北京
相比周边普通老洋房，觉园价格高出20%~30%，仍具有一定合理性。
吕颖雅/发自广州
5月8日，位于广州东山口的百年老洋房“觉园”在阿里资产平台拍卖，吸引超2.2万人次围观，但最终无人报名出价，以流拍收场。
这栋曾因综艺节目《大湾仔的夜》走红的“网红老洋房”，起拍价6310万元，建筑面积约383平方米，折合单价约16.5万元/平方米。公开资料显示，本次拍卖属于商业拍卖，并非司法处置，房屋产权清晰，无查封及产权纠纷，可正常交易过户。
一边是情怀与流量，一边是现实与市场。即便叠加“东山口”“百年洋楼”“综艺取景地”等热门标签，这栋曾被视为广州文艺地标的老建筑，暂时未等来买家。
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从“禄园”到“觉园1984”
觉园的故事，可以追溯至百年前。
1926年，一位澳大利亚归国华侨在东山口建起一栋仿西式红砖别墅，取名“禄园”。建筑采用典型民国时期中西合璧风格：红砖外墙、柱式门廊、木质旋梯、柚木门窗及琉璃镂空窗花等元素至今仍被保留。该建筑现为广州市越秀区第二批传统风貌建筑。
觉园实景图。来源：阿里资产平台
其所在的新河浦历史文化街区，是广州现存规模最大的近代中西结合、低层院落建筑群，也是“东山少爷”文化的重要承载空间。
2016年，一位摄影师与太太租下这栋老建筑，并以“修旧如旧”的方式进行修缮，尽可能保留原有建筑元素与历史肌理。此后，“禄园”被重新命名为“觉园1984”，转型为复古民宿与文化空间。
在主理人的运营下，这栋老洋房很快成为广州文艺圈的知名地标。除了民宿功能外，觉园还持续举办艺术展览、复古市集、小型音乐会及婚礼活动等。凭借鲜明的民国复古气质，它也逐渐成为综艺节目和社交平台上的热门取景地。
2021年，《大湾仔的夜》在此拍摄期间，陈小春、张智霖、谢天华、林晓峰、梁汉文 等“大湾区哥哥”在觉园做饭、聊天、营业，一度让这里成为全国网友熟知的“综艺同款打卡地”，也让觉园成为东山口最具流量的老洋房之一。
但热闹终究没能持续太久。
2025年7月，觉园宣布停止营业，主理人夫妇离开广州返回成都。曾频繁举办活动的空间，也逐渐沉寂。
同年8月，物业重新放租，但长时间无人接盘。如今，这栋老洋房又以6310万元价格进入二手市场。
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“明星老洋房”为何流拍？
事实上，自拍卖消息传出后，觉园便引发市场广泛关注。
相比普通住宅，它具备较强的话题性：百年建筑、东山口核心地段、综艺IP与明星效应叠加，本身就具有一定稀缺性。
不少关注觉园的人，希望它能够延续过去“城市文艺客厅”的状态，继续承接展览、市集与社交活动。但业内普遍认为，这类依赖内容与氛围运营的空间，其持续性很大程度上取决于主理人的审美能力、资源整合能力以及运营理念。一旦运营主体更替，原有的内容体系与空间气质往往难以复制。
不过，从市场角度来看，业内更关注的仍是价格。
广州中原物业部大越秀区总经理陈秋炳表示，觉园总价门槛对应的客群范围相对有限，再加上当前市场情绪偏谨慎，最终流拍并不意外。
他透露，目前东山口老洋房市场整体成交仍相对稳定。近几个月，东山口松岗东、保安南街等区域均有类似物业成交，但面积普遍小于觉园，总价集中在2000万~3000多万元，成交单价约10万元/平方米。
“除了进入的道路相对较窄，觉园本身卖点不少，花园面积近300平方米，在东山口属于规模较大的花园之一，较为罕见，内部格局也不错，整体保存度较高。”陈秋炳表示，相比周边普通老洋房，觉园价格高出20%~30%，仍具有一定合理性。
在他看来，目前东山口老洋房的成交客户仍以自住需求为主。“很多买家会有收藏和情怀因素，但最终还是偏自住逻辑。真正拿来做商业运营的并不算主流，因为投入和回报未必成正比。”
业内普遍认为，近几年东山口老洋房市场热度虽有所回落，但稀缺性仍然存在。随着东山口商圈文脉与商脉进一步融合，时尚潮流品牌持续聚集，区域正逐渐形成兼具市井气息与生活美学的新型商业街区，市场对优质老洋房仍保持一定关注度。
陈秋炳表示，相较前几年，如今买家明显更加理性，但东山口老洋房依旧属于市场上的“孤品”。“数量本来就少，而且很多不可复制，市场一直都有意向客户在关注。”
对于觉园未来是否仍有成交机会，陈秋炳认为，如果价格进一步贴近市场水平，竞争力会明显增强，潜在买家范围也会扩大。
从综艺爆红到拍卖流拍，短短几年间，这栋百年洋楼几乎经历了一轮完整的流量周期。至于觉园未来将以何种方式被重新激活，市场仍在观望。
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