孩子入学急哭家长！大连法院“带押过户”解10年办证难题

（中国智慧工程研究会雷锋精神工作委员会理事张添强）

因小区房屋存在抵押问题，长期以来业主产权证办理受阻，合法权益难以保障。大连高新技术产业园区人民法院始终秉持司法为民初心，心系群众切身利益，主动担当作为，迎难而上破解“带抵押房屋”登记办证难题。执行法官多方协调、严谨履职，打通办证堵点，为彭山顺利办理不动产权登记，圆了彭山10年的办证心愿。

市民彭山（化名）2016 年 5 月在大连高新园区未名山小区购买了一套商品房，他与开发商签订书面的《商品房买卖合同》，并依照合同向开发商缴纳了190万元购房款，开发商收到彭山的全部购房款后，把这套商品房交付给彭山占有、使用，并告诉彭山，开发商将在一年内为他办理产权证。

彭山说，这套房子是海景房，能远眺大连跨海大桥，每天闲暇之余眺望大海，心情格外舒畅。自己是在售楼处购买的新房，开发商“五证”齐全，还有政府颁发的《商品房预售许可证》，所以非常放心。没想到一年后，他去找开发商要求办证，但开发商却称，小区目前都没有办证，让他回家再等等，没想到的是，他一等就是10年，最后等到的却是大连市中级人民法院上门贴的一纸《腾退公告》，称开发商资金紧张，用他购买的房子抵押给大连某银行，贷款本息至今未还，某银行起诉到法院胜诉后，申请拍卖彭山购买的这套商品房抵偿贷款。

法院的拍卖公告如同一声霹雳，让彭山非常生气，自己购买的这套房子居住快10年了，竟然被开发商偷偷地抵押给银行，还被法院查封了，要拍卖。为了保住自己购买的这套房子，他委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师到大连市中级人民法院提出执行异议，经审查，在开发商将彭山购买的这套房子抵押给银行前，彭山就已经购买并入住到这套房子内，彭山的异议申请得到法院的支持，遂解除对彭山购买的这套房子的查封。

虽然房子被法院解除查封，但开发商与某银行将彭山购买的这套房子在高新园区不动产登记中心办理了抵押登记，这个抵押登记不解除，彭山还是无法办理产权登记。

无奈之下，彭山又委托王金海律师将开发商和某银行起诉到大连高新产业园区人民法院，要求判决开发商协助自己办理案涉房屋的产权登记。法院开庭时，开发商认可与彭山签订了《商品房买卖合同》，也收到了彭山的全部购房款，只是由于资金紧张，在未征求彭山同意的情况下，又将出售给彭山的房子抵押登记在某银行名下，从银行贷款后未及时还款，才导致至今未涤除抵押登记。某银行辩称，银行与开发商签订了抵押贷款合同，并在不动产登记部门办理了抵押登记，银行向开发商发放了贷款，开发商至今未偿还贷款本息，故不同意涤除抵押。彭山称，自己的孩子今年秋季入学，报名需要房产证，没有房产证就会影响孩子入学，所以迫切需要办理产权登记。

大连高新园区人民法院最终支持了彭山的诉讼请求，判决开发商协助彭山办理不动产登记手续。

彭山手持法院的生效判决到高新园区不动产登记中心办理产权证，但由于某银行的抵押登记没有涤除，这让不动产登记部门犯了难。

对于彭山遇到的难题，高新园区人民法院和高新园区不动产登记部门的领导非常重视，经过多次论证，一致认为，采取“带押过户”的方式先为彭山办理产权登记，不耽搁彭山的孩子上学报名。

5月14日下午，彭山顺利地拿到梦寐以求的产权证，这个快40岁的汉子，喜极而泣，握着高新园区不动产登记中心工作人员的手，连连鞠躬，表示感谢。

大连王金海律师说，为了优化大连市营商环境，切实降低企业、群众已抵押存量房上市交易承担的额外资金负担，促进大连市房地产市场平稳健康发展。大连市不动产登记中心2023年3月份尝试“带抵押过户”，但仅仅是针对卖方在银行（含公积金管理中心，下同）贷款未结清既与买方达成买卖意向、存量房买卖合同网签备案后，买卖双方和各自对应的贷款银行利用省政务服务网线上申请抵押人变更和购买存量房贷款抵押登记，登记机构以变更抵押人、顺位抵押权设立、转移组合登记同时审核和记载，过户后卖方银行线上单方撤押方式，以满足各方当事人的登记需求。而彭山办理产权证是在银行抵押登记有效、银行不同意解押的情况而为之，由于彭山的问题又是群众“急难愁盼”的问题，大连高新园区人民法院践行“如我在诉”的司法理念，主动与不动产登记部门沟通协商，最终为彭山办理“带抵押过户”，让彭山取得产权证的梦想得以实现。

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