别被看房量骗了！上海房价正走A股老路，分化才是残酷真相！

上海429新政之后，五一看房量和签约量创了六年新高。很多人又开始问：楼市是不是要涨了？

先别急着下结论，这种场景在另一个市场里出现过。2015年6月，A股从5178点开始崩盘，接下来发生的事情大家都知道，先是暴跌，千股跌停，杠杆爆仓，恐慌蔓延。然后是漫长的磨底，在3000点附近反复横盘了好几年。不是V型反弹，是L型，跌下来之后横着走，一走就是几年。

2023年开始，上海楼市走了一条几乎一模一样的路。先是普跌，内环到外环一起跌，不分好坏。然后是分化，核心地段的房子开始企稳，远郊和老破小还在继续跌。现在进入了第三个阶段，横盘。成交量起来了，但价格没怎么动。跟A股3000点附近那几年的状态非常像。

楼市和股市的底层逻辑不一样，但市场情绪的运行轨迹是相通的。理解了这一点，你对自己手里的房子该怎么看，就会清楚很多。

先看最新的市场状态。上海二手房今年3月成交31215套，是近五年最高的月度成交。4月11日单日成交1632套，创下近五年单日新高。沪七条新政2月底出来之后，市场用了不到两周就进入了放量状态，比去年924新政的响应速度快了一倍。

挂牌量在持续下降。链家数据显示，上海二手房挂牌量从2025年5月最高的11.3万套降到了现在的8.1万套左右，降幅28.3%。库存从17万套降到了13万套。超低价房源同比减少了35.7%。房东不那么慌了，过去那种“挂牌就砍价、三天降一次”的状态明显减少了。

内环核心板块的议价空间已经收窄到4%以内，南京东路、外滩、徐家汇这些地段甚至不足1%。部分房东开始反价，有经纪人说1000多万的房子房东临时要涨50万。虽然只是少数，但这种心态的变化本身就是一个信号。

用资本市场的话来说，恐慌性抛售阶段结束了。卖盘在减少，买盘在增加，成交量上来了。但这不意味着要大涨、就像A股在3000点附近成交量也放大过很多次，但指数并没有因此就回到5000点。量的恢复是价格企稳的前提，不是价格大涨的信号。

楼市和股市有一个共同的规律，普跌之后一定是分化。2015年A股崩盘之后，茅台、海天味业、恒瑞医药这些核心资产用了两三年就涨回来了，而且后来创了新高。但大量的小票、概念股、垃圾股到今天也没有回到2015年的高点，很多甚至退市了。

上海楼市正在走同一条路。过去三年，内环内平均跌幅大约23.8%，外郊环和郊环外跌了33.7%-37.8%。看起来都在跌，但幅度差了将近一倍。更关键的区别不在跌幅，在流动性。

内环内的房子跌了之后还卖得掉。议价空间收窄到4%以内说明买家在抢，你降一点就有人接。挂牌量在减少不是因为房东卖不掉放弃了，是因为他们觉得“现在不是最好的卖点，再等等”。这叫惜售，惜售说明卖方还有选择权，他可以选择不卖。

外环外就不一样了。200万以下的房源是目前唯一还在增长的挂牌类别。很多房东不是不想卖，是降了又降还是卖不动。有些人试了半年一年之后放弃了，把房子从市场上撤下来，这不是惜售，是无奈退出。挂牌量下降不是因为他们看好后市，是因为继续降价也换不来成交。内环内的问题是价格，外环外的问题是流动性。价格的问题时间能解决，流动性的问题不一定。

从成交结构看就更清楚了。300万以下房源的成交占比已经从2025年初的59%上升到了73%。这意味着市场上成交最活跃的是低总价的刚需盘。改善型的900万到1500万区间反而挂牌锐减，这个价格段是置换链条的关键节点，买家嫌贵不接、卖家不愿再降，形成了僵持。

上海楼市接下来会怎么走？东京三十年前走过的路是一面很好的镜子。

1991年日本房地产泡沫破裂之后，东京经历了三个阶段。前五年普跌，平均跌幅40%，不分地段。然后从90年代中后期开始分化，东京核心23区的二手住宅价格开始横盘企稳，而郊区和老旧住宅继续跌，而且进入了一种降了也没人买的半停滞状态。

后来的故事大家都知道了。东京核心，千代田、港区、中央区的优质次新住宅，价格在横盘多年之后慢慢修复，到2020年代不少已经超过了泡沫时期的高点。但大量外围区域和老旧住宅到今天仍然没有回来，30年了。

跟A股的逻辑是一样的，核心资产会修复，非核心资产可能永远不会。茅台从2015年的低点涨了十倍，但当年跟茅台同时被套的大量小票，很多已经退市了。东京核心区的房子涨回来了，但郊区的老旧住宅30年没人管。上海的内环内大概率会走东京核心区的路，但外环外的老破小会走哪条路？

如果把房子当成一只股票来看，你手里持有的是什么类型的资产？

核心地段、次新房龄、稀缺学区、优质物业，这些是房子里的“茅台”。它们在下跌中跌得少，在横盘中最先企稳，在修复中最先涨回来。因为它们有真实的、不可替代的使用价值，地铁口、好学校、商业配套这些东西不会因为市场不好就消失。就像茅台不管股价怎么波动，它的酒还是能卖掉。

远郊、老旧、无地铁、无学区，这些是房子里的“退市风险股”。它们在普跌阶段跌得最多，在横盘阶段卖不掉，在修复阶段可能被市场遗忘。因为它们的使用价值在下降，年轻人不愿意住、配套在老化、物业在退化。当一个资产的使用价值在持续下降的时候，不管你怎么定价，它的流动性都会越来越差。

中间地带中环到外环之间、次新但非核心地段、有地铁但无学区的房子，这些是“中等市值公司”。它们的命运取决于未来几年的城市发展方向，如果有新的产业导入、新的交通规划、新的商业配套，它们可能会被重新定价。如果什么都没有，它们就会在横盘中慢慢被遗忘。

拿得住就能涨回来，这句话对核心资产可能还成立，对非核心资产大概率不成立了。就像A股里“长期持有一定赚”这句话对茅台是对的，对大部分小票是错的。楼市的逻辑也在发生同样的转变，从“普涨”到“分化”，从“全部能涨回来”到“只有一部分能涨回来”。

上海楼市过去二十年的共识是，只要拿得住，房价总会涨回来。这个共识建立在一个前提上：中国的城镇化还在推进、人口还在流入、经济还在高速增长、货币还在持续宽松。当这些条件同时成立的时候，几乎所有的房子都会涨，区别只是涨多涨少。

现在这些条件正在一个一个地变化。城镇化率已经超过66%，增量空间在收窄。上海常住人口连续几年微降。经济增速从两位数降到了5%左右。利率确实在降但降的目的不是推高房价，是救实体经济。

在条件变化的环境里，过去的共识不会自动延续。上海楼市的恐慌性抛售阶段确实过去了，成交量在恢复，部分地段价格在企稳。但企稳不等于涨回来，更不等于“所有房子都涨回来”。分化已经开始了，而且会越来越深。你手里的房子最终会走茅台的路还是退市股，取决于它有没有真实的、不可替代的使用价值。有，就能穿越周期。没有，时间可能不是你的朋友。