香港掀“酒店变宿舍”投资热潮

本报驻香港特约记者叶蓝

香港特区政府近年来致力于打造“留学香港”品牌，取得很大进展，香港非本地生不断增多。在宿位需求加大的背景下，近年不少大学及财团购入酒店等改装成学生宿舍，掀起投资学生宿舍的热潮。

非本地学生人数一直有增无减
香港头条日报网12日报道称，香港华润隆地今年初以9.53亿港元购入的葵涌酒店项目，已打造为学生宿舍，共提供约900个住宿位，房间类型包括单人套房及双人套房，面积从约163平方英尺（1平方英尺约合0.093平方米）至260平方英尺，单人房间月租9600港元起，双人每人6500港元起，房间配备智能门锁，提供书桌、独立鞋柜及衣柜，还有干湿分离的浴室等。

报道称，该学生宿舍的位置相当不错，出门步行约10分钟，可到达港铁葵兴站，方便学生乘港铁抵达香港理工大学、城市大学、浸会大学等院校。该学生宿舍还计划设置专属接驳巴士服务，直达港铁葵芳站及九龙塘。此外，为配合学生的生活需要，该学生宿舍亦设共享厨房、洗衣房、健身房及娱乐室等。

这样的学生宿舍改建项目源于大量的宿位需求。据悉，香港现有30所专上院校，非本地学生人数一直有增无减。相关平台的统计显示，2024年至2025年度修读副学位课程以上的有约28.69万人，其中约9.2万人是非本地学生，比上年度有所增加；修读学士学位以上的则约23.1万人，非本地学生占8.9万人，比上年度也有所增加。数据显示，香港8所受到香港大学教育资助委员会资助的大学的修读学生，2025-2026年度总数约11.65万，非本地生占近3.04万。

有分析报告称，香港八大院校的学生与宿位比例平均约为3.4∶1，宿位供应明显不足，随着港府新政策落实，非本地生越来越多，预计香港整体学生宿位的缺口或将扩大至超过7万个。

早前总部位于加拿大的咨询服务机构高力的报告也显示，香港目前面临学生住宿短缺问题，2024-2025年度仅有4.81万个宿位，而有需求的非本地学生有9.2万名，供需差距很大。该机构预测，至2028年，香港本地及非本地学生的总宿位需求将达17.2万个，届时供应仅约5.5万个。换言之，届时将短缺约12万个宿位。

收购酒店改装是最省时的方案
为应对未来不断增加的非本地学子在港住宿难题，港府提出多项鼓励增加学生宿位的措施。2025年7月，香港教育局推出“城中学舍计划”，鼓励市场把商厦改装为学生宿舍，从而增加学生宿位供应。

香港很多持商厦及商业地盘的业主积极响应，据港媒统计，自“城中学舍计划”推出以来，港府相关部门接到不少改装案申请。规模较大的个案是香港“灯芯绒大王”江达可持有的观塘活化商厦项目LTTower，其3月申请改装学生宿舍，改建现有建筑物部分地面层及2楼至15楼，提供274间学生宿舍供本地及外地学生租用，共提供517个床位。

酒店改装项目也十分热门。香港中原管理服务有限公司营运总经理郭明兴说，要在短时间内增加学生宿位，收购酒店改装是最省时的方案。酒店本身符合消防及屋宇设备的高规格要求，虽然收购价格不菲，但已有一定住宿配套，如房间有独立洗浴设施，原有的餐厅、会议室和健身房也容易改装为学生温习室及共享空间，短期内即可投入运营。郭明兴称，酒店改装宿舍项目有两大趋势：一是距离校园较近但宿位较少，取交通便利；二是距离校园较远但宿位较多，需提供较多支持服务。

各路资金已经进入酒店改装学生宿舍的领域。早在几年前，香港晶苑投资就进军学生宿舍市场，目前已在港运营多家学生宿舍，如位于香港红磡的Y83学生宿舍、位于山道的YHill学生宿舍。

香港中原集团旗下中原投资也不断扩大香港学生宿舍版图，今年以逾15亿港元购入九龙城富豪东方酒店，计划将其改建为学生公寓，提供1400至1500个床位。中原投资明言，公司目标是在未来2至3年内，将香港学生宿舍的床位供应上调至约6000个。

英国机构“第一太平戴维斯”3月发布的投资市场报告显示，2024至2025年间，香港共27幢酒店及服务式公寓易手，当中23幢计划改装为学生宿舍。

酒店业人手变得吃香
目前不少大学生宿舍营运团队倾向聘用酒店业人员，形成新的需求。

据香港《星岛日报》12日报道，香港高等教育科技学院酒店餐饮及工商管理学系副教授蔡惟真表示，受旅游业复苏带动，加上学生宿舍相继落成，酒店业人手变得吃香、抢手。因为酒店从业人员的应变及沟通能力强，被认为能有效管理学生宿舍。有酒店业管理层联络院校猎头，邀请应届毕业生参加“管理培训生计划”，更有酒店人力资源总监出席管理培训生的毕业礼。除了加薪，个别酒店还提高员工福利，如员工假、免费房间及购物折扣，希望留住人才。

蔡惟真称，运营大学生宿舍跟管理酒店截然不同，前者需要更多照顾住宿生，如协助安抚思乡情绪。而在运营上，大学生宿舍团队点子不断，蔡惟真透露，有专门接待内地生的宿舍提供贴心服务，特别招聘早年曾来港升读大学的“港漂”大师兄或大师姐担任联络员，向师弟、师妹传授经验。

业内人士分析，近年内地生掀起赴港求学潮，带来庞大住宿需求。然而，屋苑分租房质量参差，安全也是不少家长考虑的重点，因此由专业管理团队营运、提供高质量配套、可拎包入住、备有24小时保安的学生宿舍崛起，成为大批香港非本地学生的新宠。从投资者的角度看，学生宿舍租期通常以学年计算，租金普遍由家长承担，坏账率极低，可带来稳定的现金流。

有地产界人士表示，据最新的2026年《QS世界大学排名》，香港大学、香港中文大学、香港科技大学、香港理工大学及香港城市大学，5所香港的大学均名列世界前100强，预计香港的大学会继续成为内地及周边地区学生求学的热门选择，在宿位没有充足供应的情况下，相关改造产业将持续蓬勃发展。

香港学生宿舍“日新舍”总经理赵嘉贤建议港府相关部门及早制定相关发牌机制，确保营运商遵守所有屋宇条例、防火指引，并订立宿舍的基本标准，如最低私人空间面积、共享空间设施等，杜绝违规经营。

‍有港媒分析说，学生宿舍投资热度背后有政策驱动力，香港正通过“留学香港”等政策方向吸引非本地学生，同时优化高端人才吸引与基层居住环境改善，催生地产市场结构性投资机会，吸引资本加速布局。