“城市更新3.0”激活消费新生态 上海街头巷尾如何更好逛、更好买？｜“2035，上海请回答”系列研讨会

文｜黄姗

上海城市更新与消费场景升级的浪潮中，从张园到西岸梦中心，从新天地到上海蟠龙新天地，从南京西路到衡复历史风貌区，城市空间正从传统商场转向街区化、场景化、体验化的消费新场域。

5月12日，由上海市人民政府新闻办公室出品、界面新闻制作的系列专题片《2035，上海请回答》第二集“国际消费中心城市篇”正式发布。

该集纪录片以消费为题，从新时代机遇、城市发展进程以及全球关切的维度，解析了上海为何以及如何构建国际消费中心城市，并发现和抛出关键一问：上海这一中国时尚消费中心城市还可以有什么样的想象空间？

围绕该纪录片，界面新闻在上海张园举办了系列主题研讨会之全球消费中心专场研讨会。本场研讨会主题聚焦《从“有”到“优”:上海打造国际一流时尚消费之都的升级之路》。

需要提到的是，张园素有“海上第一名园”的美称，如今的张园经历了多年改造更新后，已经进入街区文化和商业发展的新阶段。选址于此与研讨会中的一场以城市更新为讨论起点的圆桌论坛贴切呼应。

围绕《街头巷尾新生态——上海如何变得更好逛、更好买？》议题，第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人James Macdonald、瑞安新天地高级商业总监李振辉、同济大学可持续发展与管理研究所所长诸大建展开深度对话，解码上海消费活力的底层逻辑与未来路径。

今天的上海已经迈入“城市更新3.0”阶段，除了老建筑在物理形态上进行修复更新外，这些老建筑和街区内的运营方如何在其中讲好“最新潮的故事”，把好玩有趣能产生情感共鸣的场景落地至关重要。诸大建教授向界面新闻表示，上海正从逛商场转向逛街区、逛场景，现阶段的城市更新让老街区、老厂房、社区焕发新生。

James Macdonald则对界面新闻表示，城市活力源于多元要素的有机融合，过度规划的大规模功能分区不符合人性尺度。以伦敦、巴黎等老牌国际消费城市为例，这些城市发展的底层逻辑是“功能混合、有机生长”。而今天上海的城市发展也正从过去的大规模、快速建设，转向如今的精细化、实验性更新，为新消费、新品牌提供试错空间。

James Macdonald

张园、西岸梦中心、“路易号”坐落的上海兴业太古汇、即将开放三期的上海恒隆广场…….都是上海当前城市更新改造和商业场景升级中引人注目的案例。

这其中，瑞安新天地旗下的上海新天地和蟠龙新天地两个项目即是上海在不同发展阶段的经典城市更新案例，也是城市街区和商业体如何顺应市场变化不断迭代更新的典范。

瑞安新天地高级商业总监李振辉告诉界面新闻，上海新天地、蟠龙新天地模式的核心都是在改造时保留建筑历史肌理，同时在运营中注入现代生活方式。

李振辉

上海新天地于2001年建成并投入使用，该区域以石库门建筑旧区为基础改造，通过“存表去里”手法保留建筑外观和历史风貌。2025年，上海新天地进一步扩建新天地东台里商业体，新增了8万平方米开放式空间和6500平方米全景天幕。

诸大建在圆桌讨论中表示，上海新天地的创新意义在于打造了集商业、居住、文化为一体的“功能混合模式”样板。“后面拷贝（新天地模式的项目）很多了，但是1990年代的时候没有政策，没有思路，那个时候新天地走出了第一步，这就是它后来成功的道理。”

上海新天地多年来在商业体运营上也颇有新意。例如，上海新天地是咖啡店等商家在户外摆设桌椅等模式的开创者。

“外摆从新天地开始，大家到欧洲去会看到外摆的咖啡馆很多，上海原来没有的，管很严。”诸大建告诉界面新闻，上海新天地开创的“外摆模式”即延续了上海人爱在马路上乘凉的民间传统，又开动脑筋实现了中西习惯的结合，推动了后续上海街区消费氛围的形成。

诸大建

2026年五一节期间，上海新天地是上海国际花卉节的黄浦区城市主会场，吸引众多市民和游客打卡拍照并分享至国内外社交媒体上。

事实上，通过包括上海时装周在内的大型时尚、文化、艺术等策展型活动来激活公共空间，打造体验式消费场景，是上海新天地多年以来坚持的路径。李振辉表示，“新天地是有生命的，每半年、每三个月都有不一样的东西。”

瑞安新天地以这样的运营思路和经验作为基础，如今又在上海西郊板块打造了一座水乡古桥、公园与商业业态融合的“蟠龙新天地”项目，蟠龙新天地也成为上海这两年新晋的人气街区。

开业三年以来，蟠龙新天地首次在贯穿项目的水道上举办市集活动，把传统的布市、米市元素搬回街区内部；还曾在蟠龙新天地的一条街内举办过超过80个位置的“流水席”……这些活动既照顾到项目附近的居民，又融入了中国传统文化元素。

蟠龙新天地的定位是“Urban Retreat城市微度假”社区。李振辉向界面新闻表示，该项目里面有很多休闲的地方，“希望大家用最短的时间，逃离城市里面的压力。”加上靠近上海虹桥火车站和虹桥机场两大交通枢纽，蟠龙天地成功虹吸了覆盖长三角地区的大量访客。

这些举措的核心目的都是诸大建指出的“把城市弄得越来越好玩。”

“好玩”即感受到快乐，获得情感的满足——如今的上海消费者已经把“好玩”摆在需求的前列。李振辉观察到，过去，上海的消费者从买东西中获得快乐，而今天要先让大家感到快乐，才有可能形成交易、卖出东西。

如今满足消费者情绪的因素也发生了变化。如李振辉所言，消费者的决策逻辑已经从“认品牌”，转向关注品牌价值、面料舒适度、背后故事等等，年轻群体对环保、健康、个性化的需求也显著提升。

而随着中国免签政策的放开，越来越多国际游客涌入上海。上海新天地就吸收了许多韩国、东南亚的客人，他们的逛街购物需求也与本地客群也形成了差异。

诸大建补充道，今天上海的消费已经进入“后大众化消费时代”。这个时期的特点是，年轻人对于地方化、环保化等方面的创新会更感兴趣。而这往往决定了一座城市消费的独特性。

需要提到的是，上海的优势在于拥有庞大的本土消费群体，这给细分垂直领域的小众特色品牌以发展的机会。来自英国的James Macdonald认为，中国消费者相比于其他地方乐于尝试新鲜事物，这为孕育和发展本地品牌创造了有利条件。

消费需求、消费群体结构性的转变在促使商业运营商与品牌关系转向深度写作，共创“好玩、有趣”的活动、场景等之外，也让商业体的招商策略做出调整。比如，上海新天地已经从过去已高租金导向的品牌服装、化妆品为主，转向融入更多体验娱乐、健康休闲等留客业态，同时主动孵化MAIA ACTIVE、Ubras这类诞生于互联网的本地新兴品牌进入线下市场。

作为中国消费之都，上海已经吸引大量全球品牌入驻开设首店，并成为品牌们开拓中国市场的“试验场”。从这个层面来看，上海建设国际消费中心的努力已取得了阶段性成果。但上海要成为国际消费中心城市，仍有持续提升的空间。

目前来看，上海还有待培育出具有全球号召力的本土原创消费品牌。无论是奢侈品的文化叙事，还是潮流品牌的审美输出，亦或是生活方式品牌的国际辨识度，上海仍缺乏像路易威登之于巴黎、香奈儿之于法国那样的“城市名片”级品牌。

这其中，几位专家都对界面新闻提出了一个关键，商业层面需要摆脱同质化。诸大建提到，上海目前的城市商业体发展面临一边招商引资完成指标，同时又要走出一条“路子”的压力。“这种磨合要几年的时间。”

城市消费要展现出有别于其他国际消费城市的独特性，国际大牌仍是基础，但绿色、共享、在地化创新是关键。James Macdonald提到，如今国际游客来到上海，追求的是沉浸式城市生活——泡吧、用餐、购物和感受新兴中国品牌的魅力，“这不仅是消费体验，更是体验真实的’沪上’都市生活。”

展望上海建设国际消费中心城市的未来十年，三位专家也积极建言献策。

诸大建强调，上海目前城市商业空间还可以强化“可进入性”。比如，外滩的部分历史建筑目前并未对外开放。若能进一步活化利用，让CityWalk从沿街观赏转向沉浸式体验，推动城市规划与商业运营深度联动，就会避免“两张皮”的局面。

李振辉则对界面新闻补充道表示，上海的一些老房子颇有价值，但是老房子功能给人住的，不是商业用途，“不同地块的连接要用更开放的政策去迎合商业的发展。”

最后，James Macdonald建议，上海在城市更新、商业发展上要保持“实验精神”，不应满足于现有成果，持续尝试新业态、新模式。同时平衡科技便利与人文交互，在数字化服务中保留面对面沟通温度。更为重要的是，让本土品牌与城市历史DNA深度融合，避免国际城市千篇一律的同质化困境。