共享住宅爆满背后转租诈骗也开始增多 中国留学生成重要租客群体

在韩国留学，最先让很多外国学生头疼的，往往不是课程，而是租房。学校宿舍名额有限，考试院空间狭小，普通月租房又要高额保证金，对刚来韩国、还没有本地信用记录和熟人资源的留学生来说，找到一个安全、方便、能马上入住的房子并不容易。也正是在这种需求下，围绕首尔大学商圈、弘大、延世大学、高丽大学等高校周边，一个新的“短租+共享居住”市场正在快速扩张。

韩国教育部数据显示，去年在韩外国留学生人数已达25.34万人，同比增长超过21%。留学生数量增加，直接带动了大学周边租房需求。过去，外国学生租房更多依赖学校宿舍、考试院、普通单间或熟人转租；现在，越来越多企业型运营商开始盯上这一市场，把老旧办公楼、公寓楼收购后快速翻新，改造成全配套共享住宅，主打“拎包入住”“线上签约”“无需中介费”“短期可住”等卖点。

这种变化背后，是韩国住房市场的一个新方向。首尔大学周边、弘大商圈等地区长期存在单人住宅供应不足、保证金压力较高的问题。对外国留学生来说，语言不通、合同不熟、身份不稳定、无法提前实地看房，都会加大租房难度。因此，通过收购旧楼并快速翻新的“收购型租赁住宅”，正在成为企业进入留学生租房市场的重要方式。

位于首尔弘大商圈的共享住宅，就是一个代表性项目。该项目由SK D&D收购老旧楼宇后改造完成，从收购到开发完成不足一年。原本的办公型公寓经过约6个月集中翻新后，被改造成面向单人居住者的共享住宅。为了提高小户型使用效率，项目通过提高层高、强化收纳等方式，把原本偏办公用途的房源改造成适合长期居住的单人住宅。

对租客来说，这类共享住宅最大的吸引力是方便。运营方强调，租客只需要携带行李即可入住，不必另外购买家具家电。月租约145万至165万韩元，约合人民币6700元至7700元，押金500万韩元起，约合人民币2.3万元。这个价格对普通韩国学生来说并不便宜，但对很多来自海外、希望省去复杂租房流程、需要安全稳定环境的留学生来说，仍然具有吸引力。

更重要的是，该项目采用“管理费、水电费全免+信用卡支付”的一体化收费体系，并通过自有平台直接签约，免除中介费。对于外国租客来说，这种模式降低了很多不确定性。传统韩国租房常常涉及保证金、月租、管理费、水电煤气费、网络费、中介费等多个项目，刚来韩国的留学生很容易算不清总成本。企业型共享住宅把费用打包后，虽然月租看起来高，但支付结构更清楚，也更容易被海外租客接受。

项目在今年3月开放预签约时，签约率已经达到70%，4月基本满租。运营方还推出短期免租等促销方案，以降低外国租户初期入住成本。这说明，韩国大学商圈里的外国租房需求非常旺盛，尤其是对可以线上看房、远程签约、直接入住的房源需求很强。

和过去强调社交属性的大型共享居住项目不同，这类新型共享住宅更强调实用性与独立性。比如“Episode Conveni”并不是单纯把年轻人聚在一起社交，而是更重视个人居住效率。项目通过提高层高、优化收纳空间等方式提升小户型使用价值，原本规划为公共休闲区的地下共享空间，也根据留学生需求调整为个人自习室与办公空间。这个变化很有意思，说明留学生需要的不只是“认识朋友”，更需要稳定学习、安静生活和便利居住。

更值得关注的是，该项目外籍住户比例接近90%，其中多数来自中国大陆、中国台湾和中国香港等大中华地区。运营方表示，约80%的住户是大学生，其余为周边职场人士。由于提供线上3D看房服务，不少海外留学生甚至在没有实地看房的情况下，就直接完成签约。对中国学生来说，这种模式很熟悉，也很符合跨境租房需求：人在国内，房子在韩国，能在线看、能直接签、能刷卡支付、能拎包入住，效率比传统找房高很多。

除了韩国本土开发商，国际长租平台也开始进入韩国市场。全球租赁平台Blueground Korea近期宣布，将面向外籍企业员工、短期驻韩人员及留学生，进一步拓展韩国住宅租赁管理业务。该公司计划与开发商、企业型出租运营商合作，大规模承接首尔市中心未售出住房与长期空置房源，并以月租形式对外出租。对开发商和房东来说，在高利率和房地产市场低迷背景下，空置房如果长期租不出去就是成本；交给专业平台运营，可以提高收益率，也能降低空置风险。

从市场角度看，这是一种双向需求。留学生和外籍工作者需要短期、灵活、透明、可远程签约的住房；开发商和房东则需要把空置资产变成稳定现金流。共享住宅、企业长租、公寓托管和跨境租赁平台，正是在这两种需求中间快速成长。

但问题也随之而来。韩国租房市场越线上化、国际化，跨境租赁诈骗风险也越高。尤其是对外国留学生来说，他们往往无法提前实地看房，不熟悉韩国租赁合同，不知道如何确认房东身份、房源真实性和账户安全。一旦遇到诈骗，维权成本很高，语言和距离又会加重困难。

据韩国警方披露，今年以来，多起针对外国留学生和海外租房需求者的转租诈骗案件陆续发生。嫌疑人通常会在外国留学生常用社区平台发布房源信息，以“代找住房”“寄宿家庭中介”“转租房源”等名义吸引受害者。随后，他们向受害者发送房屋视频、与前租客聊天记录等内容，营造真实房源假象，并催促对方支付保证金或订金。等钱到账后，嫌疑人就会拖延、失联或换号。

这类诈骗最容易利用的，就是“海外租房信息不对称”。很多学生还没来韩国，就必须提前确定住处；如果等到落地后再找房，又担心没有地方住。骗子正是利用这种焦虑，以“房源很抢手”“已经帮你取消原租客合同”“必须马上付订金才能保留房间”等理由制造紧迫感。受害者一旦在没有核实房源和合同的情况下汇款，就很容易掉入陷阱。

韩国金融诈骗信息平台“The Cheat”数据显示，今年2月至5月期间，仅嫌疑人一个手机号关联的诈骗举报就达到11起，涉案金额约1.2亿韩元，约合人民币55万元。而受害者自发组成的聊天群中，目前确认受害人数已经达到21人。部分受害者认为，嫌疑人还使用多个电话号码、电子邮箱和借名账户进行交易，因此实际受害规模可能更大。

这也提醒中国留学生和家长，韩国租房不能只看视频、截图和聊天记录。房屋视频可能是复制来的，所谓前租客聊天记录也可能是伪造的，身份证件、房东信息和合同样本同样有可能被包装。尤其是当对方要求转账到个人账户，或者以各种理由拒绝正式合同、拒绝提供登记信息、拒绝线下确认时，就必须高度警惕。

从中国留学生角度看，韩国租房常见风险主要有几类。第一是虚假房源，房子根本不存在，或者不是发布者有权出租的房源。第二是转租诈骗，骗子声称自己是原租客或代理人，实际无权出租。第三是高额保证金风险，对方要求提前支付保证金、订金或手续费后失联。第四是合同不清，入住后发现管理费、水电费、退租条件和违约金与说法不一致。第五是非法短租或违规转租，租客入住后才发现房屋本身存在法律风险。

所以，留学生租房时最好通过学校国际处、正规中介、企业型运营平台或可查询资质的平台进行。签约前要确认房屋登记信息、出租人身份、账户名是否一致，尽量避免向个人陌生账户支付大额保证金。如果人在海外，最好请在韩朋友、学校工作人员或可信中介实地确认。不要因为“便宜”“位置好”“马上没了”就急着付款，越是对方催促，越要慢下来核实。

从中韩对比来看，中国一线城市周边也有留学生公寓、人才公寓、品牌长租公寓和共享居住项目，问题同样存在。一方面，专业化运营确实提高了租房效率，让年轻人可以拎包入住；另一方面，长租公寓爆雷、二房东跑路、虚假房源、押金纠纷，也曾经频繁发生。韩国现在面对的，其实是一个正在国际化的租房市场必然经历的阶段：需求增长很快，但监管、合同标准、信息核验和诈骗防范还没有完全跟上。

这也是为什么韩国跨境租赁市场需要进入“专业化运营”和“风险治理”并行阶段。企业型共享住宅不能只追求快速满租，也要提高合同透明度、押金安全和多语言服务；政府和警方不能只在诈骗发生后查案，也应该建立面向外国人的租房安全指南、房源核验机制和举报渠道；大学也不能把学生住宿完全交给市场，应该为外国留学生提供可信租房信息和风险提醒。

说得更直白一点，韩国留学生租房市场正在变成一门大生意。企业看到了外国学生和短期居住者的需求，开始改造老楼、推出全配套共享住宅；国际平台看到了空置房和跨境租赁机会，开始进入首尔市场。但骗子也看到了同样的机会，利用留学生无法实地看房、语言不熟、急着找房的弱点实施诈骗。

未来，谁能解决“住得方便”和“住得安全”这两个问题，谁就能真正抓住韩国留学生住房市场。对中国留学生来说，拎包入住当然方便，但安全签约比方便更重要。对韩国住房市场来说，共享住宅可以成为新增长点，但如果诈骗案件不断发生，整个跨境租赁市场的信任也会被削弱。

所以问题也很现实：韩国留学生住房市场快速扩张，是共享住宅产业的新机会，还是跨境租房诈骗的新温床？再进一步，面对越来越多中国留学生赴韩租房，韩国大学、平台和政府是否应该建立更透明、更安全的多语言租房保障体系？你怎么看？