彭永东捐出“天价薪酬”，贝壳能否穿越“寒冬”？

彭永东“变法”，不仅要打破“组织惯性”，还要顶住行业下坠的巨大压力。

©️懂财帝出品 · 作者｜嘉逸

贝壳发布2025年报，董事长兼CEO彭永东再次因“天价薪酬”，陷入舆论漩涡。

2022年-2025年，其薪酬高达4.75亿元、7.13亿元、4亿元、2.35亿元。

同时期，联合创始人单一刚的薪酬高达3.55亿元、5.29亿元、2.99亿元、1.76亿元。

然而这期间，房地产“寒冬”降临，贝壳股价深度调整。截至5月17日美股收盘，较最高点(73.692美元)，其股价已下跌75.34%（按前复权计算）。

左晖离开时，贝壳总市值一度超过6000亿元人民币，如今已跌至约1400亿元。

贝壳归母净利润于2023年达到巅峰后（58.83亿元），连续两年承压，2024年下滑30.91%，跌至40.65亿元。2025年继续下滑26.35%，跌至29.94亿元。

人们质疑：贝壳仍在“渡劫”，50多万一线经纪人极度焦虑，彭永东和单一刚凭什么领取“天价薪酬”？

1 ｜ 为何出现“天价薪酬”？

事实上，彭永东和单一刚的数亿年薪并不是到手现金，其中，股权激励占比超过96%。

以彭永东为例。根据贝壳财报，2022年-2025年，其实际薪酬（薪金、绩效等）为1205.8万元、1253.1万元、1176.6万元、937.8万元。

那么，股权激励从何而来？

要追溯到2021年，彼时，左晖家族信托将投票权委托给“百会合伙”——彭永东和单一刚实际控制。

2022年，贝壳意欲实现港美股双重上市。贝壳采用同股不同权（WVR）架构，根据港交所规则，超级投票权持有者的持股比例不得低于10%。

而当时，彭永东和单一刚的持股比例为3.1%和1.3%，低于监管要求。

于是，贝壳向两人一次性授予限制性股票，补足了持股缺口。

根据美国、香港会计准则，此类以零对价授出的股份，需要按照授予当日股价折算为总金额，再分5年摊销进高管薪酬。[1]

因此，在财务报表上形成了“天价薪酬”。

值得注意的是，至今，彭永东和单一刚并未套现离场。彭永东承诺，2022年、2023年的限制性股票自愿延迟解禁。

去年4月，他捐赠900万股，价值约4.4亿元人民币，用于居住行业服务者的医疗健康、毕业生租房帮扶。

今年，彭永东和单一刚共同捐出1000万股，用于为居住行业服务者及其家庭提供医疗保障、子女教育等，为应届毕业生提供支持，并设立“健康家贝守护金”。

有的人称之为善意，有的人则称之为公关行动。

不论出于何种目的，捐赠终归是善事。

2 ｜ 贝壳继续“渡劫”

机构投资者不会卷入“薪酬风波”，他们真正担忧的是，贝壳能否穿越“寒冬”？

2025年，贝壳继续“渡劫”，营业收入945.8亿元，微增1.2%，归母净利润29.94亿元，同比下滑26.35%。

其中，2025Q4贝壳骤然“失速”，营收221.9亿元，同比下滑28.71%，归母净利润8785.4万元，大幅下滑84.59%。

拆解来看，贝壳的“核心阵地”——房产交易板块，表现疲软。

2025年，消费者愈加谨慎，新房总交易额8909亿元，同比下滑8.2%。新房业务净收入306亿元，同比下降9.1%。

存量房总交易额21515亿元，同比下滑4.2%。存量房业务净收入250亿元，同比下滑11.3%。

并且，今年形势依然不乐观。据国家统计局数据，2026Q1，全国新建商品房销售额17262亿元，同比下降16.7%，市场仍处于筑底阶段。

二手房方面，中指研究院2026Q1监测数据显示，仅北京、上海等核心城市略有回温，全国20个重点城市二手住宅成交套数同比下降4.1%。

这又给贝壳的未来蒙上了一层阴影。

彭永东意欲削弱“周期性”标签，此前喊出了“一体三翼”战略：经纪业务为“一体”，家装、惠居、贝好家为“三翼”。

从财报来看，喜忧参半。

“喜”的一方面，贝壳似乎有了“新故事”。2025年家装业务营收154亿元，同比增长4.4%，毛利率提升至31.2%，经营亏损有所收窄。

房屋租赁服务爆发，营收达到219亿元，同比大幅增长52.8%，并实现了全年盈利。

但同时，贝壳的利润明显被压薄了。2025年，非房业务营收占比攀升至41.2%。公司整体毛利率却“缩水”至21.37%，同比下滑3.18个百分点。

这是危险的信号：在房地产行业深度调整中，贝壳扩张、赚钱，正越来越难。

机构投资者讨厌“不确定性”。富途平台统计数据显示，2025Q1，贝壳（美股）机构持股比例为77.35%。到2025Q4，机构持股比例下降至63.36%。

2026Q1，机构持股比例小幅回升至65.02%。[2]

3 ｜ 彭永东“变法”，能否突破“惯性”？

当红利消逝、行业下坠，战略、组织、管理......所有问题，都会暴露出来。

年初，贝壳内部会议，核心管理层承认：今天的贝壳，出问题了。

彭永东更是直言不讳：所有人都在盯着指标，却没人真正在意业务。[3]

3月底，他在全员信中坦言：走过24年，不可避免地沾染了“大组织病”。部门墙越来越厚，复杂的指标堆砌掩盖了真实的价值创造。看起来在管理，实际是内耗；看似追求效率，实际上却是为自己运转，离消费者越来越远。[4]

他决定亲自下场，改革“变法”。

战略方面，彭永东强调，以消费者为中心，贝壳要从低频的“房产交易平台”，转型成为全生命周期、一站式的“居住服务平台”。

组织方面，他削藩集权。成立集团变革管理委员会，并亲自挂帅，成立“总干部部”，收回所有人事权。

同时，他直管“现金牛”区域，带头冲锋。在北京链家成立战略委员会，整合经纪、租赁和整装业务，任命三位首席客户官，直接向他汇报。

经纪人方面，贝壳砍掉了带看全流程扫码、客户企业微信注册等无效考核指标，正尝试用AI赋能、解放一线经纪人。

彭永东认为：过去，经纪人的价值体现在信息连接、推动交易，未来（AI时代）经纪人会从“信息中介”走向“信任型服务者”。

综上，我们能看到贝壳的“野心”。短期，围绕消费者需求，重构组织、重回“战斗状态”。

中长期，重新定义贝壳，重塑“周期股”逻辑，重构行业范式，构建一个居住服务的AI基础设施平台。

但，改革注定艰难。彭永东为员工加上了“服务”的Title，给了AI工具，但并未推出新的收益分配方案，50多万一线经纪人会“买单”么？在“寒冬”中，他们能否真的赚到钱？

再从宏观角度来看，彭永东要打破的不只是“组织惯性”，还要顶住行业调整的巨大压力。

但，彭永东和贝壳别无选择。

参考资料：

[1] 彭永东的937万薪酬与全捐的2亿股票摊销-华尔街见闻

[2] 贝壳机构持股比例-富途APP

[3] 没有左晖的五年-兽楼处

[4] 贝壳的下一个阶段：以消费者为中心，重建我们的组织-彭永东

说明：数据源于公开披露，不构成任何投资建议，市场有风险，投资需谨慎。