北京
乐居财经·进深 出品
陈海保 主播
顺义河东站0037地块成交于3月18日，由城建祥业旗下北京住总以5.71亿元底价摘得，折合楼面价约1.4万元/㎡。
5月20日，总平图公示。规划总建面约6.07万㎡，其中地上计容建面约4.08万㎡，容积率1.3。
拟建11栋6-10F坡顶小洋房，约432户。
规划解读
北京楼市又发生了一件怪事。
前天（5月20日），北京城建祥业地产的顺义0037地块，公示了方案设计图。
第二天，它在官网上竟然消失了。
这种事情，我在北京还是头一回见。
到底是啥原因呢？ 我猜测，可能和它的消防扑救场地，占用绿地有关。
从图纸上看，0037地块设计了12个扑救场地，它们有部分面积与绿地重叠。
这是建筑设计的大忌。按照设计规范，消防登高场地必须硬化，不得用草坪 、植草砖替代。
城建祥业是端着金饭碗的。
0037地块容积率只有1.3，限高36米，指标非常宽松，为啥还要搞得紧巴巴呢？
我分析，至少有四点因素：
1、压低了建筑高度
仔细看0037地块，它有七成面积在潮白河100米控高30米范围内。
但是，剩下的三成占地，它也没按拿地文件限高36米设计。
不设12层是能理解的，担心得房率太高。
但它为何不设计11层、33米呢？11层和10层的配置一样，如果腾出面积，岂不是更利好南面的产品。
因为，它的北侧规划为绿地，不存在影响日照问题。
刻意压降建筑，实在是让人看不懂。
2、设计太追求对称控
虽说0037地块朝向不正，西南超过20度，但地块本身，是一个长方形。
这是做楼栋对称设计的好胚子。
设计师抓住了这点，10栋楼几乎做到了完全对称，中轴上，布局了大门和两个下沉庭院，与潮白河遥相呼应。
这种追求极致的建筑对称，一定牺牲了不少占地面积。
3、地上停车位占了面积
0037地块有530个机动车停车位，地上设置了43个。
这并不违规，25文是鼓励开发商设置地上停车位的。
虽说这些停车位未来很有可能放在地下，但最起码，在报规图上，是在地上的。
既然在地上，就会占用地上面积。
4、南北退距过大
在0037地块上，城建祥业很努力，要打造好房子标杆。
它不惜面积，将公区做到极致。
在北面，60米宽的大门，通过风雨连廊与两栋住宅的架空层连在一起，甚至风雨连廊还跨过了消防通道。
在南面，它竟然把两个雨水调蓄池放在中央位置。反而让8#、9#栋楼后撤了。
我相信，绝大部分设计师，本应该会把这两栋楼紧贴南面的红线，为小区内争取更大的空间。
但是，城建祥业可能还是想打造好最南面的阳光下沉广场，确保中轴线的完美。
读懂这四点，你就不难理解，为啥城建祥业要用消防扑救场地，占用绿地了。
开发主体
项目公司即拿地主体：北京住总京顺房地产开发有限公司。
成立于2017年7月3日，注册资本4亿元。
法定代表人、董事长、总经理由巴德胜一人担任。
该公司由北京祥业房地产有限公司100%持股，隶属于北京城建旗下的住总集团。
地段区位
地块距离地铁15号线俸伯站直线约400米，交通便捷。
周边有京汉生活广场、北京儿童医院顺义妇儿医院、潮白河森林公园、减河公园等生活配套设施。
西侧就是住总青年ONE，一梯两户的纯洋房社区，小区容积率1.5，主推建面约72/89㎡三居和105㎡四居。
2024年9月底开盘，共11栋洋房444套房源，目前均已售罄，成交均价3.26万元/㎡。
住总青年ONE的拿地楼面价是1.62万/㎡，此次新拍的0037地块便宜了2000+，成本优势明显。
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