上海细化管理工业用地二级市场 二级市场交易服务平台同步上线

细化管理工业用地二级市场 转让价格设置20%上下浮动

二级市场交易服务平台同步上线

■工业用地也有自己的“二手”流通渠道，但这片市场长期处于灰色地带。二级市场的健康度，直接关系到土地资源的集约利用、产业发展活力提升。“新规是要规范工业用地二级市场的交易行为，让土地流转不偏离产业发展的轨道，从而做到‘保量控价’”

5月20日，上海市规划和自然资源局、市经信委、市国资委和市市场监管局四部门联合出台《上海市工业用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法(试行)》，这意味着上海成为全国首个对工业用地二级市场提出细化管理的城市。

新规最大看点是，转让价格参照同期同区域同类工业用地，设置20%的浮动上下限，防止工业用地市场价格异常波动。同步上线的市级二级市场交易服务平台，可为企业提供官方委托交易渠道。

重点针对土地交易和整宗地交易

用地是企业经营中的显性成本。寸土寸金的上海，一直是成本高地。这几年，上海土地部门、产业部门落实多种措施，工业用地价格应降尽降。这些措施主要集中在一级市场，也就是政府主导的土地出让环节。

很多人不知道，工业用地也有自己的“二手”流通渠道，但这片市场长期处于灰色地带。一批早期拿地的企业手里拿着大块土地和厂房，通过股权转让的方式将资产卖给其他公司。一些地块被违规改建成仓库、出租公寓甚至停车场，改变了工业用地的属性。一批正在快速成长的科创企业想扩产，却找不到合适的地块，导致供需错配。

二级市场的健康度，直接关系到土地资源的集约利用、产业发展活力提升。“新规是要规范工业用地二级市场的交易行为，让土地流转不偏离产业发展的轨道，从而做到‘保量控价’，也就是工业用地总量不流失、控制土地价格过度上涨。”上海市规划和自然资源局产业用地规划管理处负责人说。

从适用范围来看，新规不限于土地本身，还包括地上的工业厂房。《管理办法》明确，重点针对两类情形：一是单纯的工业用地转让；二是土地连同地上建筑物、构筑物、其他附着物一并转让，也就是连房带地的整宗地交易。

工业用地二级市场交易，为什么不能自由定价？中夏律师事务所主任张鹏峰解释，工业用地本身具有很强的公共资源和生产资料属性，并非完全市场化的商品。二级市场的价格管控，与一级市场的低价供地逻辑一脉相承，本质上都是把土地作为一种政策工具，服务于产业发展目标。

完善转让、出租和抵押管理

工业用地二级市场的交易行为，主要包括转让、出租和抵押三种形式。

其中，转让是重中之重。工业用地的转让形式多样，包括买卖、交换、赠与、出资，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等各类导致工业用地使用权转移的情形。

《管理办法》明确了转让的两个关键环节。

第一个环节：整宗地转让，需经出让人同意。这里的“出让人”，指的是地块所在的区人民政府，区规划资源部门和产业部门代为行使。此外，如果工业用地使用权人的股权结构、出资比例发生变化，导致实际控制人发生改变，且这种改变可能不符合规划或产业用地准入要求，同样需要事先经出让人同意。这一规定并非凭空而来，2014年上海出台的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》已有涉及，但这一次更加细化。而且，转让对象必须符合产业发展导向。换句话说，不是谁想买就能买。

第二个环节是转让价格管理。过去，工业用地市场上存在炒作式买卖，有人低买高卖，赚的是地皮差价，而不是产业发展的钱。这一次，新规明确要防止二级市场价格出现异常波动。上海市规划和自然资源局产业用地规划管理处相关负责人介绍，如果土地使用权交易价格比同期同区域同类工业用地出让价格低20%以上，市、区人民政府可以行使优先购买权；如果高20%以上，区人民政府可以依法采取必要的限制措施。

除了工业用地，关于工业用房的转让，新规也有涉及。转让对象除了要符合产业导向，还要符合出让合同和产业发展合作协议的约定。园区平台、领军企业转让工业用房，同样需要经产业部门或开发区管理机构组织审核转让方案，并报区人民政府(管委会)审定。

进一步规范出租管理，工业用地和工业厂房的出租利用，同样要符合产业导向。《管理办法》提出，要探索构建工业用地和工业厂房的租金体系，定期向社会公布，合理引导市场租金水平。对于已享受园区平台、领军企业政策取得土地并建设的工业用房，其出租价格应当遵循开发区相关管理要求。同时，还要探索建立工业用地和工业厂房租赁登记备案制度。

进一步规范抵押管理，新规明确工业用地的抵押价值，不得超出合同剩余年限底价与合法建(构)筑物及其他附着物残值之和。过去，竞买人往往是价高者得；现在，竞买人的资格条件要符合区域和园区的产业发展规划和导向等。买方再开发利用时，必须符合产业导向和规划要求。

增设二级市场交易服务平台

这一次，上海同步上线工业用地二级市场交易服务平台。

从过往实践看，市场对工业用地二手交易的需求确实存在，其中股权转让因流程快、税费低，长期成为许多企业的首选。既然转让模式和路径已经比较成熟，为什么还要专门打造这样一个平台？

“我们的出发点不是限制交易，而是引导合理服务、高效配置资源，真正把工业土地‘用’好，从而激发市场活力。”上海市土地交易事务中心主任朱万明解释，新的交易服务平台，远不止挂牌、登记那么简单。它集信息发布、交易实施、监测分析、政策咨询等功能于一体，核心目标是让每一笔交易更加安全、透明。

哪些交易必须进入二级市场交易服务平台？凡是涉及工业用地整宗地转让的情形，包括土地分割转让、合并转让、预告登记转让，都要纳入二级市场平台实施交易。除此之外的其他交易事项，经营主体可以自行完成，也可以委托平台办理。

二级市场交易服务平台还推动交易与不动产登记联动办理，并整合金融、法律、建设等相关咨询服务，甚至提供项目招商推介功能。朱万明表示：“工业企业本质上不是房地产开发商，对规划资源、产业政策、评估政策往往不够熟悉。我们可以搭建沟通渠道，邀请相关部门介绍支持政策、对接产业需求。”

新规实施后，交易平台还会结合实际交易情况，继续优化服务内容。张鹏峰提醒，工业用地二级市场的管理相对复杂，这对政府部门管理提出了高要求，但这也是上海必须迈出的一步，在治理与效益之间找到平衡。归根结底，上海是要让好地落到好项目上，使产业空间真正成为先进制造业的硬支撑，而不是让地价变成实体企业过不去的坎。

(来源：解放日报 记者 戚颖璞)