“银四”表现超预期，沪深杭红盘“日光”领跑

2026年的“银四”表现超预期，重点50个城市新房成交有近半数城市同环比正增长，3月以来的“小阳春”热度延续。

从热销项目情况来看，上海、北京、深圳和杭州四城均有开盘首日去化100%的项目出现，上海更是出现了2026年以来首次触发积分的项目，整体呈现出开盘去化回升、热销红盘领跑市场的格局。

整体来看，北上广深杭等核心城市率先企稳，市场购买力加速向地段稀缺、产品力突出、性价比较高的头部项目集中，刚需与改善需求各有支撑。

上海：年内首现触发积分盘

4月上海“小阳春”延续，新房成交面积环比微增至42.7万m²，成交总金额约328亿元，实现了约13%的环比上涨，市场情绪升温，来访量持续攀升。

从项目开盘来看，4月上海共有30盘入市，合计推出2640套，较3月环比下滑12%，平均开盘去化率28%，较3月环比上涨2%。值得注意的是，“五一”节前项目推盘节奏明显加快，八成以上项目在4月中下旬推出。

从具体项目来看，翡雲悦府、中环麓岛和前滩元境实现100%去化，其中前滩元境更是成为上海今年首次触发积分的项目。随着开盘质量的不断提升，全市开盘去化率小幅回升，市场信心有所修复。市场购买力高度集中到少数兼具卓越产品力、稀缺地段与成长确定性的头部项目。

“五一”期间上海楼市进入假期淡季常态，普睿数智上海机构监测的12个项目中，五一期间认购和来访日均环比上涨的项目不足一半，仅新江湾某项目和青浦新城某项目实现日均认购、来访环比齐升。

热销项目

陆家嘴太古源·源邸

项目位于内环内的浦东源深洋泾板块，热销的背后是地段价值的无可替代：项目直线距离黄浦江的距离仅约100米，3层以上房源可享江景资源，5宗地块未来将打造成为约39万方具有示范意义的立体城市空间，兼具高端住宅、甲级办公楼、零售商场、文化活动空间、酒店及服务式公寓等多元业态。

从产品层面来看，项目外立面采用纹理优美的浅色花岗岩，搭配大面积的落地玻璃、天窗，底部以石材和金属结合的曲线异形巨柱。

产品面向全市终极改善客户，户型设计以大户型为主，其中290㎡四房产品，约9.65米超大客厅面宽，搭配蝶翼双阳台，西可瞰陆家嘴摩天天际；388㎡逾13米面宽横厅，约3.5米轩朗层高，南北双270°环幕阳台；240㎡江景四房约8.6米超宽横厅进门即见江景，南北双套房配置，北套房4.3米面宽搭配江景视野。

项目与江岸有直接连廊连通，且实景兑现力强。因此在4月17日五批次开盘去化率达到82%。

图片来源：克而瑞深度咨询丨普睿上海

北京：新房供应下降，成交放量

4月，北京新房供应明显缩量，单月推出7个项目，累计推出1700套房源，较3月份环比下降六成左右。从供应面积来看，4月新房供应面积30.83万平方米，环比下降30.5%，供应量大幅下降，而成交却保持高位，单月成交面积达到48.74万平方米，环比增14.5%，同比增13%，市场去化势能充足。

从具体项目来看，4月份项目开盘当日认购率有所下降，认购率靠前的方程国贤府于4月11日首开推出476套房源，认购率达到了74%左右，项目主打低密洋房和高品质园林，适合追求居住舒适度的家庭。另外，4月24日，位于石景山区的首钢璟瑞长安首开推出379套房源，认购套数达到260套，认购率实现68.6%。其他项目开盘去化则相对平淡。

广州：开盘分化，平均去化率18%

4月房企仍保持较快的推货节奏，项目主要集中在五一前最后一周入市，全市合计推货2349套，环比减少25%，以旧盘加推为主，开盘表现分化，平均去化率保持在18%的常态低位水平。

值得注意的是，进入4月份广州部分项目佣金回调，稳价持销为主，仅月末个别项目抢闸五一节点，推售积极性略有上涨，全月整体人气有所回落。

热销项目

1、聚龙湾·源舍

项目位于白鹅潭中部板块，毗邻太古里，距离11号线大冲口站约200米，是片区少有的3.5容积率社区，约70%私梯入户/入户花园+全南视野，为政策收紧前的绝版新规产品，超100%空间使用率。虽然周边界面有待改善，且学位不确定，但项目低开入市，性价比较高，首开去化良好。这对荔湾、海珠刚需刚改客群很有吸引力。

图源：克而瑞深度咨询丨普睿广佛

2、广州亚运城

另外一个刚需盘，位于番禺石基板块的广州亚运城项目，4月25日推出190套86-160㎡三至四房，当日认购61套，去化率32%。广州亚运城凭借成熟的学铁商配套成为炙手可热的刚需上车盘，距3/4号线海傍站约200米，环宇城商业+铁一书包，也是亚运城唯一新规产品，实用率高于同盘二手房。

深圳：整体冷淡、局部热点

深圳3月以来的“小阳春”行情，在4月得以延续，一手住宅新增供应33.25万㎡，环比增长67%；成交面积约31.83万㎡，环比增长11%，需求端市场预期持续修复和改善，市场底部进一步夯实。随着南山、宝中等区域优质项目陆续入市，市场将持续呈现企稳回升积极态势。

据普睿数智深圳机构不完全统计，深圳4月有超过12个新房项目开盘或加推，合计推出3025套，共认购826套，整体认购率约27%，延续“整体冷淡、局部热点”的分化格局。

市场热度主要集中个别具备“高性价比”或“稀缺价值”的项目，其中高端市场韧性凸显，观潮府、海晏府等项目成为局部亮点。

热销项目

1、招商华润观潮府

项目热销是地段与景观、低密产品的稀缺、户型与使用率优势、价格倒挂与成熟配套多重价值共振的结果。

项目地处宝安中心区西侧，东南直面前海三湾，坐拥一线海景与城市地标景观，是宝中稀缺临湾新盘。容积率仅3.41，为宝中近五年最低密地块，22-24层小高层规划，在区域超高层扎堆之下，居住舒适度与私密性优势突出。

项目主推143-330㎡改善户型，新规下使用率近乎100%，空间利用率极高，尤其是143㎡起步四房精准契合主流改善需求。折后均价约13.7万/㎡，相较周边二手形成明显价格倒挂，叠加开盘最高89折，性价比凸显。同时周边商业、教育、医疗、文体配套成熟，全方位匹配高净值客户人居需求，支撑项目持续去化走强。

图源：克而瑞深度咨询丨普睿深圳区域

2、招商海晏府

项目位于前海桂湾，距前海湾站约740米，是桂湾离海边最近的稀缺宅地之一。194㎡户型可同时观赏双界河、前海湾、欢乐港湾三重景观，资源稀缺性突出。

项目容积率仅3.1，23层小高层低密产品，在前海超高层环境中，私密性与居住舒适度优势明显。主推139-194㎡改善四房，户型可定制装修与空间布局，贴合高端人居需求。

社区配有高端会所及全维生活配套，引入国际管家服务。项目综合多重折扣，折后均价13-14万/㎡，对比备案价与周边行情性价比凸显，深受改善客户认可。

杭州：平均去化率涨至58%

4月杭州共42次推盘，平均去化率较3月份上涨14个百分点至58%。其中，首开6盘去化率81%，加推36盘去化率52%。一圈层滨江区府、钱江世纪城与蒋村3盘首开去化率96%，钱江新城二期2盘加推，去化率59%。

当前市场需求仍以改善置换为主导，购房者对主城核心板块、强品牌、高产品力的认可度持续提升，远郊大户型改善项目接受度依然偏低。

热销项目

中海·万潮玖序

项目于4月25日首开推出260㎡大平层，精装均价104924元/㎡，实现首开即罄。作为中海顶级豪宅产品线玖序系产品，项目踞滨江区府核心，距钱塘江仅约260米，由扎哈·哈迪德建筑事务所与GAD团队联合设计，采用超流体曲线立面、七星排布与全域抬板规划，搭配高端会所与科技系统，产品辨识度与艺术质感突出。

图源：克而瑞深度咨询丨普睿浙江区域

整体来看，重点城市新房供应提质缩量，叠加政策效应持续释放，高端改善盘普遍具有较强的韧性，部分楼盘实现开盘“日光”。后续，随着政策托底效应仍将持续释放，优质新品陆续入市将进一步支撑市场基本面，短期行情仍以平稳修复为主。

文章来源:丁祖昱评楼市