中介撮合“问题房源”，中介费还能要吗？

房屋建设工程应当办理建设工程规划许可，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同属于无效合同。当房屋中介合同的目的系促成违法租赁的情形时，显然违反了法律强制性规定，中介合同应属无效，因该中介合同取得的中介服务费应予返还。近日，北京市第一中级人民法院就审结了一起这样的案件。

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案情简介

58号院的房屋由徐某自行建设，徐某通过租赁形式取得该房屋的土地使用权，房屋建设未取得建设工程规划许可。2021年8月17日，徐某向杨某出具《委托书》一份：“委托杨某代为签署位于本人名下的58号院房屋租赁合同签约，房间物业和水电交接等相关事宜”。同日，杨某（出租方、甲方）与王某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将58号院房屋出租给乙方。当日，某中介公司，作为中介方（丙方），与出租方杨某（甲方）、承租方王某（乙方）签订了一份《补充协议》，约定：因某中介公司促成了甲方与乙方就58号院房屋签订《房屋租赁合同》，甲方和乙方需向某中介公司支付共计55万元的中介费。然而，合同签订后，各方因中介费支付问题产生纠纷。某中介公司将杨某、徐某和王某一并诉至法院，要求判令杨某、徐某、王某支付中介服务费550000元。

以案说法

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。中介合同的内容不得违反法律、行政法规强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第七条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证可以申请领取施工许可证”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由此可见，房屋建设应当办理建设工程规划许可，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同属于无效合同。当房屋中介合同的目的系促成违法租赁行为的情形时，显然违反了法律强制性规定，同时扰乱了正当房屋租赁市场的行业秩序，中介合同应属无效。本案中，58号院房屋系徐某自行建设，徐某通过租赁形式取得涉案房屋的土地使用权，但房屋建设未取得建设工程规划许可。对此情况某中介公司作为专业房地产经纪公司明确知晓，但仍促成租赁双方签订租赁合同，中介服务所促成的交易违反法律强制性规定，不利于房屋租赁市场的有序管理，中介合同应属无效。

无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。杨某、王某与某中介公司签订的《补充协议》无效，某中介公司依据无效合同主张支付中介服务费，不应予以支持。

以案讲理

审理合同纠纷，首先要对合同效力进行审查。合同自由原则必须在法律框架内。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国建筑法》等关于建设工程许可的强制性规定，这种规定关乎规划秩序和公共安全，属于效力性强制性规定。因此，以该违法建筑为标的物的房屋租赁合同因违反法律强制性规定而自始、当然、确定无效。作为旨在促成该无效租赁合同的中介合同，其订立目的与履行基础均建立在违法事实之上，同样因违反法律强制性规定而归于无效。

中介公司作为专业的房地产经纪机构，其主张报酬的权利必须与其履行的法定义务和行业规范相匹配。房地产经纪机构应当遵守职业规范，对提供的房源信息进行核查和查验。作为专业机构，其理应具备比普通民众更高的注意义务和能力，对房屋的合法权属证明或规划建设手续进行必要核查。法律绝不保护为追求佣金而漠视法律、促成违法交易的行为。认定因违反强制性规定的中介合同无效，是对中介机构过错行为的否定性评价，也在警示行业必须将合规审查置于商业利益之上。如果支持在此类违法交易中产生的中介费，无异于间接承认了违法交易的某种合法性，将产生错误的激励导向。

综上，在这里提醒大家：市场经济是法治经济，一切经营活动都必须在法律的框架内进行。中介服务的价值在于提供真实、可靠的信息和专业的服务，帮助当事人达成合法、安全的交易。任何试图从违法交易中获利的行为，都无法得到法律的保护。

来源：山东高法