认定为违法建筑，面临被强制拆除的风险。同时，卖家黄某还可能被自然资源部门没收违法所得，并处以违法所得 10% 以上 30% 以下的罚款。如果占用的是永久基本农田 5 亩以上或者一般耕地 10 亩以上，还可能构成非法占用农用地罪，面临刑事处罚。
不少网友身边很多人都有这种 “以租代买” 的想法，总觉得私下签了合同就没人管，其实最后吃亏的还是自己。在此提醒大家，农村土地不是想怎么交易就怎么交易的，即使是本集体经济组织成员之间，也只能依法流转土地经营权，且绝对不能改变土地的农业用途。想在农村建房一定要走合法的宅基地审批途径，交易前务必查清楚土地的性质和权属，千万不要抱有侥幸心理。
来源：广西壮族自治区高级人民法院、贵港市覃塘区人民法院
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
