专业文章丨抵押房产可转让 购房买方需谨慎

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（本文转载自北京市京师合肥律师事务所）

作者简介

作者简介：朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家高级经济师。最高人民法院和国台办特邀“总对总”调解员，最高人民检察院和省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件咨询专家，第八届中华全国律师协会破产与重整专业委员会委员、第九届中华全国律师协会公司法专业委员会委员，第八届、第九届安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，安徽省高级人民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省《民法典》讲师团成员，合肥、六安、宿州、淮北、池州、德州、淄博、日照、晋城、绥化、固原、嘉兴、绍兴、濮阳、绵阳、恩施、榆林仲裁委员会仲裁员。

编者按：

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。

为了让读者进一步了解《中华人民共和国民法典》的新变化，我们特地开设了【首案说法】栏目，邀请到北京京师（合肥）律师事务所主任朱政律师。他将结合民法典并以各地刚刚审判的第一案为例，为大家进行细致地解读。

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一、案件回顾

老孟通过中介与小杨签订《售房协议》，约定小杨有拆迁安置房一套面积为93平方米，经双方共同协商一致达成买卖协议，老孟支付全部购房款，小杨向老孟出具收据一份。后，小杨将房屋交付给老孟使用，老孟装修后居住至今。但是，因为当时小杨将房屋拆迁协议遗失，未能及时办理房屋产权过户手续。老孟在房屋具备过户条件后，多次催促小杨办理过户手续未果，老孟遂提起诉讼，要求小杨协助变更登记过户至自己名下。

法院查明，案涉房屋为被告小杨单独所有，目前有两个抵押权登记，抵押登记时间均在案涉房屋签订协议且交付使用之后。

法院经审理后认为，原、被告签订的《售房协议》依法成立，对双方当事人具有法律约束力。现原告老孟已按约向被告小杨支付购房款，被告也已经向原告交付了房屋。在案涉房屋具备过户条件后，被告应按约履行协助原告过户的义务。案涉房屋在原、被告签订《售房协议》并交付房屋之后设立了抵押权，被告将案涉房屋过户至原告方名下，属于在抵押期间转让财产的情形，根据法律规定，抵押人有权转让抵押财产，抵押权不受影响，故对原告主张被告协助将案涉房屋所有权变更登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。

据此，法院判决被告小杨于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告老孟将案涉房屋所有权变更登记到原告名下。

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二、法律解读

《物权法》时代，抵押物的流转有着严格的限制，根据当时的法律规定，抵押物的转让以抵押权人同意为前提，现实中大多以提前清偿或者提存为交易或办证的前提。由于当时我国立法体系建立的还不够完善，通过抵押进行商业往来和资金融资的情况并不频繁，因此，禁止抵押物的转让可以在一定程度上保护抵押权人和债权人的利益。然而，允许抵押物自由转让是世界立法的通行模式，而且，利用抵押权进行融资是现代市场经济中最典型的担保方式，禁止抵押物流转，违背了“物尽其用”的宗旨，也不利于市场经济的发展。

随着《民法典》的出台，抵押物的流转“僵局”发生根本性的扭转。该法第四百零六条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”从该规定不难看出，《民法典》并未继续沿袭此前不承认抵押权具有追及力，因而均对抵押人转让抵押财产进行限制的做法，而是在承认抵押权具有追及力的基础上，认可抵押人有权转让抵押财产，彻底改变了过往限制抵押财产转让的规则，不仅有利于促进抵押物交易、增加抵押物的流通价值，而且降低了交易成本、简化交易程序，更符合现实社会的需求。

尽管对买受人而言，购买抵押物的同时亦需承受抵押权实现的风险，但该等风险已通过登记进行了公示，买受人可在决定购买前充分判断交易风险并做出决策。而对抵押权人而言，抵押权人不仅可通过约定排除抵押人自主转让的权利；而且，即使抵押人转让抵押物，抵押权人亦未丧失抵押权，不仅如此，如果抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权，还可以选择要求以转让价款提前清偿债务或者提存。这些法律规定给予了抵押权人较为充分的选择权，有助于在促进抵押物流通的前提下，保障抵押权人债权的安全。

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三、律师提醒

《民法典》允许抵押人在设定抵押权后自由转让抵押物，虽然有利于促进物尽其用，但也在一定程度上会给抵押权人监管抵押物或实现抵押权造成隐患；同时，买受人购买带着抵押的房产也需要防范风险。

对抵押人而言，依据法律规定，抵押应当对抵押物及时办理抵押登记。特别是以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

对抵押权人而言，可以充分利用合同意思自治的法律规定，在《抵押合同》中对“是否同意抵押物转让”等问题进行明确的约定。即便合同中未有禁止抵押物转让的相关约定，但是如果抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的情况下，也可以请求抵押人提前清偿债务或者提存，以此来维护自身的合法权益。

对买受人而言，购买带抵押的财产更需谨慎。在购买相关财产之前，应充分调查抵押物的状态，若存在抵押，应向抵押物的所有权人了解抵押物担保债务的履行情况，并要求其提供主合同及抵押合同、抵押权登记证明等文件，并到抵押财产的登记部门进行核实，综合评估购买后可能产生的法律风险，必要时需聘请律师、中介机构帮助自己防范风险。