郭翔宇：大众需要重新正视房产的保值属性，中国房地产将全面进入全新发展模式丨对话五道口

红星资本局5月19日消息，2026清华五道口全球金融论坛论坛于5月17日至20日在成都举行。会议期间，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇接受红星资本局的专访时谈论了未来楼市发展走势等相关话题。

当前楼市正处于筑底企稳的关键时期

红星资本局：多地放宽限购、限贷政策，房贷利率也持续下调，楼市利好政策不断落地，但市场修复节奏被认为依旧偏慢。您认为问题的根源是什么？

郭翔宇：目前楼市已经显现出一定复苏迹象，以上海为代表的大城市表现尤为明显，这也契合全球房地产市场的周期运行规律，市场整体复苏仍需要一定时间，具体回暖节点暂无法精准判定，最终取决于多重核心因素。

首先是政策层面，此前出台的大多为需求端调控政策，实际落地效果较为可观。我们通过调研了解到，大众普遍认可放开限购、下调房贷利率这类举措，这类政策能够快速释放刚需与改善型住房购房需求。其次从市场供给来看，当下不少大城市住宅供地规模大幅缩减，如今商品房年供应量相较五年前已经明显下滑。在市场供给持续减少、购房需求逐步回升的双重作用下，楼市出现复苏态势是必然趋势。

房地产行业本身存在完整的周期走势，有下行周期就必然会迎来上行周期，此前经历经济与楼市下行属于正常行业规律。不过市场回暖速度与复苏力度，高度依赖相关调控政策，国内此前出台的楼市相关政策方向合理，但政策推行力度与落地速度仍有提升空间。

当前楼市正处于筑底企稳的关键时期，我们呼吁继续出台利好需求端的配套政策，稳固现有的复苏势头。与此同时，当下居民收入预期等整体偏弱，这也是直接影响大众购房意愿的核心因素。海外国家普遍推行购房个税减免政策，以此减轻购房者压力、补贴居民购房成本，国内目前还有完善和推行空间。

红星资本局：相关数据显示，2026年初受访机构对不动产业务的预期值，已从偏弱势的43.1回升至偏向乐观的50.4。机构投资心态逐步回暖，这份乐观情绪多久才能转化为普通民众的购房信心与实际住房消费能力？

郭翔宇：这份预期数据变化，背后折射出房企、金融机构及各类投资机构的发展思路正在彻底转型。以往行业发展以建房卖房为核心模式，如今行业发展重心早已发生转变。以华润为例，企业在开发住宅项目的同时，大力布局商业地产板块，资产运营管理已然成为其核心发展重点。

未来楼市住宅供给不会再出现大幅增量，整个行业都在朝着资产运营方向转型，行业发展更加依托项目长期运营收益与稳定现金流。

从全球楼市周期经验来看，美国楼市下行周期约5年，日本楼市下行周期长达10年左右。对照各国历史周期，国内楼市自2021年进入调整期至今，时长已达5年，基本处于全球楼市下行周期时长的中位区间。

过去五年楼市始终没能迎来全面明显回暖，而今年开春楼市小阳春行情持续时间久，并非短期季节性回暖，而是具备结构性回暖特征。在此节点顺势加码利好政策，能够最大化撬动市场活力。倘若后续楼市调控政策持续发力，居民收入等基本面稳步改善，大众市场预期不断修复，叠加当下已有的复苏基础，如今正是楼市企稳回升的绝佳时机。

大众需要重新正视房产的保值属性

红星资本局：您建议普通民众该如何调整购房心态与置业预期？

郭翔宇：大家不能忽视房产本身具备的保值属性。根据央行调研数据，房产占据我国家庭资产配置的七成左右，是居民家庭资产布局里极为重要的组成部分。

楼市早已告别过去房价单边持续上涨的时代，但长期来看，房产依旧能够跑赢通货膨胀，既是日常居住、对外出租的实用资产，也是适合长期持有保值的优质资产。即便当下房产单价较高，长期持有依旧具备价值。

房产拥有稳固价值底线，核心支撑就是稳定租金收益。即便楼市行情低迷、房价出现回落，只要房产租金回报率利差可观，就算长期持有不出售，依旧是优质稳健资产。

大众需要重新正视房产的保值属性，以往买房盈利主要依靠房价涨跌赚取差价，未来房产收益将兼顾房价增值与长期租金收益。很多自住购房者没有直观拿到租金收益，实则节省的租房开支就是隐形租金收入，等同于每月收获稳定收益。

国内居民也是首次亲身经历楼市从高位回落的完整调整周期，出现观望、恐慌情绪实属正常，而欧美、日本等地区民众早已历经多轮楼市涨跌周期，心态更为平和。房地产行业涨跌交替是常态，有下行就必有上行，只是周期时长与涨跌幅度各不相同。

如今国内楼市坚持租购并举、多主体供给、多渠道保障的发展方向，市场上保障性租赁住房、政策性补贴租赁住房持续增多，主要面向应届毕业生、新市民等年轻群体。

历经上一轮行业周期后，中国房地产正式迈入城镇化发展新阶段，全面进入全新发展模式，这套新模式也将重塑整个楼市格局。居民住房刚需客观存在，且会长期保持稳定，只是过往家庭将70%-90%资产全部投入住宅购房的资产配置模式，未来将会逐步调整。

往后家庭资产配置会更加多元化，除购置房产之外，还可以布局各类金融资产。想要参与不动产相关投资，普通民众也可以选择配置不动产REITs产品。未来大众居住方式更加灵活，既可以买房自住，也可以选择租房生活，同时在金融市场布局不动产类资产抵御通胀，整体居住模式与家庭资产配置格局，都会迎来全新改变。

城镇化步入下半场，未来十年楼市区域分化趋势

红星资本局：伴随人口结构改变、城镇化进程进入下半场，未来十年国内楼市会呈现出怎样的区域分化格局？哪些城市具备长期不动产投资价值？

郭翔宇：区域深度分化，是未来楼市发展最核心的趋势。参考海外楼市发展经验，以日本为例，即便全国人口总量持续下滑，但东京、大阪等核心大都市依旧聚集大量人口，城市发展、楼市行情遥遥领先，城市之间发展差距愈发明显。

放到国内楼市来看，本轮楼市复苏过程中，北京、上海等一线大城市持续保持人口净流入态势，成都等强二线核心城市人口吸引力与城市发展活力也十分突出，这类城市长期发展潜力与楼市活力稳居前列。

反观人口持续外流、传统产业衰败且未能完成产业升级转型的城市，不宜再盲目增加住宅土地与新房供应。未来楼市购房需求会呈现明显分层分化，住宅市场供给结构也必须顺势调整，贴合市场需求实现供需平衡。

判断一座城市楼市长期发展潜力，主要依托两大核心维度：第一是人口基本面，包含人口增减流动趋势、城市人口结构，高学历、高收入人群占比越高，越能稳固本地购房需求；第二是城市产业实力，布局新能源、智能汽车、人工智能等新兴优质产业的城市，能够吸纳大量就业人群，催生海量居住与消费需求，直接带动楼市稳步发展。

产业布局不仅决定整座城市的楼市走向，也能用来判断城市内部不同片区的房产价值。人口流向、产业聚集程度，都是楼市发展最直观的风向标。整体而言，未来楼市区域分化格局会持续加剧，而分化的轻重程度，也和各地住宅供给调控力度紧密相关。

红星新闻记者 王田

编辑 肖子琦 审核 任志江