挤爆售楼处！那些打飞的去香港买楼的人

来源：市场资讯

（来源：21城市观）

记者丨张伟泽

编辑丨朱丽娜

“现场真的太夸张了，我从来没见过售楼处这么多人，连站的地方都紧巴巴的，沙盘区、洽谈区早就挤满了人；光排队登记就花了半个多小时。”购房者刘女士说。

“五一”期间，刘女士专程从上海赴港看楼。她选择在香港置业，主要是为了给孩子的教育铺路，提前满足申请香港本地学籍“要落实居住地址”的条件，以符合学校入学要求。今年“五一”期间，她集中考察了九龙塘、何文田及沙田三个片区，重点看了何文田的瑜一·天海、朗贤峯，九龙塘的几个名校盘。

她补充道，身边有十多位家长，基本都是出于香港升学或国际化教育规划的目的，近期扎堆考察香港房产。大部分人与她的预算相近，集中在1000万至1800万港元的学区房。

她告诉《21城市观》，“五一”期间，香港售楼处里一多半都是讲普通话的内地人，还有人拖着行李箱就直接过来现场了。

“我好不容易看中两套何文田瑜一·天海的两房，还在和销售细聊楼层朝向，也就两分钟的工夫，转头就被告知已经被别的客户当场下定了，好房源根本不给犹豫的时间。不少人索性放弃挑选，能拿到哪套就签哪套。”刘女士表示。

她无奈地表示，这次过来香港，中意的新盘要么秒没，要么心仪户型被别人捷足先登，跑了三天，一个都没抢到，只能空手而归。

刘女士经历的，不是个例，类似的场景，“五一”假期在香港各个新盘上演。

“ ‘五一’期间，我们每个顾问每天要接待两到四组客户，几乎全程饱和。”香港房产中介公司品正置业创办人伊娜告诉《21城市观》。她印象最深的是，有一户内地投资客为了提高抽签买到新盘的概率，一家三口专程飞来香港参与新房抽签。

“五一”黄金周期间，约110万名旅客访港，同比增加22%。其中一部分流向了香港各个楼盘的售楼处。“五一”假期三日（5月1日至3日），香港共录得约106宗新盘成交。

美联集团行政总裁（住宅）暨美联中国行政总裁马泰阳透露，今年“五一”期间预约来港看楼的内地准买家数量激增，约有200组准买家预约，同比增加约30%。

这已不是偶发的节假日行情——自2024年2月底香港特区政府全面撤销住宅物业需求管理措施（俗称“撤辣”）以来，在港置业的内地买家群体持续扩大，已成为香港楼市中一股不可忽视的力量。

内地买家成交额激增90%

美联物业分析师岑颂谦对《21城市观》表示，今年第一季度内地买家在港买房成交宗数近3900宗，同比上升逾50%；成交金额突破400亿港元，同比大幅上升逾90%。值得注意的是，内地买家入市热情已呈现持续性——其月度成交量已连续13个月维持在逾千宗水平，创有纪录以来最长连续期。

根据中原地产的分析，2025年香港私人住宅市场中，约四分之一的买家以普通话拼音登记，全年涉及近1.4万宗交易，涉及成交金额高达1410亿港元，数量及金额双双创下历史新高。而在新房市场，内地买家的成交金额比重更是接近60%。

戴德梁行估价及顾问服务部高级董事黎剑明告诉《21城市观》，他注意到，今年以来，在部分中小型开发商的项目销售中，以普通话拼音登记的内地买家占比甚至可达70%。

他指出，这批内地买家的置业需求主要可分为几类：第一类是透过专才或优才计划来港工作及生活的人士，面对目前处于历史高位的住宅租金，选择“转租为买”以降低居住成本；第二类是子女正在香港就读的家庭，为便利照顾子女的起居生活而决定在港置业；还有一类买家则纯粹出于投资考虑。

在投资需求的驱动下，不少内地买家在香港楼市豪掷千金。中原地产统计数据显示，截至3月20日，2026年首季全港新盘共录得265宗“大手客”（一次性购入多套单位的买家）入市个案，创2008年以来同期新高。这些大手买卖涉及单位合计695伙，总成交金额高达71.3亿港元，单是“大手客”交易已占整体一手登记量的一成以上，平均每组大手客的入市门槛高达2691万港元。

对于“大手客”的“扫货”行为，黎剑明进一步解释道，这类投资客的策略往往非常灵活：如果短期内楼价升幅足够吸引，他们会考虑转手获利；倘若短期内升幅有限，则会选择持有，等楼盘建成后出租，以获取长期的租金收益。

黎剑明补充称，由于这批购房者来自内地，普遍未能提供香港的入息证明等常规信贷文件，在申请按揭时面对一定困难。不过，据他所知，目前已有部分银行会参考买家在内地的个人所得税完税证明、公司银行流水及资产证明等材料作为信贷评估依据，并向他们批出按揭贷款。

“越来越多买家认同，香港房产是资产组合里非常值得配置的一类资产。”伊娜表示。

这种资产配置的需求，也同样存在于普通购房者之中。刘女士表示，选择香港房产，看中的正是其较强的流通性和透明的市场规则。“这套房子未来可供孩子在香港就读时自住，空置期间出租的回报率也比较高，正好兼顾了教育安排与资产保值的双重需求。”

截至今年3月，中原城市租金指数CRI连续4个月上涨，累计升幅1.66%，且连续两个月创历史新高。租金已连续5个季度上涨，今年第一季度上涨1.30%。

中原地产报告指出，在当前住宅按揭利率维持在3.25%的背景下，香港有逾60%的楼盘仍处于“供平过租”状态，即月供金额低于同类单位租金，这为投资者提供了正向现金流支撑。

香港楼市量价齐升

内地买家加速入市的背后，是香港楼市的全面复苏。

2026年一季度，香港楼市交投明显提速。据香港土地注册处数据，第一季度香港整体物业注册量达23292宗，同比大幅上升约46.4%，创下13年同期新高。住宅市场表现尤为突出，一手私宅成交量录得6291宗，同比急升43.8%，创自2013年《一手住宅物业销售条例》实施以来的同期新高。

马泰阳对《21城市观》表示，2026年上半年香港住宅市场交投量将持续上升，一手交投有望录得约11300宗，将创七年同期新高；二手住宅成交估计可达约26600宗，将创五年同期高位。

香港差饷物业估价署数据显示，2026年3月私人住宅售价指数报312.8点，按月升1.39%，连升10个月，创逾两年新高；今年首季楼价累计上升4.4%。

马泰阳将近期楼市的强劲表现归因于多重利好因素的叠加：热钱持续流入香港、本地经济基本面改善、居民置业意愿回升。人民币持续升值与租金屡创新高，亦构成重要支撑。

基于强劲的销售动能和持续的内外需求，各大投行纷纷上调对香港楼市的预期。摩根士丹利最新报告将2026年香港楼价预测升幅由10%上调至12%。报告指出，年初至5月，香港住宅楼价已累计上涨7.7%，明年香港楼价有望继续上涨5%。

不过，乐观预期之下仍存隐忧。香港实行联系汇率制度，本地利率走势与美联储高度挂钩。美联储在3月议息会议上维持基准利率于3.5%至3.75%区间不变，并未释放明确降息信号，令香港按揭利率的下行空间受到压制。

香港金融管理局亦提醒借款人关注利率走向的不确定性。一旦美联储因通胀或地缘政治因素推迟降息甚至重启加息，香港楼市的按揭负担将随之上升，部分依赖低息环境入市的买家或面临还款压力。

地产开发商开始溢价销售

价格和交投量的提升，也吸引了更多购房者入市。马泰阳表示，香港楼价自高位回落后已累计反弹约10%，“追涨”心态渐起，不少持有中小型单位的本地业主趁势放售，再换购大单位重新入市，进一步带动成交量放大。

不少新盘开售后反响热烈。港岛南黄竹坑站上盖项目香港Blue Coast一期开盘当日售罄，单日吸金50亿港元，创下港岛南区销售纪录，开售八日内销售超过100亿港元。红磡市区重建项目首岸（One Victoria Cove）同样火爆：4月4日首批218伙当日售罄，天桥上排队人龙将人行道堵得水泄不通；4月30日次批120伙再度售罄，套现10亿港元。

伊娜也观察到购房者的心态变化。“五一”这批客户与去年同期有明显不同。“去年五月楼价处于最低位，那时候看房的客户虽然也不少，但大部分买家买楼的决心没有今年这么强。”她说。

一位近期在港置业的王先生对《21城市观》表示，今年一季度新盘成交价出现了“肉眼可见”的回暖。他判断，一旦后续行情进一步走好，刚需盘的价格大概率会跟着上浮。对于预算本就紧张的刚需群体来说，时间成本很高，实在“耗不起”。正因如此，他选择不再观望，趁着当前的政策红利窗口期，尽早购买。

美联报告显示，截至3月底，香港累积货尾1量（包括楼花及现楼）约17589套，创近3年以来的次低，较2025年1月高位约23121套急跌近24%。

团结香港基金发布的《香港房屋趋势导航2026》报告指出，香港楼市净吸纳量自2021年以来首次重回正数，新盘货尾量较高位回落18%。报告预测，2026年私人住宅落成量约16700伙，2027年进一步减至约15400伙，均低于近年平均水平。

库存减少，需求增加，香港地产商的态度也在转变。此前几年楼市低迷，不少发展商不得不以折扣价促销消化库存。如今市况逆转，部分发展商开始按市价甚至略高于市价推售，减少折扣。

以恒基兆业红磡Chester项目为例，3月28日首批123伙开盘当日售罄，发展商随即于4月6日加推39伙，平均折实呎价22198港元（1呎约等于0.09平方米），较首批高出约4.57%。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮将此定性为“经典复苏期策略”——在不破坏市场动能的前提下，试探买家对价格的承受上限。

黎剑明表示，部分发展商手头的存货量依然不少，因此，虽然香港楼市销售畅旺，其也不敢贸然大幅加价。因此，他们多数选择轻微调升价格，目前市场对这种温和涨幅仍能接受。不过，那些已经卖得仅剩少量单位的地产项目，发展商就会趁机将售价大幅提升。

市场火热之下，普通买家想要顺利“上车”并不容易。伊娜表示，对于新房而言，如果是招标出售，则往往是价高者得；如果是抽签出售，那么“大手客”拥有压倒性优势，而散客抽签全凭运气，买货尾也要拼手速。而对于二手房市场，由于市场火热，卖方反价、封盘的情况频现。

“虽然今年大家都很想买香港房产，但相较于去年，要花更多的时间、精力和钱才能买得到了。”她说。

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