北京买房：理清思路，购房建议1892

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们夫妻都有购房资格，工作地点都在北四环中轴路附近，有资金300万，有购房意愿，客观上为孩子上学也有在朝阳区购房的必要。但是，如果我们买房，首先就要退股200万左右，公司年化6%，如果买房相当于每年损失12万。另外100万即便存银行也有2%收益，每年2万。

另外还需要贷款300万，组合贷的平均利率为3%，年化9万。另外根据中介给出的税费成本是2%，以600万元计算为12万，再加装修及家具家电成本30万，总计42万，计入买房成本的年化收益损失为8400。此外还有物业费、取暖费和停车费等成本，按1.16万计算。合计我们的年化总成本为25万元。

而如果要保持收支平衡，这套600万元的房子的每年升值必须达到4.17%，您觉得有可能吗？我们认为几乎没有可能，所以现在才非常的纠结。

A：

1、您的想法挺对的，买房本来就是巨额支出，结算成本也是应该的。不过房子是用来住的，本质上和买车买衣服，买手机电脑以及给孩子报班的性质没什么区别，甚至和点外卖下馆子也一样，难道您消费这些的时候也计算投入产出吗？不是说不行，就是累点儿了。

所以我建议还是多考虑居住体验吧，这几年的房地产都这行情了，没必要再纠结什么投入产出，所谓的升值只能是理想，但别太当真了。

2、另外如果现有股权真的是年化6%的收益，而且能长期+稳妥的收益，那如果是我就不买房了。因为每年收入12万，把这笔钱当房租的话肯定能租到600万的房子，还省掉了物业费取暖费+装修家具，更不用背负债务和利息，那何乐而不为呢？

也就是说，房子是用来住的，既然能用租的形式来解决就没必要非得买，而且还省钱呢。上学的话看情况了，愿意接受派位那就租房上学，不愿意的话可以找找关系。实在不行的话索性上私立，反正您每年节约了25万，那就补贴在教育上呗。

3、总之您算的账应该没毛病，细节我也没必要较真儿，所以就看您自己的想法吧。打个不恰当的比方，其实这就跟是否找老婆结婚似的。搞对象结婚是很花钱的，而且婚后还要持续投入，生了孩子也未必成才，学历贬值的背景下导致结婚生子很难有确定的回报。

而独身主义其实也挺好的，省下的钱照样能解决生活问题。所以是否结婚的选择权在自己，外人不好建议。

仅供参考。

二

Q:

我在怀柔的顶秀美泉小镇有一套房，2013年1.5万买的，C区的，花园洋房，环境什么的都不错。但对于我们来说很少去住，设想的退休生活始终不能持久，再加上感觉这里的保值不太好。

因为我们一直住海淀，当时也才2万多，现在都至少7万多了，而顶秀美泉小镇才2万多，现在120平三居不超300万。这房没有贷款，对于我们来说倒是没有压力，只是感觉有些鸡肋，所以想问问您是否应该果断切割了。

A：

1、顶秀美泉小镇，2013年的时候已经这么贵了吗？1.5万一平，当时北京的均价也不过是2万出头儿啊。但这小区确实不错，用作养老休闲挺合适的。

您家海淀的之所以涨的多，那是因为赶上了学区房的周期。学区政策是2012年制定的，东西海的部分房价从年底开始涨，2013年之后开始了暴涨。所以您家是赶上了单独的红利，只有东西海三个区而已，其他区都没得到什么利好。

2、我要建议是如果没什么压力就留着吧，要不然也不好卖。我刚刚上网看了一下，怀柔区的挂牌率明显高于市区，市区是不到2%，怀柔是平均3%。而您家这顶秀美泉达到了4%，2500套房有100套以上挂牌的。那这么多竞争者，除非是降价否则不太好卖，甚至降价都未必好卖。

3、或者这么说吧，这种小区是典型的自住为主的，就跟买了辆豪车似的，主要功能是驾乘体验。至于其他什么投资保值一类的期望值就别太高了，更别跟市区+学区房相比。所以如果能自住就留着，将来有时间就来改善一下生活，怀柔的山水和空气环境都是非常不错的。

此外除非是实在不想住了，那再考虑出售。但也考虑好卖房之后拿了钱干什么吧，存银行的话利息低，买房的话肯定不如怀柔的，也就是收个租金。其他投资就未必靠谱儿了，所以考虑好再套现吧。

也就是说，留着这套房虽然没什么收益，但也不至于赔钱。所以最好是卖房之后又稳妥+高于银行利息的理财渠道，否则先再留些日子吧，十多年都过去了，不急在这一刻。

仅供参考。

三

Q:

我的情况是我家到北京很早了，我也是在北京上的学，但办不下北京户口，现在我儿子面临明年上学，房子在丰台西罗园，对口的应该就是西罗园小学，但学校一般，而且据说还不能保证入学，听说有派位到南四环外的，还有西四环外的。

我小时候是交赞助费在崇文现在的东城上的，现在有说还能办的也有说不能的，如果不能的话我们想问问换房行不行，进了三环的话中介有不少5万多的，我感觉还可以，听听您的建议。

A：

1、既然是非京籍，那如果在丰台都不能对口入学，到了东城就更不敢保证了。毕竟东城的学位比丰台紧张多了，无论哪个学区+学校。

另外您既然想换的是天永学区的永外，那从学区排名来说本身就是东西城很靠后的，也就是整体质量不太高。而您家又是非京籍，那大概率被派位到学区内排名靠后的小学。这倒不至于跨学区，因为没地方可派了。

2、所以我觉得您这种换房的意义不是很大，因为增加了不低的学区溢价，但却没得到应有的学区价值。

中介说永外有5万多的房源应该是真的，但从居住角度来说肯定不如您现在西罗园的。因为永外的学区虽然不太强，但学区溢价到目前为止也不算太低，基本就是东城平均值的25%左右。

也就是说，您要想在东城得到和西罗园同等的居住体验，那就要增加至少几十万的预算。比如您现在的房子值300万，那在永外花400万才能买到同等品质的。可虽然多花了100万，您却未必能得到价值100万的学区资源，就因为您是非京籍，大概率被派位到很普通的学校，也就是大量接受非京籍的那种学校。

3、所以我觉得您这种还房贷意义不大，花了不少钱，只是得到个东城学籍而已。而且如果您家不准备办北京户口，那这种学籍的意义就更不大了，还不如省下钱来给孩子请老师呢。

4、简单就是这情况吧，其他的我也不多说了。反正我觉得这种换房是肯定占不到便宜，大概率是吃点儿亏，而且是在不考虑保值的情况下，如果考虑的话就更不占优了。

仅供参考。

四

Q:

我是想卖房然后回老家的，实话实说被裁员两年了，虽然房子不用还贷款，但两年跌了100多万，早回老家的话够好几年生活费了。至少能买两套房。

Ps：孩子现在是在北京上学，朝阳**小学四年级，但我们没有北京户口，这一失业就更不可能了。当年想的是为了孩子将来留在北京而努力，现在看来孩子也不是那块料，将来顶多是能有大学上而已。回老家的话公立校都确实一般，但私立的还不错，学费也不太贵，一年算上住宿费也就不到三万，成绩排名在省里算不错的。

A：

1、真要是确定了那就套现回老家吧。这是人生的选择，外人其实不好建议的，担不起那责任。不过您家有孩子，孩子怎么考虑的？

2、我挺能理解您的心情的，大概率是从意气风发到志得意满，但现在被现实打击的有些灰心丧气了，所以才想索性回老家的。

不过也考虑好吧，回老家很简单，但北京的房子一旦卖掉，无论将来是涨是跌的都很难买回来了。

我不知道您老家是哪儿，但如果100多万能买两套房，那应该是个经济不太强的地级市或县级市。这种城市的房价走势大概率不如北京，涨的时候没北京涨的多，跌的时候却有可能比北京幅度大。所以一旦卖掉北京的换成老家的，将来靠房价走势是很难换回来了。

3、其他的没什么建议了。只是提醒一句，您家孩子将来准备在哪儿发展啊？如果也考虑北京，那在没有了房子的情况下，您这些年所经历的辛苦，孩子或许还要重来一遍。而且大概率比您还辛苦，毕竟时代红利大概率不如前几年的，很难再赶上什么风口。

及供参考。

五

Q:

我家名下两套房，一套石景山的小两居，父母在住，无贷款，就是房子破不值钱，200多万吧。另一套德胜的学区房，2018年购买，现在价值800万左右，有200万贷款，不太老的两居室。

孩子现在马上中考，我们考虑是不是应该卖掉这套学区房了。尤其按照您的方法算过，学区溢价真的非常高，租售比1000，跟朝阳的安贞西里一比是溢价率40%以上。我们认为以德胜的学区档次能保留20%-30%为合理，就是说有至少10%的保值风险，您觉得我们的结论对吗？

但我们如果卖房的话又不知道换到哪里？工作都在西边，可换到海淀感觉没意义，还是学区房，换到朝阳又离的远，我们看上的都在东四环以外呢。所以想问问您，如果还是800万预算的话，您建议换到哪里？

A：

1、换到哪里？既然东边西边都不合适，那就看看北边呗。北五环之内的奥园，林萃桥南沙滩儿一带不少次新房呢，800万能买到挺不错的了。而且也没溢价，价格走势至少不落后大盘。

2、不过这最好还是自己选吧，您这是典型的用学区房来改善，尤其通勤更得看自己的感受，外人不好建议。

3、您算的账应该没错，但认为能保留20-30%我说不好。在我看来是如果对口学校很好，房子的小区和户型等条件也都不错，那应该是支撑强，保留20%的可能性大。但如果学校不是太好，或者是不太宜居，那就看运气吧，看看是否有政策支持。

4、其他我好像没什么说的了，800万的预算很高了，选择也就很多，还是看自己的改善需求吧。

仅供参考。

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