万科千亿窟窿国家不填了！每一个挤地铁的深圳人，都在为万科买单

今年年初，万科有一笔总额 11 亿元的在岸债券，原定于 2028 年 1 月 22 日到期。该债券附带提前赎回条款，若债权人行使赎回权，万科须按期偿还本金，否则将构成违约。

具体方案显示，约94%的债权人同意行使提前赎回权，万科将率先偿还其中40%的本金，相当于4.4亿元人民币，剩余60%本金获得延长偿还期限一年，也就是说，这部分债务将从2028年推迟到2029年再行归还。

此前万科尝试在债权人投票前一天提出更宽松的方案，将宽限期延至4月底，但未获通过，只能接受当前的妥协结果。自去年11月提出债务延期方案以来，这是万科首次付诸行动。

过去数月里，公司一面努力与债权人谈判，一面向主要股东深圳地铁集团寻求纾困支持。可惜深圳地铁集团保持谨慎态度，未表现出进一步提供资金援助的意愿，令万科只能依靠债券持有人来缓解短期长债压力。

更严峻的局面在于，万科除这一笔债务外，还有近110亿元人民币的债券，将在今年4月至7月陆续到期。虽然部分债券已获延期，但整体债务负担依然沉重。

与此呼应的是房地产市场自身的低迷，2025年中国新房销售料将连续第四年下滑，政策支持力度尚难以为继，整体行业急待新的突破。回顾报道，不难发现，万科选择以部分还本延期还本的方式，既满足了债权人提前赎回的合法要求，也为自身争取了喘息时间。

这一举措无疑在短期内大大降低了市场对其出现实质性违约的担忧，但放眼长期，万科乃至整个房地产行业仍面临诸多挑战。万科凸显了稳健与灵活兼具的应急思路，面临债权人要求，万科并未强硬拒绝，而是迅速与94%的债权人达成一致，用真金白银来巩固信誉。

为未来的110亿元巨额债务，到期时依然需要更多的延期或新债融资支持，这对其现金流和融资成本而言，都是不小的考验。

从债权人角度观望，持有人表现出了罕见的包容和耐心，94%的赎回需求获批，说明债权人普遍认为万科的经营实力与信用保障足以让其放水一年。也暴露出市场对中国房地产行业整体流动性收紧的无奈。

在寻找下一个更安全的投资标的之前，债权人宁愿与老牌巨头妥协，也不敢贸然追讨，以免因企业违约而一锅端。把目光拉到行业层面，万科的这一部分还款部分延期模式或将成为其他房企的借鉴样板。

说到这儿，不少吃瓜群众就纳闷了——为啥国家这次没像以前那样大手一挥"兜底"？

翻开万科历年财报，自上市以来累计净利润3700多亿，可分红只占了1300多亿，剩下的2400亿全砸进了"多元化转型"：200亿喂给物流巨头普洛斯，数百亿砸进长租公寓泊寓，再加上百亿投给万纬物流，如今要么卖不掉，要么只能卖个零头，基本约等于"水漂打得真漂亮"。

更扎心的是，7年前深铁集团斥资数百亿成为万科第一大股东，本想风风光光当个财神爷，结果前后输血近千亿，硬生生把自己从盈利大户拖进了十年来的首次亏损——每一个在深圳挤地铁的普通人，刷卡的钱都在替这笔糊涂账买单。

当"科学防范金融风险，早识别、早预警、早发现、早处置"的信号一出，市场立马就读懂了潜台词：那个"高杠杆、高周转、大而不倒"的草莽时代，正式翻篇了。

再从宏观政策角度思考，国家近期在土地市场和信贷政策方面虽有小幅松动，但对房地产行业的大幅放水并未摆上台面，各级财政仍将"房住不炒"作为核心指导原则，既要防止金融风险扩散，又要紧防地产泡沫。

万科此举无疑为政策制定者提供了一个观测窗口：如果头部房企普遍陷入债务泥潭，或将加速出台更多定向支持措施，帮助行业慢牛复苏；反之则可能继续保持紧平衡，倒逼房企加快转型或资产剥离，探索产业地产、长租公寓等新领域，以尽量减少对高杠杆开发模式的依赖。

唯有增强内生增长动能，才能在未来的债务重压下站稳脚跟。撇开纷繁的财务技术细节，万科这次操作折射的是中国房地产行业在结构性转型期的深刻矛盾。

一方面，前十多年高速扩张留下了庞大债务体量；另一方面，新周期下土地、信贷和消费三大战场并未出现早期预期的复苏。

巨头如何在去杠杆的大潮中保持稳健，行业如何在"稳字当头"与"房住不炒"之间找到平衡点，政策如何既支持住房改善需求，又防范系统性风险，这一切都在万科与债权人之间的博弈中得到缩影呈现。

万科此次部分偿还债券、延迟还本的决策，既是一次务实的自救尝试，也是一场信心的金钱博弈。它暂时将违约风险化解于无形，却无法彻底荡平未来的债务高山。

要让这条困扰行业多年的债务怪圈得以真正打破，还需地产巨头与政策制定者共同配合，市场信心进一步筑底，才能为中国房地产的中长期发展铺就健康之路。

时间来到2026年3月31日晚，万科披露2025年年度报告，公司全年营业收入2334.3亿元，同比下滑32.0%；归母净利润-885.6亿元，亏损额同比扩大78.98%。

对于2026年的偿债安排，万科透露，年内仍有到期公开债合计146.8亿元，其中4月-7月为偿债高峰期，集中到期债务约112.7亿元。

市场有消息传出，万科正在考虑一项更大规模的重组方案，已与部分债权人进行沟通，方案可能包括将债务期限延长至10年等，不过该消息尚未得到万科官方证实。

万科的化债故事仍在继续，资本市场屏息以待。