黄帝城项目浮沉录

经济观察报 记者 田国宝

5月19日，星期二，位于河北省涿鹿县矾山镇的黄帝城遗址景区，有三三两两的散客进入。除了一个老年旅游团带来了热闹，多数时间，这座景区显得安静。景区工作人员介绍，每年有不少海外华人华侨前来黄帝城祭拜。

黄帝城遗址发现于1957年。经过多轮考古发掘，1993年被列为河北省重点文物保护单位，类别为古遗址。黄帝城遗址与三祖堂（原黄帝祠）、合符坛、黄帝泉、轩辕湖等，共同构成黄帝城景区的核心景观。2011年，该景区被评为国家AAAA级旅游景区。

2007年起，达华集团介入黄帝城项目，与当地政府合作，试图依托黄帝城景区打造一个面积约10平方公里的黄帝城特色小镇。

达华集团负责人杜东晖告诉经济观察报，达华累计投资超过18亿元。无论是黄帝城景区运营，还是相关配套产业建设，都需要持续投入。由于前期重资产投入规模较大、投资回报率偏低，难以覆盖资金成本，企业资金链承压，整个项目也随之陷入困境。

黄帝城景区一位负责人告诉经济观察报，2020年之前，景区每年接待游客约10万人次，目前年接待量约6万人次。

可资对比的是，根据官方披露的信息，2026年4月19日拜祖大典当日，河南新郑黄帝故里景区共接待游客6.4万余人；今年4月以来，陕西黄帝陵日均客流超过千人次。

野心

从京藏高速东花园出口驶出，沿康祁公路向西行驶40多公里，便进入涿鹿县矾山镇。

矾山镇与怀来县官厅镇、桑园镇等同处一个小盆地。东侧是官厅水库，其余三面被群山环绕，南侧山体与北京门头沟灵山相接。

黄帝城景区位于矾山镇西部。景区核心区域为轩辕湖，湖东侧是三祖堂，东南方向分布着黄帝泉、涿鹿博物馆和合符坛，西侧是黄帝城遗址。完整游览景区一圈大约需要一个小时，门票价格为70元。

据杜东晖介绍，2007年，其父亲杜永林受当地政府邀请考察黄帝城，被5000年历史震撼，在看到当地“一城（黄帝城）、一湖（轩辕湖）、一泉（黄帝泉）”的资源禀赋后，决定投资。

达华集团主业为工程咨询，并在新能源领域拥有一定技术积累。最初进入黄帝城时，该集团原计划布局冰酒厂和养老中心，相关手续无法推进，业务方向逐步转向文旅开发。

2012年底，达华集团设立涿鹿黄帝城遗址保护开发有限公司。2013年，又与当地政府签署《遗址城墙保护协议》，获得黄帝城遗址城墙管理权。彼时，黄帝城核心景区经营由政府负责。

围绕黄帝城，达华集团规划了黄帝城小镇、文旅配套设施以及相关产业体系。

黄帝城小镇整体规划面积约10平方公里，主要由两部分组成。

一部分是新民居建设，主要用于置换当地村民宅基地。新民居产权归达华集团所有，长期免费提供给村民使用；村民则将原宅基地使用权无偿交由达华集团统一开发。

另一部分是双拼别墅区，分三期建设，共规划381套别墅，每套均有较大面积的院落。

按照达华集团的设想，随着109国道开通，从北京核心城区前往黄帝城的距离缩短至约120公里，这些别墅主要面向北京市民的周末度假和节假日休闲需求。

除产权别墅外，达华集团还计划将置换后的村民宅基地改造成市民农庄或民宿，并以租赁形式提供给北京等一二线城市居民用于短期度假。

杜东晖介绍，目前已完成140多处宅基地置换。

自2014年起，达华集团陆续在涿鹿县矾山镇及周边乡镇流转7000多亩耕地，计划用于种植养殖、农产品及肉制品深加工，以及旅游度假等产业，一、二、三产业联动，作为黄帝城景区和黄帝城小镇的配套。

此外，达华集团还投资4.5亿元建设了达华建国酒店，作为景区配套酒店。

该酒店是涿鹿县唯一一家五星级酒店，建筑面积约4.8万平方米，拥有近400间客房和10个会议室，其中最大的会议室可容纳六七百人。

2024年，杜永林因病去世。他生前曾设想，让整个黄帝城项目实现能源自给：通过光伏太阳能满足电力供应，通过沼气站实现燃气供应，再利用储热设备和相关技术实现供暖自给。

黄帝城景区经营权的变更，是达华集团深度介入项目的另一重要节点。

按当地政府与达华集团的最初设想，双方成立合资公司，共同运营黄帝城景区。合资主体已注册成立，后当地政府欠达华集团的部分资金无法偿还，2023年，以抵债形式将黄帝城景区20年经营权转让给达华集团。

此时，前期高强度、重资产投入带来的压力逐渐显现。

困境

黄帝城遗址南北长约500米，东西宽约450米，城墙为夯土结构，土层中包含春秋战国时期遗存。城内大部分区域目前为耕地。

景区工作人员介绍，黄帝城遗址此前历经五次考古发掘，属于断代遗址，目前已不再允许继续考古发掘。

另一位工作人员表示，在与黄帝相关的诸多遗迹中，黄帝城是少数具备出土文物支撑的遗址之一，其他更多停留在文献记载层面。

三祖堂于1994年在原黄帝祠旧址复建，1996年完工，1998年正式对外开放。如今，黄帝城景区的祭祖仪式主要在三祖堂举行。

合符坛面积与天安门广场相当，为方形广场结构，中间设有圆形主坛。外围由56根民族柱环绕成圆。

黄帝城遗址、三祖堂、合符坛，以及轩辕湖、黄帝泉等景点，共同构成黄帝城景区主体。

黄帝城影视基地、达华建国酒店、黄帝城小镇，以及沿线分布的温泉汤小屋、儿童农场、写生处、树屋、九曲花街、爱情小屋、窑洞餐厅等，为黄帝城的配套设施与延伸业态。达华集团曾设计一条长约15公里的文旅动线，将这些配套设施和业态串联起来。

无论是景区运营，还是配套设施和相关产业发展，都需要持续投入和更新维护。由于前期投入规模较大，而回报相对有限，达华集团经营逐步入不敷出。

黄帝城景区一位人士认为，景区在宣传投入上长期不足。虽然距离北京较近，但许多生活在北京的人并不了解黄帝城项目。另外，景区业态也相对单一。黄帝这一IP具备较高辨识度，但黄帝城的实际运营效果明显不及黄帝故里和黄帝陵。

客流不足，也无力支撑配套设施的运行。

以达华建国酒店为例，5月19日当天，整个酒店几乎看不到客人出入。酒店后排别墅式客房门前荒草丛生。

一位酒店工作人员介绍，除大型活动或影视剧组进驻外，酒店大部分时间的空置率都较高，仅能勉强维持收支平衡。

黄帝城特色小镇也面临类似情况。已完成置换的140多处宅基地，目前大多维持原状，未被改造为农庄或民宿，后续宅基地置换计划也没有推进。

新民居二期主体框架已建成，还没有安装门窗和装饰外立面，但目前已处于停工状态。

此前流转而来的7000多亩土地，除少量用于种植和养殖外，大部分土地闲置，部分土地返租给农民耕种。

杜东晖介绍，目前种植业和养殖业产品已陆续在北京打开市场，可为约4500个家庭供应有机蔬菜、肉类和鸡蛋等产品。现有产能略显不足，如果扩大种植和养殖规模，仍需要大量新增投资，而企业当前并不具备大规模再投入能力。

出路

目前，达华集团每年需要支付上千万元贷款利息。

在杜东晖看来，黄帝城项目陷入当前困境，一个重要原因在于早年的几笔重资产投资失误。这些投入不仅消耗了大量现金流，也让企业背上了近4亿元贷款。他表示，达华集团过去一直以自有资金开展业务，整体负债规模并不高。

2015年，达华集团以3亿元接手一个科技园项目，该项目是当地唯一的国家级孵化器。彼时，房地产还处于上行期，具备较好的升值空间。但随着房地产转向，项目地处县城，实际运营效果并不理想，资产价值缩水，目前估值约2亿元。

2018年，河北旅游发展大会在黄帝城举办，达华集团投资4.5亿元兴建达华建国酒店，并协助政府完成了部分基础设施工程。建设酒店过程中为了赶工期，达华集团先后借款4亿元。

杜东晖表示，上述两笔大额投资占用了大量现金流。这些项目普遍存在投资规模大、回报周期长、效益释放有限的问题。

除此之外，达华集团还尝试在黄帝城布局循环能源系统，以实现杜永林生前设想的能源自给目标。由于该系统仍处于探索阶段，商业化路径并不成熟，大量设备需要定制化投入，前期成本较高。同时，技术稳定性不足，后期运营过程中需要不断调试，持续推高运维成本。截至目前，这部分投入尚未形成有效回报。

按照杜东晖测算，整个黄帝城项目后续仍需追加近6亿元资金。其中，1400个市民农庄建设约需3.92亿元，滑雪场建设需5000万元，新民居二期约需7000万元，基础设施建设需5000万元，科技孵化器仍需追加约2800万元。如果只是推动项目重新启动，短期内至少需要1.25亿元资金。

围绕盘活项目，杜东晖提出了几种设想。

第一种路径，是由政府或国企接手科技孵化器项目，以回笼首期启动资金。在他看来，科技孵化器作为国家级孵化器平台，在达华集团体系内协同价值有限，但对地方政府而言，仍具一定产业意义。

一位当地政府人士告诉经济观察报，政府也希望帮助达华集团渡过难关，但现实中同样面临较大财政和执行压力。杜东晖也表示，在景区及企业日常经营中，地方政府都在力所能及地给予帮助。

第二种路径，是出售部分存量资产。杜东晖表示，达华建国酒店估值约4.5亿元，剩余双拼别墅价值接近3亿元，涿鹿科技园孵化器项目估值约2亿元。若上述资产能够变现，不仅可以偿还银行贷款，也能覆盖大部分后续建设资金缺口。

第三种路径，是引入合作方。按照杜东晖测算，目前黄帝城项目总资产约18亿元，扣除4亿元贷款后，净资产约14亿元。如果通过出让部分股权筹集现金，再以股东借款方式反哺项目建设，同样可能实现项目盘活。

从整个黄帝城项目来看，真正的核心仍然是黄帝城景区的运营。只有景区客流提升，游客规模扩大，酒店、小镇、农业配套以及相关文旅业态才有可能形成联动。这也意味着，黄帝城项目要被盘活，不仅是融资问题，更是运营问题。

（作者 田国宝）

免责声明：本文观点仅代表作者本人，供参考、交流，不构成任何建议。

田国宝

爆料请联系：13911734255@163.com