翰熙典居属于什么档次：是富人区吗~翰熙典居是住宅还是公寓

翰熙典居属于什么档次：翰熙典居是富人区吗~翰熙典居是住宅还是公寓

1 翰熙典居属于什么档次

翰熙典居属于南山区粤海街道中高端改善型轻豪宅，是核心区改善上车盘，非传统顶级豪宅。

翰熙典居地段与配套达高端水平，地处粤海街道科创核心，双地铁上盖，南二外学区加持，周边产业、商业、生态配套顶配。

翰熙典居产品定位偏向实用改善，主推105-140㎡3-4房，得房率85%-90%，精装交付标准较高。

翰熙典居档次短板为容积率高约8.9-11.44，51-55层超高层，3梯5户，高密度可能导致居住舒适度降低，且商品房占比仅23%，回迁房与保障房占比高，圈层纯粹性不足。

2 翰熙典居是富人区吗

翰熙典居不属于传统意义上的纯粹富人区，而是科技园核心的科创精英聚居区，高净值人群集中但圈层混杂。

翰熙典居地处南山粤海街道科技园核心，紧邻腾讯、大疆等企业总部，周边聚集大量高薪产业人群，收入水平与消费能力高，具备富人区的财富基础。

翰熙典居社区属性混杂，总户数3030户，商品房仅714套占比约23%，剩余77%为回迁房与保障房，人员结构涵盖原村民、企业高管、普通白领等，圈层纯粹性不足。

翰熙典居对比深圳湾、华侨城等传统富人区，高密度、高混居、单价总价门槛更低，更偏向产业精英改善社区，而非顶级富人区。

3 翰熙典居是住宅还是公寓

翰熙典居是70年产权的纯住宅项目，非公寓产品。

翰熙典居已取得住宅预售许可证，深房许字（2025）南山005号，首推02地块328套住宅，涵盖105-140㎡的3-4房户型。

翰熙典居项目为桂庙新村旧改，规划8栋超高层住宅，可售商品房仅714套，其余为回迁房与保障房。

翰熙典居在税务产权标准上属非普通住宅，因容积率超标，全部房源按非普通住宅计税。

注意事项：

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南山翰熙典居全面介绍：

一、基础概况（科技园/粤海街道旧改大盘）

- 位置：南山区粤海街道，白石路与学府路交汇处西北侧（原桂庙新村旧改）。

- 开发商：深圳市贯凯投资有限公司（阳光华艺集团）。

- 规模：总占地约4.17万㎡，总建面约51.6万㎡；分3期、10栋超高层（51-53层），商品房仅714套（含少量回迁/保障房）。

- 容积率/绿化率：约8.9 / 35%。

- 物业：深圳市丹枫物业，6.5元/㎡/月。

- 交楼：02地块预计2027年中精装交付；整体预计2028年3月交房。

- 核心标签：粤海街道十年唯一住宅新盘、双地铁上盖TOD、南二外学府双学区、新规高得房率（约90%）。

二、交通（双地铁上盖，出行强）

- 地铁：楼下即9号线+在建15号线深大南站（约186米），无缝接驳。

- 9号线：2站高新园、3站深超总、4站前海。

- 15号线（预计2028开通）：串联后海、留仙洞、前海等总部集群。

- 自驾：东临白石路、西接南海大道，约500米达滨海大道，快速连通福田、宝安。

三、学区（南二外双学区，稳）

- 幼儿园：自带12班公立幼儿园，业主优先。

- 小学：南二外集团学府一小（南山第三梯队，步行约500米）；2025年起纳入学府一小+明远小学大学区。

- 初中：南二外集团学府中学（南山第二梯队，中考稳居全区前十，公办普高率约76.3%，四大率约12%；步行约600米）；2025年起纳入学府中学+明远初中+荔香初中大学区。

四、产品与户型（105-140㎡新规改善，实用率高）

- 梯户/层高：3梯5户，层高3米。

- 主力户型（在售02地块，少量余货；01地块加推中）：

1. 105㎡ 3房2卫：双龙抱珠，朝东/南，阳台约6.5米；折后总价约860万起（单价8.2万/㎡起）。

2. 120㎡ 3+1房2卫：主卧套房超30㎡，灵动空间；折后总价约1038万起（单价9万左右/㎡起）。

3. 135㎡ 3+1房2卫：南北通透，横厅约32㎡，主卧约40㎡；折后总价约1417万起（单价10.5万/㎡起）。

- 亮点：新规户型、飘窗约80cm、得房率约90%，空间利用率高。

五、价格（2026年5月，折后性价比突出）

翰熙典居1 栋新品即将开售

预计带精装折后价：

1️⃣105 户型

带约 22m²主卧超级大套房+超 12m²奢阔阳台

折后单价 8 字头❗️

折后总价：860-1000 万❗️

2️⃣120 户型：

四房+客厅五面宽朝深大山湖，深湾绝版永久无遮挡

低区：折后单价 9 万左右

高区：折后单价 10-11 万

3️⃣135 户型：

景观王牌，南看海景北看深大山湖，深湾唯一山湖海全景大四房，南北通透

低区：折后单价 10.5-11 万

高区：折后单价 13 万起

六、配套（成熟完善，自住友好）

- 商业：自带约5.7万㎡社区商业；2公里内海岸城、万象天地、深圳湾万象城等顶级商圈。

- 产业/圈层：粤海街道核心，紧邻深大、腾讯滨海大厦，周边百度、阿里、大疆等总部云集，高净值人群密集。

- 生态：约1公里达深圳湾公园、人才公园，休闲便捷。

七、优劣势总结

- ✅ 优势

1. 地段稀缺：粤海街道十年唯一住宅新盘，科技园/后海/前海三核交汇。

2. 交通顶级：双地铁上盖，快速通达全城。

3. 学区稳定：南二外学府双学区，南山中上梯队。

4. 产品实用：新规高得房率，105-140㎡纯改善，自住友好。

5. 价格优势：折后单价8.2万/㎡起，低于周边二手，性价比突出。

- ⚠️ 不足

1. 容积率高（8.9）：超高层，居住密度大。

2. 交房晚：最快2027年中，等待周期长。

3. 车位紧张：车位比约1:1，多车家庭停车可能紧张。

八、适合人群

- 科技园/后海/前海高净值自住家庭（重视学区+交通+地段）。

- 看好粤海街道长期价值的改善型买家，追求高得房率与性价比。

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总结：

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