北京
案件情节
陈女士与高先生系母子关系。2009 年，陈女士声称拟购买河北省的一号房屋和二号房屋两套房屋，由于当时限制多套房贷款政策，遂与高先生约定借用高先生的名义购买，所有购房费用均由陈女士支付。后陈女士以高先生的名义签订购房合同，支付了房屋首付款并按月偿还贷款。2011 年两套房屋登记在高先生名下。2016 年陈女士将剩余贷款一次性还清。2013 年高先生与赵女士结婚，2020 年赵女士起诉离婚并要求分割夫妻共同财产。现陈女士起诉要求高先生配合办理两套房屋的产权变更登记手续。
法院评析
法院认为，依据物权公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当以不动产登记为准。本案中，两套房屋登记在高先生名下，故高先生为上述两套房屋的登记权利人。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。但本案中，陈女士虽主张其与高先生之间存在借名买房的口头协议，高先生亦表示同意，但上述主张未得到赵女士之认可，结合双方之间的关系以及高先生与赵女士正在离婚诉讼等事实来看，陈女士并未就其上述合意之主张充分举证。陈女士虽就上述房屋进行了全部出资，但仅凭出资的事实不能证明存在借名买房的关系。故对陈女士的诉讼请求不予支持。
律师胜诉心得（第三人赵女士胜诉）
本案胜诉的关键在于准确把握了涉及离婚财产分割时借名买房案件的审查标准。当借名买房纠纷涉及第三人（特别是配偶）利益时，法院会更加严格地审查借名合意的证据，不能仅凭母子之间的自认就认定借名关系成立，因为这可能损害第三人的合法权益。特别是在离婚诉讼期间，父母子女之间串通虚构借名买房来转移夫妻共同财产的情况时有发生，法院对此会保持高度警惕。本案中，仅有出资事实而无明确的借名约定，不足以对抗物权登记和配偶的财产权益。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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