523套房源落地，上海收购二手房试点如何“一箭三雕”？

界面新闻记者 | 王婷婷

上海收购二手住房试点已取得阶段性进展。

5月20日，界面新闻记者从上海市房管局获悉，自今年2月2日上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房（下称保租房）试点以来，浦东、徐汇和静安三区积极推进，截至目前共收购房源523套。

其中，徐汇区聚焦城市更新，解决核心板块保租房供需紧张情况，完成收购458套；浦东新区结合轨交周边保租房需求，完成收购64套，其中使用房票完成置换2套；静安区完成1套收购和置换签约，打通了住房置换全流程。

从已收购房源看，在区位上优先收购产业园区、轨道交通站点周边、租赁需求旺盛的房源；在房型上，优先收购70平方米以下的房源；在价格上则优先收购总价400万元以下的房源。

以徐汇区试点为例，该区的二手房收购重点聚焦辖区内租售比高、租赁需求旺盛、交通便捷的小区以及房源，面积以35-45平方米的一室户和45-60平方米的两室户为主，总价不超过400万元，并且产权人有意置换本市一、二手房源（不局限于徐汇区）。

据徐汇区房管局副局长刘海燕介绍，为做好收购工作，区财政落实专项资金足额保障收购工作顺利开展。房款采用“房票”机制，将收购二手住房的房款折算成房票金额，房款资金进监管账户。

“徐汇区‘房票’机制的亮点是‘全市通用，一二手通用’，房票有效期为一年。”刘海燕表示。

据界面新闻了解，自收购试点工作启动以来，徐汇区通过保障房公司窗口咨询收集到的房源近300户。结合收购存量房源的几个原则对收集到的所有房源信息，与产权人做全面的对接排摸，完成意向协议签订72户，另有45户有初步意向，区保障房公司正在做进一步洽谈。

值得一提的是，徐汇区的二手房收购工作与“两旧一村”改造相结合。在已收购的458套房源中，有300多套属于居住困难但又不具备改造条件的老旧房屋。

收购之后，徐汇区保障房公司将把这类房源改为“新时代城市建设者管理者之家”，即专门面向一线务工人员的宿舍型租赁住房。

静安区的收购案例属于“以旧换新”，这也是上海首单“住房收购置换”案例。

据静安区房管局副局长何智勇介绍，这一收购模式，是静安区践行“政府引导、国企实施、市场运作”理念的重要创新，聚焦保租房房源筹集与居民住房需求双向发力。

具体而言，居民可先锁定静安区内新建商品房意向房源及购买条件，再向区保障房公司提交旧房收购申请；收购款项专项用于购置区内指定新建商品房，实现“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环置换。

据界面新闻了解，静安区完成首例收购的房屋是一套位于静安区宝山路街道的二手住房，总价为220万元。该房屋具体地址为宝山路450弄17号1514室，建筑面积41.59平方米，房型为一居室。

目前，该套房屋已完成产权登记，预计于5月底交付房屋。后续，参照保租房标准进行改造提升后，该房屋将由静安区闸北保障房公司，按照保障性租赁住房的相关政策要求进行运营管理。

“静安区已在区交易中心及两家区属保障房公司设立二手住房收购业务专窗。”何智勇表示，通过热线电话、现场咨询等渠道累计接待咨询116户，有意向参与置换的居民共44户，其中意向置换一手房18户、意向置换二手房26户，深度精准对接9户。

浦东新区则聚焦内环内老旧小区，完成收购64套（含2套房票置换），陆家嘴集团等国企高效推进，打通“收旧换新”全链条，压缩交易周期、降低业主成本，目前还在与200余组意向客户深度对接。

二手房收购正在扩围至全部中心城区。上海市房管局有关负责人介绍，今年二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作。

上海收购二手住房工作不仅有利于增加中心城区保租房供给，也助力提升市场活跃度。

上述负责人表示，在今年2月出台新“沪七条”叠加去年“沪六条”政策效应持续释放的大背景下，通过收购二手住房等综合施策，促进提升二手住房市场活跃度，今年“金三银四”市场行情成色较足。

数据显示，今年3-4月，上海二手住房共成交5.41万套，比去年同期增加14%，为近五年高位水平；5月1-19日，二手住房成交1.42万套，比去年同期增加26%，预计全月成交超过2万套，除春节假期所在的2月外，单月成交量已连续6个月在2万套以上。

二手房市场已进入量增价涨阶段。今年3-4月，上海二手住房价格指数环比分别上涨0.4%、0.7%，自2月由负转正后已连续3个月保持上涨。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向界面新闻表示，上海二手房收购保租房试点，以“最小成本、最快速度、最优效益”实现三重价值：快速扩充中心城区保租房供给，完善租购并举体系；破解居民置换难题，降低交易成本，实现居住改善；激活二手房流通，带动一手房去化，促进房地产市场良性循环。