北京买房：理清思路，购房建议1893

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们是北漂儿夫妻，孩子四岁，刚刚开始考虑学区房问题。现在我们都工作在国贸至东四环沿线，房子在百子湾沿海赛洛城的二居，扣除贷款的净值为300万左右。我们夫妻合计年入约50万，但公积金都不高，暂不考虑贷款。

看您的文章说朝阳区的学区房更适合非京籍，但没有溢价的都要上千万，这我们承担不起。想问问有没有次一等的学区房，总价全款500万左右的两居室，溢价低或不带溢价的。

A：

1、次一等学区不带溢价的，这一般两种情况。一是小学的排名不算高，但中学是朝阳名校的。这种学区的对口房源就一般没溢价，典型的朝外学区就是，那些小学多校派位但中学对口朝外的都可以。其他的还有80中和人朝的，只对口中学的都没什么溢价，可以算相对性价比高的。

但您毕竟是非京籍，是否真的能用房子对口入学我不敢保证，只能说比其他行政区的概率相对高些。

2、另外一种就是学区排名次一等的了。比如北工大学区，不算头部校，但因为房子没溢价就等于性价比高了。还有东坝北中学区，学校到目前还算挂盘校，但毕竟本校非常强啊，所以也可以算次一等，同样没溢价。这种学校在朝阳区好几个呢，您照着学校排名自己看就行。

3、至于房价也不难，两居室算80平，总价500万就是单价6万左右，一多半地段儿都能买到了，只是老小区居多而已。但还是这话，非京籍对口入学只能说概率相对高，不敢保证。

仅供参考。

二

Q:

我对象买了**婚房，是新房。目前考虑的问题是，我是单位集体户口，但是结婚后，因为有房，小孩的户口落不在核心区，主要担心以后孩子上学的问题。目前纠结的是要不要现在把房子出手，两个人住公租房，这样孩子以后户口可以落在核心区。房子是25年刚拿到房本，还没入住，又觉着赔了这么多很可惜。不放在公众号上哈

A：

1、我就靠着发问答在网上刷存在感呢，您还不让发，说实话让我有一种被白嫖的羞耻感。何况您这也没什么隐私的啊，我尽量给您打码吧。

2、简单说吧，房子是用来住的，新房更是自住为主，尤其是郊区的。所以常规建议最好是自住，实在住不上的话那就出租，也算是发挥了房产的价值。

但您这是郊区+新房，那租金回报率一般是低于市区的，毕竟新房价格里本来就包含我们开发商和土地方的利润，而且新房的地价中多数还都透支了地段儿的未来价值。

另外如果是精装房，那出租的话就更是大概率不划算了，收的房租未必抵的上损耗的装修价值。

3、所以如果确定住不上的话那就卖掉吧，要不然装修价值也就打折了。但也可以估算一下租售比，如果已经超跌到周边次新房的数值区间了，那可以留一段时间，因为说明超跌了。这让当地中介给估算吧，他们最熟悉实际行情。

4、落户的事情看自己了，您这公租房是单位安排的吧？那是否有政保的指标？如果有那就尽量用上福利呗，问清楚具体政策就行。

仅供参考。

三

Q:

我儿子下半年博士毕业，预计在生命科学园工作，儿媳在永泰庄路东北角和西三旗桥东北角有班车。先满足通勤，稍微有个差不多的学区的情况下，我目前看了橡林郡，莱圳家园，金隅翡丽伯爵郡，橡林郡稍微填点预算也能够得上，莱圳家园和伯爵郡三居都不费劲。章哥您经验丰富，给指导指导呗？

A：

1、那如果是这仨选项，常规建议肯定是首选莱圳家园呗，之后这俩看自己的喜好吧。

2、莱圳家园是现在的名字，是备案名。早期叫莱镇香格里，属于推广名，但推广效果不太好就不常用了。这里早期不太被看好，价格也不高，但之后这些年随着地段的发展价格走势很好，不仅在板块内算很不错的，放到全北京也排前列。具体的绿化和户型什么的在当地都算不错的，南区应该更好些。

三居的话租售比应该在700多吧，750左右，比前两年降了至少15%，也就是泡沫几乎降没了，所以数值接近北京平均值，也说明学区溢价不算高。当然学区也不是太强，小学育鹰，中学多数是20中，典型的中等学区。

3、另两个看自己的喜好吧，也都不错，只是让我排名的话次选而已，因为我主要考虑保值方面。另外这俩的学区也都不是太强，在海淀都算中等。

仅供参考。

四

Q:

我17年买了一套旗胜家园的两居室，已经转为了商品房，但仍然是亏损严重，从4.3万跌到3.8万了，而且因为是昌平区的所以不能在海淀上学，导致我们现在很纠结。

孩子明年上学，不知道是不是应该换一下？但只要一换进一路之隔的海淀就连老破小都4万多了，而且西三旗学区还不怎么样。我们现在的房子虽然小区一般，但毕竟当时是为了结婚买的所以装修还很新呢，这么换的话感觉里外里都亏了。

A：

1、那这我能给什么建议啊？房子是用来住的，学区房是用来上学的，就看自己注重哪方面吧。注重自住的性价比就没必要换，昌平的肯定性价比更高。但为了上学那就看自己了，海淀所有带学位的房子都有学区溢价，除非捡漏儿。

2、所以我顶多建议是在海淀多看房+多算账，这种时期的行情没什么太大起色，还是有可能买到不带溢价的。但这谁也不敢保证，捡漏儿的事儿只能看自己是否懂行+运气了。

3、另外您说的“转成商品房”其实意义不大，或者说这是法律层面上的定性，而现实中的小区都是看原始性质的。回迁房、老公房和保障房都可以转成商品房，但人们一般还关注原始性质。这就跟学历似的，就算考研读博了，但用人单位一般也只看第一学历。

4、总之您家要不就多看看房吧，找找不带溢价的，找到了合适的就换，否则就再想其他办法。

仅供参考。

五

Q:

我看您提到了旗胜家园，我也关注过这里，刚开始我以为是海淀的呢，被不到四万的低价都给震惊了，以为真捡漏儿了。但后来才知道是昌平的，但也觉得不贵，您能给分析一下吗？

A：

1、分析，您指哪方面啊？其实没什么可分析的，就是普通的保障房小区，除了离海淀近之外没什么特殊的。

2、简单说吧，这里是全北京第一个两限房性质的小区，替代了之前的经济适用房。之所以盖在这里，就是因为这块地是两区交界呗，昌平区不重视，海淀区管不着。这种地块既不好规划也卖不出高价，所以就给规划成保障房了。

当年政府推出这种产品的目的是很好的，为了打击炒房+抑制房价，所以制定了6350一平的低价，比周边动辄万八千的便宜多了。但时机不算太合适吧，2007年的春天，正是房价暴涨的时候，开发商们是什么土地都敢抢啊。所以竟然也引来了好几家开发商竞拍，楼面价拍到了小3000一平，那留给建安成本的空间就更小了呗。

而且紧接着就是楼市崩盘，开发商们没钱了。但这种项目又必须完成，所以质量只能是说合格吧，怎么的都不算太好，跟同时期的商品房有较大差距。

当年还不叫旗胜家园，而是瑞旗家园，很多人也是分不清这到底是海淀还是昌平，反正当年也没有明确的学区划分制度。但2013年后的学区被严格规划，那对于旗胜来说就占不到便宜了。

3、简单说吧，这小区的特点就是地段普通，质量普通，学区普通。优势是价格不贵，居住的性价比至少不低，劣势是投资性不强，价格走势普通。

这里的密度是偏高的，跟旁边小区比比就知道了，比如南边的枫丹丽舍，差不多的占地面积才1500户，而旗胜家园则是5000户，能看出差距了吧？当然这也不是旗胜家园的问题，而是保障房小区都差不多，本来就是居住为主的性质。

4、总之就这情况，如果为了自住就买这种房合适，其他方面的期望值别太高就行。

仅供参考。

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