华创证券：4月11城二手房成交同比增9%，房价跌幅收窄

5月18日，2026年4月11城二手房网签面积同比上升9%，二手房成交量维持较高热度，房价跌幅收窄。

2026年“小阳春”以来，二手房市场表现略超预期，主要表现在：1）典型城市二手房挂牌量增速明显放缓。从25城二手房挂牌量来看，2026年3月二手房挂牌量环比上升0.6%，4月环比下降0.4%，二手房挂牌量保持稳定。而2025年3月、4月二手房挂牌量分别环比快速增长5.0%、5.2%，反映了去年同期居民卖房意愿较高。2）典型城市二手房价跌幅放缓。从50城冰山指数周环比来看，2026年第11周以来，冰山指数周环比跌幅均0.1%以内，而2024、2025年春节后冰山指数周环比跌幅快速扩大。3）二手房成交放量。2026年4月，11城二手房网签面积同比上升9.3%，而前4个月累计同比-1%。

二手房市场热度较高的上海，当前成交量维持高位，价格连续9周环比增长。1）2026年4月二手房成交量约2.87万套（含商办、车位等），同比增长23%，维持在绝对高位，1-4月累计成交量同比增长7%。2）成交价格方面，上海冰山指数连续9周周环比均为正值。3）二手房挂牌量也没有再度大幅上涨，贝壳二手房外网挂牌量维持在9万套左右。

但二手房热度依然没有明显外溢到新房，新房成交景气度与2025年下半年相当。1）2026年4月百强房企权益销售金额2048亿元，同比下降10%，1-4月权益销售金额共6309亿元，同比下降21%，剔除季节性因素后的景气度与2025年下半年相当。2）从20城新房网签面积来看，2026年4月20城新房网签面积同比增长4%，但1-4月新房网签面积同比下降11%。

本轮二手房成交量提升的原因是，购房门槛大幅降低后，需求的阶段性释放，刚需成交占比提升，也印证了上述原因。但仅二手房成交量的提升，并无法作为需求持续好转的论据。1）本轮二手房热度提升的原因是，2025年下半年房价快速下跌后，大幅降低了购房门槛，满足条件的居民进场释放购房需求；同时，各城市普遍出台公积金贷款政策，提高公积金贷款额度，本质是变相降息，居民购买低总价房源可以全部用公积金贷款，贷款利率由商贷的3.0%降至公积金贷款的2.6%。最明显的是京沪，自从2025年9月以来，房价调整叠加公积金贷款额度提升后，300万以下总价二手房成交占比从60%提升至70%以上。但是置换链条并未打开，高总价二手房成交占比收缩。2）从总价段房源价格变化来看，上海高总价房源价格调整并不到位，800-1200万以上总价段房源价格回调至2020年前后，总价段越高，价格回调幅度越小。3）从2023年开始，每年二手房的成交量都有提升，但并不妨碍价格在此过程中不断下跌，二手房成交量无法单独作为需求好转的依据。

上述情况可以推演当下是房价下跌后形成的一个供需静态均衡点，但该均衡点是否能维持，取决于居民收入是否能持续改善，以及新房对二手房的价格冲击是否能缓解，而非取决于均衡点本身。1）前期报告中（《租金收益率能否决定房价止跌》），推演了房地产的后周期逻辑。当下，在二手房成交价格阶段性企稳后，更关注社零等数据，以期可以交叉验证内需的好转，但4月社零涨幅进一步收窄，因此，对于地产后续仍持相对谨慎的态度。2）房企在经历了2025年的改善型项目遇冷后，开始调整产品策略，试图将面积段做小、压低总价来和二手房争抢客户，以北京为例，2026年以来北京房企集体把户型做小，70-80平米面积段的小三居产品密集入市，并且不再是远郊边缘盘的专属，而是出现在通州老城、昌平，甚至丰台等主城区域。（随着“好房子新规”落地，多重赠送空间的支撑下，新房实际使用率得以大幅提升，建面70平米左右的房型，已经能够做出真正三居产品），从市场反馈来看，这类新房网签去化较快，昌平中建国贤府2026年3月底开盘，截至4月底网签324套，整盘去化率接近40%。

城市的有效库存是在增加的，在有效市场内持续供地，将对整个板块造成去化压力，尤其是过去高溢价率获取的“老项目”，房企拿地难度增大。

1）市场认为2025年土地出让减少，会导致新房对二手房的冲击减少，并以城市广义库存减少作为证据。若该逻辑成立，则房企拿地的不确定性会大幅降低，但现实情况却是，核心区有效库存随着前两年供地而增加，部分新地块出让仍然会对在售新房造成去化压力。这实际反映了城市有效库存并未减少，从而房企拿地的难度增加。这也是新开工下降的原因，房企形成“拿地补仓难度加大—房企更加谨慎投资—影响新开工”的逻辑链，在2025年房屋新开工面积相较于高点下跌70%的情况下，2026年前三个月新开工面积继续同比下降了20%。

2）以上海虹口区北外滩板块为例，2024年“924”新政以来，上海虹口区北外滩出让3宗宅地，房企拿地溢价率普遍较高，金茂璞元项目周边即将出让2宗新宅地，起始楼面价8万/平，相比于璞元11.7万/平楼面价有更大利润空间，售价调整将更加灵活。