中国奥园再次爆雷，启动境外债务二次重组！

5月4日，中国奥园（03883.HK）公告确认：自3月30日起全面暂停所有境外债务本息偿付，正式进入境外债全面违约阶段，并触发交叉违约，已委聘毕马威与年利达启动新一轮重组。

3月30日，奥园旗下境外平台Add Hero发行的3笔美元优先票据利息到期，合计约1.03亿美元未兑付：

1. 2029到期7.5%优先票据；
2. 2030到期8.0%优先票据；
3. 2031到期 8.8% 优先票据。

根据合约，30天宽限期满后至4月底届满仍未支付，构成正式违约，并触发境外债务交叉违约条款。

中国奥园2025年财报显示：公司总资产1282.23亿元，总负债1738.68亿元，净资产-456.45亿元，处于深度资不抵债状态。

从3月30日起，中国奥园暂停兑付所有境外债务（含本金+利息），附属公司同步执行，确保债权人公平对待。

目前，奥园已委聘毕马威作为财务顾问、年利达作为法律顾问，全面评估资本结构与流动性，推进境内外债务重组。预计境外债规模约50亿美元，重组压力极大。

01、首次爆雷

这不是奥园第一次爆雷，上一次发生在4年前。

2022年1月19日晚，中国奥园在港交所公告正式违约，涉及4笔美元债合计约10.86亿美元：

1. 2022年1月20日到期，4.2%优先票据，本金1.88亿美元；
2. 2022年1月23日到期，8.5%优先票据，本金4.99亿美元；
3. 2023年6月到期，7.35%优先票据，本金2亿美元；
4. 2024年6月到期，7.95%优先票据，本金2亿美元。

其中，前两笔不兑付本金+最后一期利息，后两笔停止支付利息。

由于触发交叉违约条款，中国奥园当时所有境外债务全部实质违约。

2021年末，该公司净资产首次转负，为-75.3亿元。

02、债务重组

2023年7月2日，中国奥园披露境外债重组框架，与主要债权人组（ICA）达成原则共识。

该框架覆盖全部境外债务约61亿美元，包括10只美元债+其他境外贷款，其核心方案为“展期+债转股+永续债” 组合：

1、新债务工具23亿美元

发行4只新美元票据，全部展期至2031年，利率下调，还款节奏放缓。

2、债转股14亿股普通股

向债权人发行14亿股新股，占扩大后股本约20%，直接削债约16亿美元。

3、强制可转债1.43亿美元

发行无息强制可转换债券，约定时间后自动转股。

4、永续债16亿美元

无固定到期日，利息可递延。

经过测算，以上方案重组效果如下：

1. 削债+展期：8年内减少境外本息支付约49亿美元；
2. 短期减负：2024~2026年境外公开市场无刚性到期本金，只需支付少量利息；
3. 账面修复：重组后净资产增厚约313.5亿元，暂时脱离资不抵债。

9月22日，中国奥园股票复牌，重组谈判进入冲刺。

11月29日，债权人会议高票通过方案。

2024年1月12日，方案获开曼、BVI、香港法院正式批准，重组于3月20日正式生效。

与此同时，境内债务也在同步进行。

2023年9月，中国奥园12只境内公开债（公司债、ABS）全部整体展期3年，避免境内违约扩散，与境外债务重组互相配合。

03、挪用关联公司巨资

2019年3月18日，从中国奥园分拆出的物业管理运营商奥园健康生活集团有限公司（简称奥园健康），在港交所主板上市。

两者的关系类似于中国恒大与恒大物业。

中国恒大挪用了恒大物业134亿资金；而中国奥园也在2021年1月1日~2022年3月31日期间，挪用了奥园健康33亿资金。

挪用资金主要发生在2022年1月19日爆雷前，并延续到爆雷后，可见其当时资金链之紧张。

东窗事发后，两家公司共15名高管被港交所公开谴责，中国奥园董事会也被股东会一锅端地撤销了。

2023年7月，广州南粤星桥基金以2.56亿港元收购了奥园健康29.9%股权，中国奥园退居第二大股东，丧失控制权。同年12月19日，奥园健康正式更名为星悦康旅，与中国奥园进一步切割。

这笔交易于2023年2月16日由中国奥园公告确认签约，7月18日完成股权交割，虽然产生‌约4476.6万港元的账面亏损‌‌‌，但带来实实在在的现金流。

接盘方由广州增城区国资控股，广州市属国企参股，该交易具有一定的纾困性质。

04、二次重组先例

由于房地产市场长期疲软，中国奥园2024~2025年销售低迷，经营性现金流持续为负；项目减值、处置不及预期，资产端持续缩水。

截至今年1月底，公司境内逾期未清偿本金约420亿元，未决诉讼涉诉金额达693.17亿元；此外，还有172条失信被执行人记录，涉及金额43.74亿元。

2019年，中国奥园通过旗下间接全资香港SPV公司收购了位于香港葵涌市地段第46号的活化工厦项目，并更名为奥创中心。

恒生银行提供贷款融资5.39亿港元，以奥创中心为抵押物，中国奥园提供连带保证担保。

2022年1月，中国奥园首次爆雷后，该贷款也交叉违约，进入逾期状态，但抵押贷款不在债务重组范围内。

截至2026年2月，应计利息约1.21亿港元，本息合计6.6亿港元。

2月27日，中国奥园发布公告，确认奥创中心已被债权人正式强制接管，而且接管程序不可暂缓。

这一事件发生在二次爆雷前夕，标志着中国奥园财务状况持续恶化。

房企二次债务重组已有先例，即融创中国。

融创第一次重组方案，和其他房企大同小异，无非是展期、降息、债转股以及这三种方式的组合。

然而，重组只是“以时间换空间”，没有根本解决盈利与现金流问题，于是又有了二次重组。

二次重组很“彻底”，96亿美元境外债全额转股，彻底清零，没有还债压力。

既然“效果”这么好，预计这一方式将会被其他房企效仿。