小道消息2026.5.20

本期小道消息是龍樾海序专场

1.龍樾海序周六开盘，海报官宣589套，比实际数加了多少？

按照过往市场规律，卖200套，海报宣传400套也是正常现象。只是这一次坊间质疑比较少，反而猜测龍樾海序能不能拿年度套数销冠。

但是，质疑也不是完全没有一点声音。

龍樾海序总共房源837套，你抛去低楼盘和顶高，作为首开，基本上算是开盘就清盘，就差开盘连着车位一起卖了。所以说，589套这个组数字，多少有点夸张。

傅布斯也看了各家公司的客研开盘简报，有400套+，也有500套出点头，大差不差。

即便是400套+，也肯定是今年截止到上半年，北京楼市的开盘套数冠军。

能不能和去年的套数销冠运河玖院PK一下，傅布斯感觉值得期待。

至少在5w+的楼盘里，全年套数销冠肯定有戏。

回到前面的问题，海报到底有多少虚报？

傅布斯个人判断是：应该没有虚报。

原因是开盘当天，不只是有相关公证部门在，还是全程直播。而且，龍樾海序加推了3号楼。如果现场不是抢购火爆，龍樾海序没有必要加推。

除了有一栋楼没有拿销售证，龍樾海序开盘当天基本上能推尽推了。

而且，我们判断一个盘火不火，有一个民间指标就是关系户多不多。

傅布斯打听到的消息是，关系户居然达到三位数。

这也是业内没有质疑海报虚报的主要原因。

发稿前，有线报透露，最新的数据是600组+，并且扔下一句狠话，网签见。

所以说，围观海报数据虚报的，可以散散了。

2.龍樾海序这块地是北京城建兜底拿的，为什么卖得这么火？凭什么卖得这么火？

傅布斯一开始也非常不理解。后来多方打听到的消息有两条：

1.自上而下的顶层设计成功；

2.操盘团队领悟力和执行力的成功。

这绝非是套话和官话。后面会提到相关传言细节，你就会瞬间明白了。

而且，傅布斯一开始就近过龍樾海序的灵魂三问：

1.客户为什么买房，为什么当下买房；

2.客户为什么当下买东小口；

3.客户为什么当下买龍樾海序？

底层逻辑，层层追问。而且，操盘团队是全过程带着底层逻辑边想边干边学。

3.接上条，傅布斯听探盘的业内反馈，看完龍樾海序后，感觉到了bjcj的三新现象—新气象、新方向和新模式，傅布斯也有这样的感受。

后来和接近bjcj的小伙伴闲聊时听说管理上发生了变化。

首先是qzf财务投资出身，拿地投资决策上更理性更稳健更高屋建瓴。

其次是营销出身的zz更有市场化意识。

这样的新班子带来了不一样的新模式。

具体到龍樾海序，是总部营销系统的管理骨干zj直接下沉一线操盘。

看得出qzf和zz选人、用人标准已经有新变化。

表现上看风平浪静，其实具体到龍樾海序操盘上起到了蝴蝶效应。

供应链朋友反馈说，感觉开会时的专业力和决策力特别强，是同频同维度思考，感受到敬畏土地、敬畏客户和敬畏同行是落到图纸上，落到日常做事颗粒上，真的是反复打磨产品到极致，敬畏两个字是动词，不是形容词。

前面提到的蝴蝶效应是持续发酵。

比如在营销层面，zj大胆启用市场化经理总监，又带来一系列模式量级的新尝试和新经验。

所以说，这是一次自上而下的顶层设计的模式创新和成功，不只是单盘意义上的局部成功。

4.龍樾海序前期搞了千人到访，有这个必要吗，现场有这个接待能力吗？而且认筹不是行规的5w，而是提升1倍到10万，会不会流失客户？

傅布斯一开始也是很质疑，千人到访背后不仅仅是对操盘团队的极限考验，还有对北京城建大运营效率的大考。

有信源透露，现场有将近40位置业顾问，接待服务品质完全没问题，不用担心。

千人到访计划开始前，相关条线提前精算过接待能力和接待流程，要保证客户体验好，是双向奔赴的好。

5.听渠道的信源透露说，他的客户在开盘当天没选到中意的房源，临时决定弃选，想在清退房源中赌机会。

按过往经验，开发商肯定会在开盘当天紧急启动清退流程。

所以，渠道信源就安慰自己客户放宽心再等下，应该问题不大。

万万没有想到的是，这位客户弃选的房源，瞬间就被没选上房的客户定下来，直接交齐首付款+签约。

结果这位客户不仅没等来中意的房源，还把自已经到手的房源给弄丢了。

这位渠道也很尴尬，喃喃自语说，知道难抢，没想到会难抢到这种程度，从来没有见过。

6.听说置业顾问是操盘团队亲自面试，有没有这回事？

确实有这回事。面试平均一天两组到三组，相关条线小伙伴亲自面试100多组置业顾问，前前后后花了俩月时间。

的的确确把小伙伴累坏了，因为还有太多其它事情要忙。

不仅如此，招聘置业顾问的门槛还特别高。不要关系户，不要推荐，全凭自荐靠本事，这就不说了。

真正的门槛是，要求有北部盘销冠经验，要有销冠气质，要有底层逻辑，要有方法论（这基本上是销售总监的要求）。

而且，销冠不能只是周销冠，不能只是月销冠，要得是季销冠，这样才能排除运气型销冠。

为什么相关条线小伙伴要坚持亲自面试？因为选人是营销的基本盘面，非常核心和关键，却在实际操盘中极容易被忽略。

还有，超级流量是双刃剑。只有销售接待水平超级强，才能接得住千人到访的超级流量，否定会被超级流量反噬。

7.渠道带客到访比例是多少？自销占比高不高？

有渠道透露，粗略估计差不多是3成到4成的比例，全民有1成。

在没有售楼处前，外展也是主要渠道。年初上一个展点，到了3月份增加到4个外展点。

傅布斯从代理公司了解到的情况是，开发商自销占比4成，其它两家代理公司分别是3成。

8.海淀客户占比有多少？

都在忙着网签，还没有时间去统计。

据案场的信源粗略估算，海淀客户占比约是6成，昌平3成，朝阳1成。

这里面要把在昌平居住、但在海淀上班的人算作海淀客户。

9.成交均价是多少？

傅布斯跟客户交流过，龍樾海序的定价跟过去不一样，按户型和楼层定价，且是极致价差，价格差距大到离谱，主打一户一价一策。

真是很好奇。过去是用excel设计函数表格，有相关价差系数。这种定价法，还真是头一回听说，真不知道是怎么搞的。

据说一户一价一策不是开盘前定的，是拿到地后，从总图、建筑、景观、户型等全维度精心设计酝酿，贯穿全节点。

这也有一个意外收获，就是关系户看到中意房源的价格后，就有了佛系心态，能抢到就好。

所以这次龍樾海序开盘后的关系户买房舆情就没有媒体报道。

10.有龍樾海序的信源透露，会议特别多，多到离谱，真是这样吗？

傅布斯求证了，确实会多，平均每天2-3个会，每周不低于10个会，开盘前不低于300场+。

为什么会议这么多？

主要是总图改了几十遍，因为是一户一策，就导致小项迭代特别多。

每个小项一个专题会，每个细节一个专题会，一个专题会可能要开十几次。

开会是用白天的时间，自己部门的工作得放到下班后安排。

虽然很累，但很开心。因为会议开得专业+正气+魄力，劲往一处使，大家都在追求完美，死磕细节难点，一点点磨。

11.营销条线和设计条线关系紧张吗？

有信源透露，龍樾海序项目团队是大营销和大设计逻辑，当成一个部门看更合适，会有讨论，不叫争执。

开盘当天最后报出数字时，两个部门的小伙伴都激动地拥抱到了一起。坦率地说，非常融洽。

12.成交客户的年龄结构，大致什么样子？

有案场的信源分析，不是刚参加工作的年轻人，普遍在30岁+，冲着品质买房为主，收纳和颜值非常哇赛。也有冲着教育买房。

13.很多业内反馈，龍樾海序这次给人的感觉是敬畏，敬畏土地，敬畏市场，敬畏客户，是真把敬畏放在心里。

傅布斯也打听了一些消息，有小伙伴长达6个月时间里，睡眠平均只有三四个小时，现在回想都不知道自己是咋熬过来的。

听说门岗保安都劝过，凌晨三点回家，早上8点上班，回去干嘛呀！

14.拼的不只是供应链

有龍樾海序的供方跟傅布斯吐槽，他们家不仅特别挑供应方，还特别挑供应方服务的具体合作团队，甚至供方的服务团队也要面试通过才成。

15.北部三盘从一开始就不是竞品

很多媒体喜欢拴对，将北部三盘放在一起PK。但是从一开始，龍樾海序就拒绝假想敌，市场足够大，坚持做最好的自己。

原因也很简单，如果你有假想敌，很容易陷入到对方的逻辑里，很容易被牵着走。

傅布斯觉得，坚持做更好的自己，这个角度很有道理。

16.关于产品力的思考

傅布斯看过龍樾海序的产品方案，总的感觉是：

a.以交付后的真实需求为思考原点；

b.强调获得感；

c.更注重场景感知，不是单向输出的展示，而是双向奔赴的体验；

d.总图大于一切，是基于大盘思考，做出了不一样的超级底盘；

e.品质的细节细到令人发指。

17.关于产品定位，有传言说龍樾海序最初想走豪宅定位，有这回事吗？

绝对是传言。

18.关于案名，龍樾海序的海，是说海淀吗？

这个要辟谣，海是指海纳百川。

19.项目的广告语「序启中轴五环」曾被法务部紧急叫停，因为「中轴」涉及地标保护，不能随便商用。

绝对是传言。

20.听说售楼处紧急征调了上百台打印机，准备用来打印合同文件，冲刺网签速度。

这个也是传言，售楼处目前约有10台打印机，不过确实会影响网签速度。

21.近期很多同行去打卡参观，接待上龍樾海序有点怠慢，有这回事吗？

绝对是传言。龍樾海序小伙伴说了，认真接待，真心听取同行意见和建议。

22.此处省略100字。销冠100

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