滨江：经营现金流-42.91亿元，实控人大额减持，项目权益大幅稀释

2026年开年，滨江集团交出了一份让行业侧目的成绩单：全年销售额1017亿元，稳居全国房企第十位。在百强房企销售规模整体缩水近两成、千亿阵营从11家缩减至10家的大背景下，这组数字已足够惊艳。

更令人瞩目的是，千亿俱乐部里放眼望去，几乎清一色是央国企：保利、绿城、中海……滨江集团成了唯一的民营面孔。

滨江成为丁博士口中所谓的“千亿独苗”。

老板志得意满，在公开采访中选取了“冲锋”二字，作为滨江今年的战略基调。

环环就此写了一篇关于滨江集团的文章，客观分析了一下滨江现阶段所存在的问题，在其他平台流量很好，也引来了滨江集团不懈的投诉。

企业、自媒体和平台之间那些事，懂得都懂，生态如此。

然而，数据不会粉饰，财务数据与“冲锋”表态之间那条鸿沟，正在越拉越大。

壹

这家发源于杭州的房企，其沉浮都困在“扩张与退守”的博弈之中，早年急于走出舒适圈的激进尝试，付出了血泪交织的惨痛代价，最终彻底锚定杭州、深耕本土。

2025年，杭州贡献了全集团86.34%的营业收入和81%的销售额。在杭州本地，滨江集团力压绿城、万科和保利，连续8年蝉联杭州市场销售冠军。

杭州作为滨江集团的“现金奶牛”，让其始终保持着令人艳羡的财务健康度。

2025年末，公司权益有息负债规模连续四年下降至262亿元，剔除预收款后的资产负债率57.23%，净负债率仅6.35%，现金短债比高达3.98倍，三道红线全线绿档。综合融资成本更是降至3.0%，低于大多数央企。

极致的一城深耕，让滨江踩着行业红利逆势崛起，登顶杭州房企王座。

截至2025年末，滨江集团的总土地储备中，杭州占比高达79%，较上年提升了9个百分点；浙江省内（不含杭州）占比13%，省外占比仅8%。2025年新增的26个土地储备项目中，有23个集中在杭州。这意味着，滨江集团几乎把全部身家都押在了杭州这一个城市的房价走势上。

正是对于杭州市场的极致依赖，为其埋下了难以消解的经营隐患。如今的滨江，已深陷成也杭州、困也杭州的宿命闭环。

毛利率下降是滨江集团面对的一个残酷现实。

2019年滨江跨过千亿规模门槛之时，杭州区域毛利率高达46.38%，而2020年、2021年杭州区域毛利率断崖式跌至24.37%、20.72%，彼时就已显露盈利疲态。2025年滨江整体毛利率维持13.22%的双位数水平，其中杭州项目毛利率14.08%，看似稳住了盈利基本盘，实则较巅峰时期早已腰斩过半。

而在利润下滑的背后，是持续走高的拓储成本与逐步走弱的市场行情。

2025年，滨江在杭州土地市场依旧保持激进拿地节奏，全年参与60宗涉宅地块竞拍，拿下多宗高价地，多个板块刷新区域土地单价，拱墅湖墅单元地块溢价率高达71.25%，西兴单元地块成为新晋单价地王，溢价率69.86%，高昂的拿地成本大幅抬高了企业的开发底线。

但在终端市场，新房去化压力持续攀升，为了加速资金回笼，滨江不得不放下身段让利走量。

2025年底，滨江旗下锦上观澜项目预售均价较前期放风价下调3000-4000元/平方米，备案价直接回落至2019年水平；滨江国泰浩运府首开均价较放风价让利4000元/平方米，与周边同类项目形成超过5000元的价差。

用一个直白的说法：滨江集团正在用越来越高的成本，在越来越薄的水里榨油。

贰

滨江集团一贯的“小股操盘”模式，曾经成就了其规模神话，但如今，也让滨江集团深受其害。

在公司投资者互动平台上，滨江集团自己承认：“因公司项目绝大部分采用合作开发的模式，近年来公司所获项目的平均权益比例维持在50%左右”。2025年新增土储的平均权益占比更低至39.4%，这意味着每100亿元的销售额背后，真正归属滨江集团的权益只有不到四成。

在杭州等核心市场，滨江集团正在经历一个微妙的转变——从开发商变成“开发商+操盘手”，甚至有时只是一个“品牌输出方”。

潮语臻境府的案例最为典型。

2024年底，滨江集团作为100%持股方单独拿下该地块；2025年6月项目首开时，滨江在项目中的直接持股只剩1.01%。“拿地造势、转手退股”的操作直接引发了业主的大规模维权，项目第四批次开盘去化率降至67%，成为滨江集团2025年去化压力的注脚。

无独有偶，滨江集团高调悬赏十万征名、立志打造杭州高层顶豪天花板的水电新村项目，亦由滨江联合建发、金茂等房企共同打造。

更令市场担忧的是，2025年至今，滨江集团及旗下子公司累计被执行金额已超1.6亿元，涉及投资管理、房地产开发等多个业务板块。

或许是对自家企业无信心，2025年底至2026年初，滨江集团控股股东杭州滨江投资控股有限公司与一致行动人实施大额减持：2025年12月15日至2026年1月8日，减持6718.76万股（占总股本2.159%）；2026年3月再次减持，累计套现约8.3亿元，持股比例由62.16%降至59.34%。

实控人在企业面临多重压力时大额套现，虽然滨江解释此举是为“乡村振兴和社会公益事业”筹措资金，但市场会如何看？