清华大学五道口金融学院郭翔宇：城中村改造金融创新核心在“运营造血”而非大拆大建

近日，“2026清华五道口全球金融论坛”在成都召开期间，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇发布了课题组历时近两年完成的重磅成果——《城中村改造的金融创新》研究报告。这份在国内较早系统梳理城中村改造金融体系构建的智库报告，直指一个现实矛盾：改造资金需求大、周期长，既有融资工具与项目现金流特征错位，地方财政约束下社会资本往往进退两难。

围绕成都正在走的这条“新区扩容+存量更新”混合路径，以及REITs（不动产投资信托基金）等资产证券化工具为何迟迟难以大规模下沉到城中村场景，郭翔宇在接受《每日经济新闻》记者专访时给出了非常具体的诊断：问题不在技术，在产权结构和运营逻辑；解法不在大拆大建，在把“盘活运营”做成可复制的金融闭环。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇

图片来源：主办方供图

REITs被视为关键工具

外界观察成都城市更新，最容易注意到的是烟火气和商业活力。郭翔宇的视角更偏金融建模：成都的鲜明特色，是把活力商业和存量盘活拧在一起，走出了一条靠运营创造现金流、靠现金流支撑价值的路，而不是高密度拆建、靠土地价差平衡账本。

“全国很多城市都在探索这种混合更新，但成都的特色非常明显。”郭翔宇对《每日经济新闻》记者表示，大方向已经很清楚，未来的城市更新不是拆了重建，而是长期运营，通过持续提升运营能力来增加收入、增厚资产价值。这是全国都应该走的路，目前成都跑在前面。

他认为，成都目前在运营层面做得好，可金融工具的使用还有不小提升空间。"我们怎么样用REITs工具去盘活存量？怎么样用更多的股权结构，让它的前期投入没那么大、更好复制？这个路径探索出来，其实是可以复用到很多城市的。"郭翔宇说，这套逻辑最适合的复制对象，是那些同样面临存量压力大、不适合走高密度拆建路线的二三线城市。

REITs被视为盘活存量资产的关键工具，但在城中村场景中遭遇现实阻力。郭翔宇指出，目前公募REITs底层资产多为产权清晰的产业园、数据中心，而城中村改造项目多涉及集体建设用地，土地所有权与地上建筑物产权分离，难以满足“资产权属清晰且一致”的发行要求。

”即便租赁住房出租率达到98%，租金现金流良好，但因土地产权问题，现阶段仍难直接发行公募REITs。"他建议采取务实的过渡方案：由政府协调对地上建筑物进行合规认定，只要能论证其未来能产生稳定现金流，即可打包发行ABS等结构化产品，先实现部分收益权的证券化流转，再逐步向标准化公募REITs靠拢。

他同时提醒，REITs市场需要建立更成熟的运行逻辑。当前部分写字楼、产业园REITs面临租金波动压力，这正是市场化定价的体现——价格会随基本面调整，使回报率与风险重新匹配。关键在于完善信息披露与风险调控机制，探索建立类似股票市场的退市与预警制度，保护投资者权益。

更深层的挑战在于角色错位。郭翔宇直言，现有模式多将REITs视为一次性退出工具，而非长期运营平台。"真正的标杆如新加坡凯德、美国西蒙地产，核心是孵化优质资产、持续主动管理、打造品牌溢价。"他认为，中国REITs需要从“卖资产”转向“运营平台”，让原始权益人、资产管理方与平台长期价值深度绑定。此外，公司型REITs的探索也值得推进，以解决公募基金管理人商业运营能力不足的问题。

对于个人投资者，郭翔宇强调REITs兼具稳定分红与价格波动特征，需加强投资者教育，提升底层资产透明度。同时，要解决市场流动性不足的问题，“规模做大、做市商跟上，机构和个人才敢真正进场”。

建议探索股权化补偿模式

随着“十五五”规划纲要明确将城市更新作为重点，资金投入方向已定。郭翔宇强调，必须改变“一锅炖”的算账方式：地下管网等纯公益性支出，应由财政资金、超长期特别国债等政策工具承担；剩余部分才具备市场化运作空间。

当公益性支出被剥离后，市场化部分的账才有可能算平。此时，改造主体、村集体、金融机构与原住民的利益绑定机制需要重构。他建议探索股权化补偿模式：原住民不再仅拿一次性安置款，而是持有项目长期股权，共享持续运营分红。“这样既保障了原住民的长期收入，也减轻了改造主体的前期资金压力。"

这种转变也为地方融资平台转型提供了契机。在监管要求的产业化转型期限前，平台公司传统的“土地增值+财政回款”模式难以为继，而城市更新带来的存量盘活场景，正可推动其向“资产运营型主体”切换。前提是产权归集路径清晰、现金流切割明确，再配合REITs等金融工具降低资本成本。