最高院：出租耕地作非农用途的合同是否有效？损失费用谁来承担？

作者：周军律师.

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在农村土地租赁实务中，耕地出租纠纷频发，其中出租方将耕地出租给承租方用于非农用途，合同效力及损失承担问题，成为双方争议的核心。

那么，将耕地出租给他人用于非农用途的租赁合同是否有效？合同被认定无效后，产生的租金、搬迁等损失费用，应由谁来承担？

最高人民法院案例库入选案例《徐某某诉邬某某租赁合同纠纷案》中明确：

出租耕地作非农用途的租赁合同，因违反《土地管理法》《农村土地经营权流转管理办法》中耕地保护的强制性规定，应依法认定为无效；合同无效后，损失费用的承担，应综合双方过错程度划分责任：出租方明知耕地不能用于非农用途仍出租，承租方明知是耕地仍用于非农用途，双方均有过错，应根据过错大小分担损失，同时出租方应退还承租方剩余租期的租金。

本案焦点问题为，邬某某将包含耕地的场地出租给徐某某用于堆放工程设备（非农用途），双方签订的租赁合同是否有效；合同无效后，剩余租金及搬迁损失应由谁来承担。

根据本案查明事实，邬某某系某村村民，2020年4月，邬某某与徐某某签订《场地租赁合同》，约定邬某某将该村某厂的8亩空场地回填后，出租给徐某某用于堆放工程设备，租期5年。合同签订后，徐某某向邬某某支付了前两年租金20万余元，并将租用的8亩土地中的4亩实际用于堆放建筑工程设备。2021年5月，土地管理部门通知邬某某，其出租给徐某某堆放设备的4亩土地属于耕地，邬某某涉嫌非法占用耕地，责令其立即改正并恢复土地原状。邬某某遂要求徐某某搬离租赁场地，2021年7月，徐某某完全腾退场地后诉至法院，请求判令邬某某退还2021年7月16日至2022年4月30日期间的租金82345.21元，并赔偿其搬迁损失36800元。邬某某抗辩，合同系双方自愿签订，徐某某自身也有过错，其无需退还租金、赔偿损失。

根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》及《农村土地经营权流转管理办法》相关规定，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国基本国策，耕地保护事关粮食安全和生态安全；土地经营权流转不得改变承包土地的农业用途，禁止耕地“非农化”，任何组织和个人不得擅自改变耕地用途；违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

周军律师提醒，耕地出租不得改变农业用途，违法出租合同无效且需担责。若因出租耕地作非农用途引发纠纷，应根据过错程度承担相应损失，遇到土地租赁合同效力、耕地保护、损失分担等相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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