成都万象城拟75亿转手，较净资产溢价11倍，公募REITs基金上路

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

时隔1个月，成都重量级综合体项目——万象城背后公司正式挂牌转让，从预披露以来一直牵动着商业不动产乃至金融资本圈的敏感神经。

据上海产权交易所披露，华润置地旗下超智资源有限公司拟清仓华润置地（成都）发展有限公司100%股权，公开挂牌转让底价达到75.1亿元。

很多人可能很关心的是，这个底价，到底是贵了，还是便宜？

先看财务情况，今年前2个月，华润置地（成都）发展有限公司实现营收约1.66亿元，总利润7929.7万元，净利润5947.3万元。

2024年，前述标的公司实现营收约9.57亿元，总利润约3.23亿元，净利润约2.46亿元。截至今年2月底，华润置地（成都）发展有限公司总资产约55.69亿元，总负债约49.24亿元，净资产约6.45亿元。

遗憾的是，华润置地方面暂未披露该标的公司2025年财务业绩状况。不过，就公开资料来看，2025年成都万象城取得销售额78.2亿元，仅次于深圳湾万象城且位列全国万象城第五位，前三分别是沈阳万象城134亿元、深圳罗湖万象城130.3亿元和杭州万象城117.8亿元。

截至今年2月底，华润置地（成都）发展有限公司总资产约55.69亿元，总负债约49.24亿元，净资产约6.45亿元。按最新挂牌底价75.1亿元，较其净资产的市场溢价约11.7倍。

前不久，瑞银曾发布研报表示，根据成都万象城购物中心2025年预计租金收入9.1亿元、5%的净营业收入(NOI)资本化率和60%的净营业收入利润率，估算其潜在资产估值约109亿元。

当然，瑞银研报测算的成都万象城购物中心资产估值约109亿元，应是整体资产估值，跟当前华润置地给出的净资产估值底价75.1亿元叠加总负债49.24亿元合计124.34亿元出入不算太大。

注：成都万象城，来源于华润置地年报

地产密探获悉，今年4月底，华润置地及华润置地（成都）有限公司作为原始权益人向深交所申报了公募REITs“华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金”招募说明书，且已获受理，预计募资54.05亿元，底层资产就是南通万象城和临沂万象汇两个不动产项目。

从招募说明书还可以看到，该公募REITs基金拟收购入池的是华润南通万象城、临沂万象汇两个项目产权清晰独立的商业资产部分，那些未入池的资产包括但不限于商业街、商办楼、办公楼等其他物业资产以及其相关权属、义务与责任仍有华润方面继续承接。

从该公募REITs基金的交易构架看，南通万象城和临沂万象汇均被华润置地方面将全部权益转让给公由其分别设立的两个SPV公司，由项目公司吸收合并SPV公司，最终SPV公司注销，项目公司继续存续，项目公司股东变更为资产支持证券管理人（代表资产支持专项计划）。

另据相关报道披露，华润置地也将分拆成都万象城购物中心，成立封闭式商业房地产REITs。

华润置地方面此次公开挂牌华润置地（成都）发展有限公司100%股权，应是履行国资产权转让的一般性合规程序。业内猜测，公募REITs基金介入成都万象城项目只是时间问题。

2025年以来，从国家政策层面看，盘活存量资产成为顶层最强音，加上前些年房企的类REITs产品试水，已给A股市场积累了不少经验，以及融资利率不断下探，资本化率不断降低，相关法律与税务等障碍不断得到清理，给公募REITs试点开闸铺平了道路。

相关文件包括：《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（国办发〔2024〕10号），《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（证监会公告〔2025〕21号）、《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号）。

去年底，沪深两大证交所纷纷发布了《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》，核心是重点支持权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定的商业综合体、商业零售、办公、酒店以及其他具有商业属性的资产业态申报发行商业不动产REITs。

华润置地作为央企，又是优质商业开发及运营大户，自然要带头行动，近期的相关动作似乎均剑指公募REITs基金，通过出售实现产权与运营权分离，让优质商业不动产公募REITs基金成为A股资本市场更大的投资池等。