侯云春：“十五五”时期中国房地产上市公司可持续发展路径探索

2026年5月12日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2026中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十四届产城融合投融资大会”召开。

尊敬的各位嘉宾，线上线下的各位新老朋友，大家好！

在“十五五”的开局之年，中国房地产TOP10研究组召开2026中国房地产上市公司研究成果发布会及第二十四届产城融合投融资大会，意义不同于往届。二十四年来，这项研究见证了中国房地产行业的发展历程，也为我们研判行业的趋势，提出了宝贵的启示。今天我就“十五五”时期中国房地产上市公司可持续发展路径这个话题从经济环境、挑战与机遇，转型路径三个维度与各位分享一些思考，请大家批评指正。

一、“十五五”时期房地产行业面临的经济环境

“十五五”规划纲要第四十四章推动房地产高质量发展为未来的5年房地产发展定下了清晰的路线。与十四五相比，一个显著的变化是，房地产相关的内容被调整到加大保障和改善民生力度这一篇，这标志着政策导向的根本性转变，也就是从过去的规模调控转向民生保障与高质量发展并重。

今年政府工作报告进一步以控增量、去库存、优供给定调房地产工作，这九字方针传递了三个明确的信号，控增量就是不再盲目扩大新房供应，收紧城市开发边界；去库存就是把库存商品房转保障房作为主要的政策工具；优供给预示着高品质、低密度、绿色智慧的住宅将成为供给方向。房地产调控从止跌回稳到着力稳定，政策目标更加清晰，不是简单的政策刺激，而是在风险出清预期修复的基础上实现可持续的运行。

从宏观经济方面看，当前房地产市场供求关系已经发生重大变化。一方面，住房总量基本平衡，局部过剩。另一方面，结构性供给不足，与改善性需求升级并存。国家统计局的最新数据显示，2026年3月末，商品房待售面积同比下降了0.1%，这是52个月以来首次实现的同比下降，表明去库存政策正在见效。但是我们也要看到1-3月房屋新开工面积同比是下降了20.3%，竣工面积下降了25%，房地产的增加值占GDP的比重去年虽然已经降到5.9%，但是仍高于发达国家，他们通常这个占比是5%这个水平。房地产在筑底趋稳的同时，行业收缩态势可能还要持续一段时间。

那在资本市场方面，“十五五”规划明确提升制度包容性与投融资功能。今年年政府工作报告强调进一步深化资本市场投融资综合改革。这为房地产上市公司优化融资结构、创新融资工具提供了制度空间。

二、房地产上市公司面临的挑战与机遇

“十五五”时期，上市房企既面临不少严峻挑战，同时也蕴含着一些难得的机遇。概而言之，有三大挑战、四大机遇。

（1）三大挑战

一是盈利模式重构的挑战。传统的高杠杆高周转模式已经难以为继。“十五五”规划明确提出推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制，有序推进现房销售。这意味着预售制红利逐步消退，企业现金流管理面临严峻考验。从上市公司经营数据看，行业毛利率和净利率持续承压，部分企业已出现亏损。

第二个挑战是存量盘活的挑战。在控制量约束下，新增建设用地原则上不得用于房地产经营开发。企业必须向存量要效益，但存量资产盘活涉及产权、规划、融资等复杂环节，对运营能力提出了更高要求。

第三个挑战是债务风险化解的挑战。今年政府工作报告明确将房地产风险与地方政府的债务，中小金融机构的风险并列要求统筹推进有序化解。虽然白名单制度为保交房提供了保障。但部分上市公司仍然面临着短期偿债压力和信用评级下调的风险。

（2）四大机遇

一个是政策红利释放的机遇。“十五五”规划首次在国家规划层面明确探索配租型与配售型保障型住房房源有序转换和统筹使用。存量商品房收购用于保障房获得专项债的支持，为上市公司去化库存，回笼资金开辟了新通道。

第二个机遇是好房子建设的机遇。“十五五”规划明确要求建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，实施房屋品质提升工程，改善型住房需求持续释放，高品质住宅存在结构性机会，支持多子女家庭改善型住房需求的政策导向，也将激活住房的置换链条。

第三大机遇是城市更新与产城融合的机遇。城市发展从大规模增量扩张向存量提质增效，城市更新成为重要抓手。物业服务业被明确为城市运营配套的核心支撑，产城融合成为产城协同发展的重要途径，这为具备综合运营能力的上市公司提供了广阔舞台。

第四个机遇是轻资产转型的机遇。商业不动产REITs等工具为盘活存量资产提供了退出通道，推动行业向轻资产运营、服务化转型。物业服务、资产管理、城市运营等新赛道正在打开增长空间。

三、房地产上市公司可持续发展的路径

面对环境的变化，我认为房地产上市公司应当从以下五个方面探索可持续发展的路径。

第一是优化投融资结构，从规模驱动转向质量驱动。“十五五”时期，上市公司应充分利用资本市场改革红利，优化债务结构，降低对高成本信托非标融资的依赖，积极运用公司债、绿色债券、REITs等多元化工具，构建稳健、低成本的融资体系。建立以ROE（净资产收益率）和经营性现金流为核心的内部考核评价体系，告别单纯追求销售规模和粗放模式。要认识到在控增量的背景下，投资回报率比投资规模更为重要。

第二是深化存量运营，从开发销售转向全周期管理。“十五五”规划明确建立房屋全生命周期安全管理制度，这提示我们要重新定义房地产的价值链。上市公司应积极布局存量房运营、物业服务、资产管理等业务，构建开发运营服务全链条的能力，特别是要抓住城市更新机遇，将老旧小区改造，存量商业盘活与城市运营相结合，从“空间提供商”升级为“城市服务商”。

第三是践行好房子标准，从产品同质化转向品质差异化。优供给的核心是品质提升。上市公司应将绿色建筑、智慧家居、适老化设计等纳入产品的标准体系，打造差异化的竞争优势。同时关注“十五五”规划对于保障性住房的倾斜政策，探索商品房与保障房的协同发展，在满足多层次住房需求中，拓展业务空间。

第四，拥抱数字化转型，从传统建造转向智慧赋能。数字技术正在重塑房地产行业的运行效率。上市公司应加大在BIM技术、智慧社区、数字营销等领域的投入，通过数字化手段降低管理成本，提升客户体验，优化资产运营，特别是要利用大数据，精准研判人口流动和住房需求，实现地随人走，房随需建的精准空间。

第五，坚守风险底线，从被动应对转向主动防控。在当前的环境下，活下去，才能谈发展。上市公司应当严守财务纪律，保持合理的资产负债率，优化债务期限结构，同时积极响应监管机构白名单制度，确保项目交付，维护品牌信誉。要认识到“十五五”时期，防范债务违约风险是监管底线，也是企业可持续发展的生命线。

各位嘉宾各位朋友，“十五五”时期是中国房地产行业发展模式深刻变革的关键五年。对上市公司而言，这既是阵痛期，也是转型期、重塑期。能够成功转型的房地产上市公司，应当是低杠杆的、重运营的、高品质的、数字化的、服务化的。只有主动的拥抱改革，重塑核心竞争力，才能够在十五五的征程中行稳致远。这需要我们大家共同见证中国房地产从大到强的真正蜕变，上市房企从总规模扩张到高质量发展的凤凰涅槃。

最后预祝本次发布会圆满成功。谢谢大家！