变身安置房、人才房、养老公寓，多地存量房收购用途扩围

21世纪经济报道记者李莎 报道

存量房收购又有新动作。近日，苏州楼市新政明确，推动存量商品房去库存。鼓励国有企业、社会资本收购存量商品房用作保障性住房及人才住房、青年公寓、养老公寓等，同时支持实施搬迁的工业企业调换存量商品房进行安置。

日前广州、天津等地也密集出台相关政策。其中，广州支持在城中村改造过程中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业的安置；天津支持收购符合条件的存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，同时鼓励住房租赁企业等经营主体收购存量商品房用作租赁住房。

这些政策均是对今年政府工作报告中“探索多渠道盘活存量商品房”要求的贯彻落实。在受访专家看来，近期各地对存量房收购的支持力度有所加大，涉及存量新建商品住宅、二手住宅和存量商办用房，收购后用途也有所扩大。

今年政府工作报告明确要求，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。今年以来，重庆、上海、海口、济南等地已陆续推出支持存量房收购的政策或开展相关实践，保障性住房成为存量房收购后的核心用途。

4月28日，中央政治局会议召开，再次释放努力稳定房地产市场的积极信号。此后，深圳、广州、武汉、天津、扬州、苏州等地密集出台楼市新政，其中多地将推进存量房收储作为重要内容。

4月30日，天津出台楼市新政，将“积极盘活存量商品房”列为首要内容。新政明确，天津各区要因地制宜用足用好国家财政、金融等政策工具，优先收购符合条件的存量商品房，收购后用途涵盖配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

收购后的房源用途，除了配租型保障性住房、配售型保障性住房之外，还包括安置房、宿舍、人才房等。不仅如此，天津新政还鼓励住房租赁企业等经营主体多渠道筹集资金，依法收购存量商品房用作租赁住房。同时，天津进一步细化支持政策，在金融层面，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款和住房租赁经营性贷款，支持住房租赁企业依法发行债券专项用于收购存量商品房用作租赁住房，支持符合条件的租赁住房项目通过资产证券化、特许经营权交易等方式回收资金，扩大存量商品房收购规模。

在税收及配套优惠方面，天津明确，符合条件的经营主体可享受住房租赁相关税收优惠政策；利用存量商品房转化为配租型保障性住房的，在原土地使用年限内不变更土地使用性质，不补缴土地价款，并按规定享受水电气热价格优惠。

业内人士认为，这些政策既能优化天津保障性住房供给，也能有效带动市场存量房源去化。

同日，广州出台的楼市新政将存量房盘活与城中村改造相结合，支持在城中村改造过程中收购存量商品住宅用作安置房，并鼓励收购存量商办用房用于经营性物业的安置。

此外，广州新政还部署了二手房及商办物业盘活工作：鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅用作保障性住房、人才住房及其他用途房源；加大商办物业去库存力度，因地制宜推动存量商办物业合规转换为医疗、教育、养老、酒店、康养、保障性住房等多元用途。

5月2日，苏州在楼市新政中也对存量房收购进行部署，除了鼓励国企、社会资本收购存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓和养老公寓外，苏州还将支持实施搬迁的工业企业按照价值相当的原则，调换存量商品房进行安置。

中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，近期多地加大存量商品房收购力度，类型涉及存量新建商品住宅、二手住宅和存量商办用房，收购后用途有所扩大。与城市更新结合，也是当前各地推动存量盘活、推动房地产市场平稳运行的重要方式。

随着我国城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，盘活存量成为新时期城市工作的一大关键词，也是新阶段推动房地产平稳健康发展的重要方面。“十五五”规划纲要明确，要推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用。

58安居客研究院院长张波向21世纪经济报道记者表示，本轮存量房收储政策更强调长期性，其被纳入“十五五”规划纲要，意味着存量收储不再是短期阶段性任务，而是未来五年常态化、制度化的长效工作，也是我国租购并举住房制度建设的关键一环。

“存量房收储是‘十五五’时期住房供给侧改革的核心抓手，是具备万亿级规模的大市场，也是新周期下房地产发展的重点方向之一。”张波补充道，当前全国存量商品房、低效商办房规模大，为后续政策持续加码、加大盘活收储力度提供了现实基础。

张波观察到，相较以往，近期各地存量房收储举措更趋灵活：以往多由政府主导，当前各地政策多升级为政府引导、国企主体、社会参与的多元格局，收购后的用途也不局限于保障性住房，更强调多渠道、多用途盘活利用。

“总体来看，本轮政策不会直接刺激房价，更多是从供给侧发力推动行业优化，通过存量房收储稳定市场预期，补齐民生短板，优化城市功能布局。”张波说。

尽管近两年各地相关政策举措时有出台，亦有部分城市直接参与存量房收购实践，但这项工作推进的节奏并不快，资金成为制约收购进度的关键一环。

根据中指研究院不完全统计，2025年5月以来，浙江、四川等省市先后发行专项债券用于收购存量商品房，截至2026年5月10日，全国累计发行相关专项债券超65亿元，收购存量商品房约1.3万套，建筑面积超105万平方米，但整体发行规模仍偏低，发行节奏偏慢。

在张波看来，当前存量房收储的核心难点仍集中在资金闭环难、成本收益不匹配上。一方面，存量房收储、改造、运营需大量资金，目前资金来源主要依赖专项债、保障房再贷款及国企自有资金，但地方财政压力会对资金供给带来影响，社会资本因投资回报偏低持观望态度。

另一方面，收储双方在价格认定上往往存在较大偏差。收购方倾向于低成本收储以控制成本，而房企因债务压力影响不愿大幅折价出让，不少项目的推进都卡在价格协商环节，尤其是在库存高、需求弱的中小城市，价格博弈更为激烈。

针对这些难点，张波建议，新发展周期下，存量房收储需持续探索灵活推进模式，并重点关注两方面。一是资金端，进一步扩大保障房再贷款、专项债规模，试点推进保租房REITs、资产证券化等创新工具，明确社会资本退出机制，吸引更多长期资本参与。二是房源端，优先收储主城区地铁沿线中小户型房源，借鉴广州、苏州经验，推动低效商办物业转换为保障房、养老公寓等业态。同时，在人口流入型城市，由政府出台补贴政策，支持将收购房源中的大户型拆分为小户型，并推行精装标准化改造，更好适配新市民、青年人的居住需求，提升房源利用效率。