董小姐 | 中建系开始卷新的KPI

不久前，中建集团开会， 董小姐听说，内部危机感很重。

总基调是「十五五（2026—2030）可能是中建生死存亡的五年」。

层层传递的意思是，「铁饭碗要变成泥饭碗了」，所有中建人都要有危机意识。

过去五年，中国地产格局最有共识的现象之一是，中国最大的施工乙方向甲方转身，悄然转型做重，从全国到地方，迅速挤占各种版本的TOP20强席位。

中建系就最那个最耀眼的明星代表。

旗下九大金刚，从一局、二局到八局，再到方城公司，均以赛马姿态，发力重资产的开发。

五年后的今天，中国最能拿地的企业主体里，除了老资格的地产央企，硬生生开出一条全新的叙事线：

中建系已经成为各地楼市的核心玩家。

但是，更有趣的是，这条叙事线还在继续变化。

未来五年，作为宇宙级的工程大平台，中建系高调做轻，可能是下一个行业看点。

过去半个多月，从了解到第一个线索后，董小姐就开始了各种采访，好奇心的驱使，让这件事变得越来越有料。

事情其实也没有那么神秘。

董小姐无非就是想搞清楚：

中建系的转向，是来真的么？为什么心血来潮？

玩法是什么样的？有什么能力上的挑战？

要求

新指标和运营业务有关。

多位中建的朋友说，今年以来，中建各工程局都在大集团中建股份的要求下，努力转型搞运营，开各种业务推进会。

重视程度，堪称前所未有。

「 中建股份和各工程局，以前很少把运营指标拿到桌面上来说，运营指标的权重也不像现在这么高。城市运营要成为中建未来的新主业。」

这股动员热浪正在自上而下传导。

一位总包的朋友告诉董小姐，中建各局旗下平台已经给施工单位下了任务，要他们参与对外拓展运营类项目。

内部觉得，施工单位市场资源更广，门路又多，应当好好卷起来。

那就好好卷起来吧。

KPI

中建系现在感兴趣的运营项目，大致有这么几类：

市政环卫、文体场馆、物流码头、商办资产、片区综合运营等等，以城市运营类项目为主。

第一次听到这个清单，董小姐吓了一跳。

一位中建的朋友说，以前，局里的运营平台接到的运营指标，按年计，可能也就5—10亿不等。

大家承接一些城市运营项目，一年签几个三千万的合同，一次性签二三十年，也不会严格考察利润。

「然后，轻轻松松完成年度KPI。」

但是，此刻，KPI已经起飞。

董小姐听到的碎片化信息是：

1，今年，有些运营平台的运营指标，已上浮到了二三十亿。

2，平台会把压力往下传导，号召施工单位一起分解指标，数额在数亿到十几亿不等。

3，各大工程局，需要开辟新的市场投拓条线，专门负责拓展包括城市运营在内的项目，工作方式也有变化。

理由很简单。

不希望这些投拓人员被大量事务性的管理工作，困在办公室里。现在，更需要这些人出去跑，全身心拓展运营型项目。

4，运营业务的拓展重点，要求各自想办法，卷起来。

有的会将市政环卫类运营业务视为拓展大头，有的更重视长租公寓、文体场馆。

从历史上看，中建系绝不是运营业务的一年级新生。

但是，从过往资产包质量看，中建系拿到的牌面并不均好。

危机感

主打宇宙工程局施工概念的中建系公司，集体加码重视运营，这是什么信号？

26年初，中建年度工作会议的目标是，「要推动运营专业化发展，做强运营赛道。」

上个月，中国建筑董事长郑学选公开说：

「中建要向城市发展综合运营服务商转型，加快发展城市更新、城市运营等新兴业务。」

问了一圈中建的朋友，大家的理解都不太一样。

第一类更偏主流的说法是：

现在市场上招标的工程项目，变少了不少。重视是为了对冲建筑施工主业，活下去。

「房地产下行了，就做保障房代建。建筑业下行了，就去搞城市运营。」

另一说法是，这是来自甲方爸爸的要求。

逻辑是这样的：

过去几年，基建市场下行，但凡要动用财政资金做基础设施维护、建设的项目，政府现在都会要求在可研材料里，加上「未来长效回报」这一描述。

换句话说，最大的出资方——政府要求，现在要立项拿新工程项目，必须解决后续运营，要能兜底。

几个朋友都对董小姐说，这个对「长效回报」的新要求，既适合于新立项项目，也适用于闲置资产盘活。

在政策暗示和引导下，重视运营能力建设的公司清单，开始迅速变长。

城投平台，属地国企，国字头央国企，都无一例外地，嗅到了竞争的味道。

华润锚定文体场馆代建；

中交建发力园区运营；

保利加码社区运营；

越秀在深耕养老运营；

......不一而足。

回到中建系，转型运营商，把运营业务抬到这么高的位置，本质也有助于他们去拓工程项目。

谁能带运营方案去拿，谁中标的概率，就会更高。

但是，运营团队能跟得上吗？

董小姐这里分享一个非常令人诧异的回答：

一位朋友说，其实，能力不是首要考虑，安全和合规性才是。

来来来，欢迎大家都来唠唠这个话题。

赛马

比赛开始，希望中建做好了准备，包括心理准备。

表面看，一些市政环卫类运营项目竞争门槛本来不高，但是，赛道特别拥挤。「要接这种运营项目，本质就是抢地方关系户的饭碗。」

中建各大工程局，祭出的策略依然是两个字：赛马。战斗力，是赛出来的。

「内部为了竞争一个工程项目，经常相互打成一锅粥。时刻都在PK，打完内部打外部，打完你的打你的。」

现在，各局发力做运营，也是八仙过海，各显神通。

董小姐问了一大圈，据说，地产相关的运营平台，更偏向重视商业物业运营。而以前由基建投资孵化出来的运营平台，则会更重视市政、供水、环卫类运营。

「中建各局只会管底线，引方向，下指标，旗下各平台会根据各自擅长的运营领域，各显神通。」

站在今天来看，董小姐还十分好奇，未来这条路，中建会找对标对象吗？

国内，中铁建转运营的步子要更早。

海外，从建筑施工转型运营商，比较知名的是法国万喜。

从结果看，转型难度都是很大的，成功案例并不算多。

今天与其说我们在关注中建系，不如说，我们关注的是大基建热潮冷却、中国房地产深度调整后，工程类企业的下一站。

在日韩，工程类企业要么出海做项目，要么适应国内政策改变，做新基建开发，老旧小区改造，数据中心建设等等。

很多地产人会认为，工程类企业的下一个方向，即使穿越周期，也依然只能是工程类。

这个结论的理由是，路径依赖。

施工类企业的核心能力通常是成本控制。但是，运营类企业的生死命门，绝不止步于此。

未来

一个成功的转型，还需要基本盘的稳定。

如果说，干运营是中建正在布局的第二曲线，那么，它此刻的基本盘怎么样了？

董小姐听到的依然是各种碎片化的信息。

但是，如果拼凑起来，那就是，生存的环境正在变得激烈。

「中建系更适合在那种城市更新多，拆迁多，基建多，利润薄的城市，比如北京、济南、武汉等地。」一位中建外部的朋友评价说。

目前，建筑工程主业依然是中建的压舱石。

但是，随着基建项目数量下降，目前中建各工程局最喜欢干、争抢最凶的项目之一，就是给产业类的头部明星企业盖楼。

此刻中建心目中的「香饽饽」是，抖音在各地的总部大楼，数据中心，以及中烟、中储粮等能源类企业的厂房等。

因为，它们数量虽然不多，但是，付款能力强，现金流超好。

过去几年，地产开发已经接近成为中建「全村的希望」。最好的时候，利润已是施工业务的2倍左右。

但是，它们也在发生一些变化。

今年年后，董小姐了解到，中建已经从集团层面下令，要求各工程局下属的地产板块，叫停几乎所有的收并购业务，以后只鼓励招拍挂了。

另外，过去一年，中建系的地产项目，都在要求提速。

印象里，中建二局的地产平台中建玖合，去年有项目从拿地到开盘，用了3个月；中建八局的地产平台中建东孚，去年拿的最贵的项目上海中环麓岛，总地价近82亿，从拿地到开盘只用了4个多月。

每一个明星项目的去化，都足够举足轻重，惊心动魄。

可以说，这已经成为过去三年地产行业最有识别度的一个现象，一个年度房企会因为一个明星盘的去化表现，或声望骤增，或黯然神伤。

为了兑现当初的投资可行性，各大地产公司，都在努力强化自己的人才厚度。

过去几年，即使到现在，中建系地产公司，依然是最有号召力的雇主之一。

去年年底，董小姐打听到，中建东孚当时就在向很多万科人伸出橄榄枝，其次是中海的人。

「在设计和营销这样的重点业务条线，挖角的比例一度逼近20%—30%。」

内部的理由是，万科人在专业上是本分的，第一诉求点是先把活干好；喜欢挖中海人，则是因为中海和中建系文化高度同源，中海市场化程度又高。

不过，26年以来，中建各工程局的校招，普遍缩招了40%—60%。

今年，每一个新加入中建系的地产人，都不应该忽略掉，这家老牌建筑工程基因的公司，正在掀起一轮全新的、自上而下的转型。

这就像是中国大基建与房地产行业的缩影。

一个旧时代过去了，一个新故事的帷幕正在缓缓拉起。

希望你和我还能够在那里相聚。

PS：

说点题外话。去年至今，匠朴资本一直在看住宅地块。今年以来，两家大型险资机构向我们表达了协助初筛项目的强烈意愿。所以住宅直投之外，还在看商办、长租、物流、IDC数据中心等四类资产，排名按照优先级排序。

资产标的的要求不能一一说全。但是城市范围很刚性，长租公寓聚焦于一线城市及强二线城市；商场类资产集中于北上广深，杭州、南京、武汉、成都、苏州、西安、长沙、郑州等都可考虑。

除此之外，还有两个硬需求：1，项目合法合规，无法律纠纷；2，资产产权清晰，产权剩余年限不低于20年，年限25年以上项目优先。

如果您有合适标的资产，欢迎添加董小姐。

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