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福厝紫阳缦宸：地处晋安区长乐中路东侧、乐安巷北，世欧广场附近。

项目占地约12亩，规划3栋2T2小高层住宅，面积段：139、148，层高3-3.05米，合计97套。

从定位来看，项目主打也是刚改产品，走的王庄的地段配套，主力户型是148平。

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楼盘土拍

2024年11月15日，福厝以底价2.94亿拿下宗地2024-57号，楼面价15479元/㎡。

土地面积：11.87亩，容积率：2.4以下（商业建筑面积不少于2300平方米），限高：60米。

地块配建的居家养老服务中心不少于2000平方米，由晋安区政府指定单位按9503元/平方米回购；该地块划片学校为象园小学，对口十八中象园分校。

分析：2024年底福州举行了一场巨型土拍，上架20多幅地块，只不过大部分地块都是兜底。

其中福厝在当天，兜底了3幅纯商地块，这也成了房企今年主打的三个楼盘。

分别是福厝凤鸣天玺、紫阳缦宸、澜湖悦宸，三幅地块虽然都是兜底，但是实际楼面价并不算过高，地块条件都算尚可。

在去年，相比于兄弟企业的新榕，福厝在土拍上就没有太大动静，仅兜底了一幅五四北西庄的地块。

这样也就能清晰看出房企的土储情况，房企前几年就2个项目，一个是在帝封江，都已经现房也没对外的江上拾里，一个就是去年的重头戏远山拾里。

相比于其他房企多幅地块储备，房企由于去年拿地较少，今年的操盘体量也不大，核心就是2024年底拿下的这三幅。

其中主打是凤凰新村的凤鸣天玺，当作自己的标杆产品。

对于地块而言，楼面价1.54W，是王庄地块里面最低的一幅，当然扣除配建的养老中心，可售楼面价预计在1.66W左右。

对于地块自身而言，容积率2.4尚可，不过是限高60米，只能做了小高层，地块偏狭长，导致是一列排布，加上地块不大，没办法做太大的公区空间。

对于这个地块，加上这个配建，很容易联想到金山的大东海天樾，同样都是小高层定位，还有附属楼的存在。

从房企今年推出的三个新盘来看，有一个值得称赞，就是户型的设计，相比于周边产品，还是比较亮眼。

其中得房率、面宽等都做到了不错的设计，这对于一个操盘不多的国企，算是亮点。

对于这幅地块，最终做小高层主打得房率，再搭配地缘的刚改设计，算是迎合了板块需求。

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户型情况

139平：四房两厅三卫，2T2，独立电梯厅，亮点在有采光，主流的四开间朝南布局，主卧做了L型开窗，与新榕和砚基本一致。

差别就在于项目的餐厅面宽更大一些，空间不会太拥挤，不过同样会影响入户动线，项目同样做三个卫生间，但是解决了暗卫的问题，客厅与一个卧室没有承重墙，可以做空间调整。

这就是这个户型对比新榕的三大优势，可能主要还是因为小高层的得房率优势所致。

148平：四房两厅三卫，2T2，139平的横向拉升版，布局没有太大变化，主要是客厅、主卧的面宽拉大，对比来说，没有解决餐厅的独立空间问题，稍显遗憾。

148平：四房两厅三卫，端厅设计，电梯拉到北侧，减少对卧室的噪音影响，还保留了一点采光，亮点在主卧的尺寸比较阔绰。

不足点在于，这个面积做这个设计，客餐厅尺寸有所压缩，客厅的270度，有个承重柱隔断，客厅与卧室也有承重墙。

从项目的三个户型能看出，主要优势还是小高层对比高层与生俱来的得房率优势，再搭配新规的优势，以及飘窗设备平台的赠送，所以项目也打出了近100%得房率的口号。

加上小高层少一个楼梯，独立电梯厅的设计更容易，也能做出全明的设计，体验感更佳。

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区位情况

项目位于晋安区王庄片区，距离世欧广场300米，地铁2号线250米，可谓是紧邻板块的两大核心配套。

这也是项目目前主要的卖点之一。

对于项目而言，东侧是生鲜集市、西侧是长乐中路，加上地段本身生活气息浓厚、小区自带底商、养老配套，需要注意人流噪音影响。

此外项目自身体量不大，公区体验一般，南侧存在王庄安置房，南侧头牌需要注意采光。

综上，只能说这是一幅地段优劣特色比较突出的项目。

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价格情况

项目还未上市，放风价3W不到，对比周边看看：

1、榕发锦珹大观：超高层改善盘，去年毛坯成交均价3.2W
2、世欧王庄AB区：超高层改善盘，二手均价1.8-2W
3、融侨尚东区、宏发御榕府：次新二手，二手2.4-2.7W

分析：对于项目而言主要对比就是榕发锦珹大观，一个超高层的超级大盘，项目是袖珍小高层，简直的正反的对立面。

项目放风的口吻就是比锦珹大观低，对销售趋势还是很有信心。

目前周边二手，大部分房龄都比较大，普遍成交在2W以下，次新2.5W左右。

项目目前最大的竞品，个人感受还是上篇的新榕和砚，一样的容积率，接近的套数、面积。

无非是一个主打烟火气，配套、得房率更优，一个主打高层有景观，更安静一些。

从产品定位来看，可能由于地块自身原因，排不出面积段更低的小高层，稍显可惜。

试想，如果把福厝澜湖悦宸的面积段搬到这里，再配合这个区位和配套，可能不止是吸引周边地缘了，只能说个人感觉还是偏大了一些。

介于项目目前信心很足，就看最终的定价会如何了，预计总价在400W以上。

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楼盘总结

项目位于晋安区王庄片区，优势在于小高层定位，得房率高，距离地铁商圈较近，配套加持度不错，自身体量不大，去库存压力尚可，劣势在于周边有一定噪音等，公区偏小，周边的新盘库存不小。

对于地缘而言，无非还是评估最终的售价情况，看看自身侧重点在哪个方面，再做选择了。

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