广东
3个多月收购523套二手房——这是上海国企在存量二手房转保租房这条新赛道上交出的首份成绩单。
上海静安、徐汇、浦东率先试水，后续更多中心城区正在跟进。一场由国企主导的“以旧换新+保租房筹集”试验，已经悄然提速。
已收购523套存量二手房
据上海市住房保障和房屋管理局发布的信息，自今年2月初以来，上海已经在徐汇、浦东、静安三个区试点国企收购存量二手房用作保租房，累计收购了523套房源，其中徐汇区458套、浦东新区64套、静安区1套，绝大多数房源总价低于400万元。
我们来看几个具体的例子：
静安区完成了全市第一单，完整打通了“以旧换新”的链条。一位施先生把他位于静安区宝山路、40平方米的旧房子，以220万元的价格卖给了区保障房公司。这笔钱成了专项资金，用来补贴他买下静安新楼盘“誉静安”的一套三房。这套收购来的旧房预计5月底交付，之后会按保租房标准改造，交给新市民或青年人租住。
据静安区房管局副局长何智勇介绍，目前静安区已累计接待咨询116户，有44户明确想参与置换。
徐汇区是数量最多的，截至5月21日已经收购了458套，其中有300多套是居住困难、又没法改造的老旧房屋。这些房子将被改成“新时代城市建设者管理者之家” ，即专门面向一线务工人员的宿舍型租赁住房。
徐汇的做法和静安不同，他们搞了“房票”机制——国企收购二手房后不直接给现金，而是把钱折算成一张全市通用的“房票”，放在监管账户中，居民拿着房票去买房，新房、二手房都行，有效期一年。
徐汇区房管局副局长刘海燕表示，重点收购35至60平方米、总价不超过400万元的房源。
浦东新区则结合轨道交通周边的保租房需求来推进，已收购64套，优先关注内环以内、2000年前建成、70平方米以下、总价不超过400万元的个人二手房。
上海市房管局有关负责人还介绍，这项收购工作正在扩大到全部中心城区。二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区也已经启动了类似工作。下一步，还会开通“962269”热线接受咨询，并优化房票政策，让“以旧换新”更顺畅。
如何评价国企收购存量二手房用作保租房
对于国企下场收购二手房用作保租房这件事，我们可以从几个角度来看：
从积极的方面来看：
第一，盘活存量，一举两得。
一方面，市场上那些位置不错但房龄偏老的小户型二手房有了新的出口，帮助部分有置换需求的居民解决了“老房卖不掉”的难题；
另一方面，这些房源经过改造后直接转化为保租房，快速增加了市中心区域的租赁住房供给，比新建项目周期更短、成本更低。
第二，稳定市场预期。
国企以市场化评估价格收购，给二手房交易提供了一个相对透明、规范的价格参考，有助于稳定区域内的房价预期。
第三，精准服务不同人群。
从静安的“以旧换新”到徐汇的“新时代城市建设者管理者之家”，再到浦东的轨交周边保租房，各区因地制宜，说明政策不是“一刀切”，而是有针对性地解决不同区域的住房痛点。
但挑战也是存在的：
其一，规模效应有待观察。
目前全上海市累计523套的收购量，放在整个二手房和租赁住房市场中还只是起步阶段。后续能否持续放量、形成规模效应，取决于财政资金支持力度、居民参与意愿以及房源评估效率等多重因素。
其二，运营盈利压力。
保租房的租金原则上低于同地段市场租金，国企收购二手房占用了资金，改造和后期运营也需要持续投入。如何在“保本微利”的原则下实现可持续运营，对国企的资产管理能力提出了较高要求。
其三，房票机制的实际落地效果。
徐汇的“房票”全市通用、有效期一年，设计上很灵活，但居民是否愿意接受“不拿现金拿房票”的方式，以及房票在二手房交易中的接受度如何，还需要时间和更多案例来验证。
总的来说， 这是一次值得肯定的制度创新。它把“二手房去库存”和“保租房筹集”两个难题绑在一起解决，思路很巧妙。虽然目前还处于试点扩围阶段，规模不大，挑战也不少，但方向是对的。
对于住房租赁行业而言，这释放了一个明确的信号，政府正通过国企力量，主动盘活存量住房资源，将其转化为规范化、规模化的保租房供应。未来如果机制成熟、模式跑通，有望成为一二线城市增加租赁住房供给的一条新路径。
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