美联储降息难救中国楼市，高盛预测2027年见底

多家国际投行近期密集释放对中国房地产市场的积极信号，普遍看好一线城市修复前景。

乐观判断的背后，既有香港楼市率先复苏的参照支撑，也与全球货币政策走向、内地楼市结构性变化密切相关，而美联储降息周期的传导效应，更成为市场关注的重要变量，也是国际投行乐观预期的重要支撑。

高盛发布报告，抢在一线城市复苏之前布局，指出上海和深圳有望在今年底或2026年下半年触底，预计两地房价在2025年底至2028年底期间累计上涨约15%。

这一预测并非凭空得出，其核心逻辑在于，香港楼市已率先复苏，而上海、深圳在人口、收入、住房可负担性及供给等基本面指标上与香港相似，或将复制其修复路径。

特朗普2025年1月二度入主白宫后，美联储的货币政策被彻底拖入政治旋涡，2025年9月议息会议开启降息，连续三次各下调25个基点，至当年12月将联邦基金利率目标区间压至3.50%-3.75%，全年累计降幅75个基点。

进入2026年，1月、3月议息会议均维持利率不变，美联储在通胀黏性面前选择观望，未兑现市场期待的“鲍威尔挥别礼”。

沃什提出“缩表+降息并行”，既满足政府降息刺激经济的需求，又对冲通胀反弹风险，但即便如此，“激进放水”也难以落地。高盛、摩根士丹利等投行共识是，2026年美联储将再降息50个基点，将利率降至3.00%-3.25%。

货币政策的拉扯并未妨碍港元资产率先分享红利。作为联系汇率制下的国际金融中心，港元利率跟随美联储调整，香港楼市率先走出扎实上行行情。

香港差饷物业估价署数据显示，2026年2月份香港私人住宅售价指数为307.6点，较1月份上涨1.5%。市场情绪持续升温，中原集团创办人施永青将全年楼价预测从15%上调至接近20%，高盛也将2026年香港楼价升幅预测由5%大幅调高至12%。

港股、港楼齐唱多头的氛围下，“美联储降息能不能传导到内地楼市”再次被推上风口。

高盛报告指出，自2025年4月以来，香港开发商股价平均上涨约65%，而内地开发商同期仍下跌约17%。

目前，优质国有房企平均市净率仅0.5倍，对应2026到2027年约5%的净资产收益率（ROE），与香港开发商估值相当，但ROE更高，市场可能过度悲观。这一对比也解释了国际投行的乐观逻辑——内地核心城市楼市的估值优势明显，修复潜力尚未充分释放。

摩根大通策略师巴拉特也表示，香港房地产市场复苏正逐步外溢至中国主要城市，股市反弹带来的财富效应也在提振住房需求。

国家统计局4月16日数据显示，2026年一季度，全国新建商品房销售面积1.95亿平方米，同比下降10.4%；新建商品房销售额1.73万亿元，同比下降16.7%。

开发投资端压力更突出，1—3月份全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%，其中住宅投资13531亿元，下降11.0%，与港楼的火热形成鲜明对比。

但结构性暖意已在核心城市显现，年初以来，百城二手住宅价格环比降幅收窄，1-2月累计下跌1.39%，新房价格累计上涨0.13%；3月上海、北京二手房成交量同比大增，上海成交3.1万套创近五年新高，北京成交约2万套创15个月新高，一线城市率先回暖的态势明显，三四线城市则继续筑底，市场分化持续。

香港实行联系汇率制，港元利率跟随美联储调整，缺乏腾挪空间；而人民币体系需兼顾增长、就业、币值、银行体系健康等多重目标，货币政策更具独立性。

2026年4月，央行等额续作MLF并维持利率不变，至此MLF利率已连续11个月持平，主要因2025年四季度末商业银行净息差处于1.42%的历史低位，进一步压利率可能影响银行体系稳定，央行的克制具有充分合理性。

宏观面给货币政策留出了观望余地。2026年一季度GDP增速达5.0%，落在全年“4.5%—5%”目标上沿，稳增长需求不高，货币政策处于观察期。但楼市短板仍被重点关注，市场对年中前后政策发力抱有期待。

预计监管层可能通过引导5年期以上LPR较大幅度下行，结合财政贴息等方式，推动房贷利率下调，这是扭转楼市预期的关键，其传导效率远高于美联储降息的“远水救近火”。

瑞银证券首席中国经济学家宋宇此前指出，北京、上海等地限购放松及补贴政策方向明显转变，一线城市仍有进一步松绑空间。

结合高盛此前研报判断，“2027年中国房价见底”的预测正逐渐显现现实质感：在供应缩量背景下，新房可售库存小幅下行，出清周期为24个月，叠加各地“以旧换新”、国企收储改造保障房等政策，2027年前后存量房压力有望明显缓解。

从国际经验来看，这一时间表也具有合理性。日本20世纪90年代楼市泡沫破裂后，跌幅九成集中在前五年；中国香港楼市2021年见顶后，用了约四年时间见到量价拐点，当前价格较历史高点仍有25%的回撤。

同处大中华区的内地市场，调整周期可能稍长，但复苏终点不会缺席。两会《政府工作报告》明确今年要“着力稳定房地产市场”，《“十五五”规划纲要》部署“推动房地产高质量发展”，政策发力节奏与高盛预测高度吻合。

对普通购房者而言，2026年需认清三大现实：一是别幻想美联储能“救”内地楼市，人民币的独立性决定了这种联动难以实现；二是摒弃“早买早赚”的旧逻辑，“好房子”导向和保障房双轨制已写入“十五五”规划；

三是租赁市场制度红利正在释放，《住房租赁条例》落地后，“租购同权”将在一二线城市逐步铺开，台湾地区推动的社会住宅政策也提供了类似参照，为年轻人提供了买房之外的体面选择。刚需可等待政策落地，闲置资金可关注一二线核心地段优质资产，三四线城市则需更长时间蛰伏。

分析认为，随着政策环境宽松、资本市场回暖和核心城市基本面增强，国际机构对中国房地产的判断正从谨慎转向结构性乐观。一线城市能否率先企稳，将成为行业复苏的重要风向标，而政策发力、估值修复与需求提振的叠加，将成为推动核心城市楼市复苏的关键力量。