广东
最近几天，无论是在微信、小红书还是抖音，都能看见这么一个项目：
500万起，市区现房别墅，建面只有112㎡，实际可用超过300㎡......
这么牛掰的参数，别说刷到的网友，我看了都有点心动！
于是，我带着这份心动的感觉开始了解项目。
没想到，竟然有了意外发现。
01
明明已经开卖六年
为何如今改名降价还在卖？
这个天健·和境别墅，实际上就是长岭居天健天玺的别墅组团。
而这批产品呢，也不是什么加推的新品，而是2022年就开卖的别墅组团，叫价千万级别。
至于为什么要改名换姓、大降价以及卖了四年还在卖，这个等会再细说。
而从相关资料来看，天健·和境别墅是类联排设计，一栋分作两户，分别从南北两个方向入户。
屋内的空间结构为地下两层，地上四层，户户有小花园，如中介们在视频所说的，可以实现有天有地有院子的生活方式。
但他们没有告诉你的是，屏幕前的呈现画面，背后牺牲的是什么。
大家不妨算一笔账，按照户内实用面积300㎡计算，平摊六层，每层实得面积约为50㎡，扣除每层楼梯4㎡以及电梯1㎡，那只剩下约45㎡。
说实话，这个尺度多少有些不上不下。
像是地面一楼，四五十平空间需要容纳客厅+餐厅+厨房+公卫四大功能，每个功能区间都不够大。
要知道，目前一些在售120㎡-130㎡新规洋房，LDKB面积都能去到40㎡以上。
因此，从生活体验来说，一楼家庭公区反而有种“洋房化”的尴尬。
如果往上每一层楼都是作为两个卧室+一个厕所使用，每个卧室也只能分得十几个方。
对比洋房来说，是有优势，但差别并不大。
只有像二楼，打通整层作为一个大套间，才有别墅该有的空间感。
另外，天健·和境别墅虽然是现楼，但是是以毛坯交付的，交付时地下空间仅一层，层高约6米，业主需要自行改造，增加夹层，才有所谓的“地下两层”。
因此，大家可以在视频中看到，夹层空间会相对矮，毕竟楼板结构都要一米以上。
所以，这个六层别墅大致设计为一层家庭公区，二层主卧，三层儿童房两间，四楼卧室两间，地下两层空间则作为待客区、兴趣房、储藏室等等。
说实话，如果买家不是爱好广泛，特别有闲情雅致喜欢种花草，招待亲朋好友搞聚会，个人认为是没有什么必要的。
同样500万预算，能开隔壁长岭雅居163㎡五房，或者高新仕林苑141㎡双主套四房，都是带精装的。
更靠近核心区域的星河湾半山，同样是毛坯，能买214㎡大平层，还不用天天爬楼梯等电梯。
相较之下，天健·和境别墅就有种脱裤子放屁的感觉，没必要啊。
除非是什么呢，直接砸过千万拿下一整套独栋别墅，每一层空间直接翻一番，那才真的有别墅感。
另外，这个别墅组团的私密性也要打个问号——
业主坐在一楼客厅，想敞开窗帘，欣赏下眼前的小花园，结果一抬头就跟对面邻居对视了。
不是说这楼间距很差，只是配不上别墅的生活吧。
02
项目问题缠身
曾涉及劳资纠纷和违建
看完前面剖析，大概或许就能明白，为什么别墅组团开卖四年，现在还在卖着。
而除了产品的硬伤，天健天玺本身还是一个有“故事”的项目，譬如在2021年被官方通报“多次”发生劳资纠纷，在2024年涉及欠薪案件。
数十户复式洋房单位搭建的阳台，被官方认定为违建，需要强制拆除。
在这多说一句，不要把这个违建的责任甩锅给业主，要是没有销售的误导和物业的管理不当，这种情况肯定不会这么普遍。
至于降价，就更不用说了。
别墅从千万级别，跳水至500多万，直接砍了一半。复式洋房，开盘单价要四万多，如今在贝壳平台上二手成交价格为2.6-2.9万元/㎡。
项目所属的天健集团，这些年也过得一般。
根据年报，归属于上市公司股东的净利润2.23亿元，同比大幅下降63.99%；扣除非经常性损益后的净利润1.71亿元，同比下降71.41%，盈利大幅下滑。经营活动产生的现金流量净额1.67亿元，同比大幅减少85.37%，现金流愈发紧张。
同一时间，集团其他项目也陆续出现了质量问题，口碑疑似塌房。
加上这么多年来，长岭居生活配套仍未完全兑现，板块新房去化慢，库存多......
种种因素叠加，导致天健天玺的别墅拿证四年，哪怕一再降价，去化也才1/3。
按照这个销售速度，还不知道要多少年才能卖完......
而这恰好说明一个楼市铁律：一分价钱，一分货。
价格，永远是价值的体现。如果一个项目，一款产品的销售价格，长期并大幅低于周边平均水平。
那不是笋，不是捡漏，而是TA就值这个价格。
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