暖意初现，楼市实现全面企稳复苏还有多远？

权威机构监测数据显示，“五一”假期期间，全国重点26城新建商品住宅网签面积51.8万平方米，同比上涨12.5%；重点11城二手房累计成交约2300套，同比增长26.7%，市场活跃度较上年同期显著提升。

多位业内专家在接受《中国报道》记者采访时表示，全国房地产市场已迎来阶段性回暖，本轮回暖属于脉冲式修复，是政策红利释放与前期积压需求集中入市的叠加结果，尚不构成全国性趋势性全面复苏。

热点城市率先升温

《中国报道》记者调研发现，深圳、广州、武汉、天津等政策优化力度较大的城市成交涨幅领跑，北京、上海等标杆城市前期市场已率先企稳，二手房成交量创下近年同期高位。此外，本次楼市回暖呈现清晰的区域分化特征，政策优化落地较早、力度精准的热点城市率先升温，核心城区、改善型房源成为市场主力。

4月29日，深圳优化福田、南山等核心区域限购规则后，热点片区新房认购量快速攀升。“五一”假期，深圳新房网签面积同比上涨59%，二手房成交量同比涨幅达81%，部分品质改善项目出现集中认购、短周期清盘的情况。龙湖深圳观萃项目临时提前开盘，92套房源40分钟全部售罄，浙江、沈阳、长沙等外地置业群体占比超三成。

武汉同步优化限购规则、发放梯度购房补贴，假期新房成交量同比大幅增长122%，项目到访量、带看量环比翻倍。

一线城市修复节奏更为稳健，此前市场暖意已经初步显现。数据显示，4月，北京二手房网签量达17893套，创下近五年同期新高；上海4月二手房网签28742套，同比上涨22.3%，成交量升至近十年高位。值得注意的是，4月底，北京市朝阳区国资委通过拍卖平台销售的一百多套“库存”商品房，由于价格相对周边二手房略低，引发了购房者连夜排队抢房。

记者通过各大二手房交易平台了解到，北京、上海核心区域二手房议价空间收窄，优质房源成交周期显著缩短，市场预期逐步趋于平稳。北京、上海等标杆城市是否跟进放松限购，也成为当前市场备受关注的焦点话题。

中原地产首席分析师张大伟对《中国报道》记者表示，北京、上海作为全国房地产调控标杆城市，将保持调控政策的连续性、稳定性，短期内不会全面取消核心限购政策。当前北京、上海房地产市场已进入温和复苏通道，4月份二手房成交量均实现阶段性回升，市场内生修复动力逐步增强，无需通过全面放松调控拉动市场。同时，两大城市核心区域住房供需关系长期偏紧，全面放开限购极易引发投机性需求集中入场，推升房价波动预期，与“三稳”调控目标相悖。

张大伟认为，北京后续政策优化将聚焦多子女家庭、人才群体购房支持，改善型住房公积金额度提升，二手房置换税费优惠延续等方向，不会触及核心限购管理规则。上海将严格维持内环、中环核心区域限购政策从严不变，仅在外环外区域针对首付比例、人才购房条件开展小幅优化，整体调控基调保持审慎平稳。

多地楼市政策密集调整

4月28日，中央政治局会议明确“努力稳定房地产市场”。记者注意到，4月28日后至少有16个城市优化住房调控政策。深圳定向放宽核心城区购房资格，大幅提升住房公积金贷款额度；广州发布“穗八条”调控优化政策，全面支持刚需和改善性住房需求；天津全面取消住房限购与二手房限售，同步下调住房首付比例；苏州针对性提高公积金贷款额度，对现房购买、绿色建筑住宅需求给予政策倾斜……

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，中央政治局会议的表述传递出房地产调控思路的重要转变，从防范风险为主转向稳增长与防风险并重，为各地因城施策优化调控提供了清晰的顶层依据。地方集中出台政策，既是落实中央经济工作部署的必然要求，也是缓解地方财政压力、消化商品住房库存、保障居民居住需求的现实举措。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本轮地方政策始终围绕“支持合理住房需求”核心目标，发力点集中在降低置业门槛、减轻置换成本、畅通二手房流通环节，并未出现全面放开调控、大规模刺激市场的举措，既贴合当前市场深度分化的现实格局，也符合中央“托而不举、精准施策”的调控总基调。

专家们普遍认为，本轮楼市新政潮并非偶然，而是宏观经济托底、行业风险化解、需求结构转型、地方财政承压四大力量共同作用的结果，是各大城市统筹发展与安全、精准施策的必然选择。

房地产仍是稳增长的关键压舱石。国家统计局数据显示，2026年一季度我国GDP同比增长5.0%，实现良好开局，但房地产行业仍是经济增长的主要拖累因素 ，一季度全国房地产开发投资同比下降11.2%。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌指出，房地产对经济的拖累效应仍在持续：如果扣除房地产开发投资，一季度全国固定资产投资同比增长4.8%，民间投资同比增长1.3%，均显著高于整体增速。房地产上下游关联着钢铁、水泥、家电、家具等数十个行业，直接和间接贡献了约20%的GDP，稳楼市就是稳产业链、稳就业、稳增长。

当前全球经济增长动能不足，地缘政治冲突频发，外部环境复杂严峻。尽管我国出口展现出较强韧性，但内需不足仍是经济运行的主要矛盾。通过适度优化房地产政策，释放合理住房需求，能够有效拉动消费和投资，为全年经济增长目标的实现提供坚实支撑。

防止深度调整引发系统性风险。经过多年调整，房地产行业风险已得到一定程度的释放，但基础仍不牢固，仍需政策持续托底。

从债务情况看，2026年房企债券到期规模虽降至3521亿元，较2025年减少1019亿元，但民营房企融资环境尚未根本改善。一季度房企融资规模同比下降31.5%，多数民营房企仍无法通过公开市场发债融资，资金链紧张的局面没有得到根本性扭转。

从保交楼情况看，截至2025年底，全国已累计实现约750万套“已销售难交付”住房落地交付，但仍有部分项目存在交付风险。房地产行业的深度调整，不仅影响房企自身，还会传导至上下游企业、金融机构和地方政府，若不及时托底，可能引发系统性风险。

严跃进表示，本轮政策调整的核心目标之一，就是通过稳定市场销售，帮助房企回笼资金，化解债务风险，保障项目交付。只有销售端企稳，才能带动投资端回暖，形成行业发展的良性循环。

适配改善型住房需求成为政策核心。我国房地产市场的需求结构已发生根本性变化，刚需持续萎缩，改善型需求成为市场绝对主力。

人口数据显示，我国人口总量已连续3年负增长，2025年净减少339万人，高盛报告估算，我国城镇年均新增住房需求已从2017年峰值的2000万套，降至2025-2030年间的约410万套。

与此同时，改善型住房需求持续释放。2026年一季度，全国30个重点城市二手房成交占比达到72%，北京、上海等核心城市更是超过80%，其中70%以上的二手房交易是为了置换改善。

李宇嘉指出，过去的政策更多聚焦于支持刚需，而当前市场的主要矛盾已经转变为改善型需求得不到有效满足。本轮各地出台的政策，如广州的“卖旧买新”补贴、深圳的核心区限购松绑、各地普遍提高公积金贷款额度等，都是为了打通一二手房置换链条，适配改善型住房需求。

土地市场低迷倒逼政策调整。土地出让收入仍是地方政府财政收入的重要来源，土地市场的持续低迷，给地方财政带来了巨大压力。

财政部数据显示，2026年一季度全国国有土地使用权出让收入同比下降18.7%，这是自2022年以来连续第17个季度同比下降。部分三四线城市土地出让收入占财政收入的比重超过50%，土地市场的低迷直接影响了地方政府的基建投资能力和民生支出保障能力。

同时，地方政府债务化解任务艰巨。2025年中央出台了一揽子化债方案，但地方政府隐性债务规模仍然较大，还本付息压力沉重。稳定房地产市场，进而稳定土地市场，是地方政府化解债务风险、缓解财政压力的现实选择。

全面复苏仍需突破三大瓶颈

尽管近期市场活跃度明显提升，但多位专家均提醒，当前市场修复基础仍不牢固，全国房地产市场实现全面企稳复苏，仍需突破市场预期、库存消化、主体信用三大瓶颈。

朱海斌表示，2026年我国房地产市场仍将延续深度分化的运行格局，一线及强二线核心城市具备稳步修复的基础，多数三四线城市仍将处于结构性调整周期。

本轮成交量回升，主要来自前期积压观望需求的集中释放，后续居民购买力可持续性、市场长期预期能否彻底扭转，仍存在较大不确定性。

朱海斌指出，当前行业仍面临三重制约：一是居民住房消费预期尚未完全扭转，部分刚需群体仍持谨慎观望态度；二是三四线城市商品住房库存总量偏高，部分城市去化周期超过18个月，市场去化压力突出；三是民营房地产企业融资环境与信用修复进程偏慢，项目交付保障与债务风险化解仍需持续发力。

严跃进认为，从行业中长期走势来看，我国房地产市场已彻底告别普涨普跌的传统周期，进入区域分化、板块分化、产品分化的新常态。未来调控政策将始终坚持以稳为主、因城施策、精准发力，持续支持刚性和改善性住房需求，稳妥化解行业风险，推动房地产市场加快向平稳健康的新发展模式转型。

撰文/摄影：《中国报道》记者 王哲

责编：王金臣

编审：林崇珍 张利娟