深度解读！澳洲楼市 30 年投资逻辑彻底重置

5月12日晚，

澳洲财长正式公布了新财年预算。

这份预算从底层逻辑上改变了澳洲的地产投资格局。

虽然新预算中许多领域的政策也值得详细解读（如能源预算和NDIS的预算调整），但大家——尤其是我们华人群体——更关注的是以下对资本利得税（CGT）、负扣税（Negative Gearing）和家庭信托架构税务的直接调整：

01

资本利得税（CGT）改革：

自2027年7月1日起，政府计划取消持有超一年资产可享受的50% CGT折扣，改为恢复1999年前的制度——即按通胀调整后的资本收益征税，并对净资本利得设定最低30%的税率。

该政策适用于所有资产（包括1985年前取得的资产），但会设有过渡安排。

新建住宅将豁免此次CGT改革；投资新建住宅的投资者，可选择继续适用50% CGT折扣，或改用通胀指数调整成本基础并适用30%最低税率。

02

负扣税（Negative Gearing）调整：

澳洲特有的负扣税政策，未来将仅对新建住宅的投资人生效。根据拟议改革，在预算案公布当晚之后购买的二手住宅，将不再享受负扣税优惠。

自2027年7月1日起，现有住宅投资物业产生的亏损，只能用于抵扣租金收入或住宅物业的资本利得；未能抵扣的亏损可结转至未来年度继续抵扣住宅物业收入。预算案公布前已购买的物业（包括已签合同但尚未交割的物业）将获得豁免，直至该物业出售为止。

03

家庭信托税率调整：

自2028年7月1日起，Discretionary Trust（包括家庭信托 Family Trust）的分配收入，将适用最低30%的税率。

这三条政策堪称澳洲地产投资理念的底层逻辑重铸。

对于希望拥有自己投资房的中产阶级，以及那些期望利用房产投资作为家庭财富增长锚点、实现投资房税务抵扣的家庭，影响巨大。

本文重点分析新预算政策对地产投资行业的影响，尤其是从融资贷款的角度展开讨论。

先看几组很多人没有关注到的数据 （数据来自于银行的官方监管-澳洲审慎监管局 – APRA2026年三月的报告）：

根据 APRA 2025 年四季度数据，澳洲现有贷款存量里：

• 自住房贷款比例：67.2%

• 投资房贷款比例：30.8%

而很重要的新增贷款存量，2025年的相比于2024年十二月的数据，投资房新增贷款比例是从34.4%增长到了35.9%。换句话说，过去的2025年投资房贷款占据了市场新增贷款近40%的比例。

至于这近40%的贷款中，有多少用于购置新房、多少用于收购二手房，我们不得而知。但可以预见的是，新预算的公布必然会冲击借款人投资房贷款市场的信心，尤其是二手房市场——因为资本利得税减免的取消，直接削弱了投资的长期收益预期。

在笔者看来，这项政策对贷款市场将产生非常直接且重大的影响，影响幅度甚至可能在交割量15%到20%之间。那么，具体影响哪些房产呢？土地面积不可再做分割的投资房，将不再是投资客考虑的对象，反而可能成为自住首套置业人士的“上车”之选。

而负扣税收益（Negative Gearing）的变革，更是直接影响了客户的直接贷款能力。我们以某四大银行的政策做了一个当前客户的计算：

一位还住在家庭父母房产里得年轻人，有一份稳定得工作，7万8的年收入，购置一个有4万的租金收入的投资房，如果有负扣税收益，客户的贷款额度可以到65万左右，而如果取消了负扣税收益，客户的贷款额度骤降到44万。

这个超过20万的贷款额度，会不会转入到下降房价里？

同时，也肯定会有群体从新预算中受益。投资新建住宅仍可享受资本利得税减免和负扣税收益，这无异于引导有意投资房产的澳洲人转向支撑地产开发市场，从而进一步缓解澳洲当前的住房危机。

开发商们，抓住机会，

解决澳洲的Housing Crisis吧！

[ 胡沛然 ]

Keylend – HUGE Wealth合伙人

商业贷款Specialist

2020 Broker of the Year (The Adviser)

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[ 葛宇清 ]

Keylend – HUGE Wealth合伙人

商业贷款Specialist

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