老破小卖爆了

最近很多人吹爆了的小阳春，其实从整体来看并没有太大异常，不过是房价跌幅放缓了而已，不过本来一季度房价跌幅一向就比较慢，真正的考验基本都在下半年。

但是有一件事还是比较出乎我意料的，就是个别城市的老破小成交量大涨。

这个“个别城市”，其实就以上海最出名。网上有不少人都在吹，上海二手房交易量创下了五年新高，然后说房价要上涨了。

量只能辅助预测价格，但是跟价格不是绝对的正相关。之前有很多月份一些核心一二线城市都有过成交量大涨的时期，但是不妨碍房价不停的下跌。

但是上海成交量本身，还是值得吹一吹的，能够往21年房地产最火热的时间点靠拢了。不过从结构上来看，这轮房子成交量并非普涨，而是由老破小带领的上涨。2025年，上海300万以下二手房成交占比高达63.86%，创近6年新高。

大家不要以为北京上海的房子都是大几百万起步，其实大把大把只有两三百万的老破小，甚至郊区还有很多几十万的房子。

北京上海房子的平均成交价，只有300万左右，想不到吧。这个世界上，普通家庭才是大多数，即使是京沪也一样。

不仅是上海，其他很多城市老破小都卖爆了，之前我就写过有人一年在成都买了8套老破小，感兴趣可以看下：抄底楼市，一年买了8套老破小？

在“房价要跌”深入人心的现在，为什么老破小能够逆势买爆呢？

核心就在一个性价比。

下图是一些重点城市“老破小”租售比（租售比=（月租金×12）/房屋总价），可以看到上海老破小租售比已经有2.45%了，远超平均的1.8%；还有成都、武汉这些城市，老破小租售比甚至能够达到3%以上。

8个重点城市平均租售比为2.67%，明显高于1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期国债收益率以及2.0%的3年期大额存单利率。同时，与3.06%的房贷利率相比，也已基本持平。考虑到部分城市房贷利率已低于3%，这意味着在按揭贷款的情况下，租金收入已基本能够覆盖月供。

租金回报率能够比房贷利率还高，意味着这类房子已经有了投资的可能性。当然还要综合考虑房价下跌、老化、空置率、潜在的房地产税等，不能光看租售比这一个指标。但总体来说，这笔帐至少值得开始算了。

假设有一套总价180万的老破小，首付不到30万，按照目前的房贷利率，月供6000出头，但是租金4000多，夫妻两随便一点公积金就可以覆盖了，几乎没有压力，这算下来貌似比租房还要划算一些。

这轮老破小“牛市”，有个重要原因就是刚需被积压太久了。这几年不断有人来问我，现在房子能不能买，当然我都是说的非刚需不要买，刚需也尽量往后拖，最好拖过急跌期，缓跌期拖不过去就算了。这件事也证明，现在有很多家庭是有住房需求的，只不过由于算不过经济账，所以在等而已。等经济账能算过来了，被压制几年的“半刚需”就能释放出来。

在去年这个时候，很多人都说老破小千万不能碰，要买就买次新。这些“专家”的理由是次新之前几年跌的少，老破小跌得多，所以次新比老破小保值。

如果看历史走势就能预测资产未来的价值，那我建议你马上去股市，很容易实现财富自由。

所以大家要明白，决定资产涨跌的不是过去价格走势，而是真实价值跟现有价格的偏离程度。之前老破小价格虚高，但是过去几年泡沫被去掉后，反而性价比凸显。大家等着看吧，一些零几年的低档次“次新房”，之后还会有一轮惨烈的下跌。

说了这么多，那老破小现在能不能买呢？

对于非刚需来说，如果老破小处在人口流入的城市的市区（核心一二线可以放宽到近郊，但要有地铁），并且遇到租金回报率比较高的房子（一线3%，核心二线3.5%，其他人口流入城市4%），并且你的理财能力一般（年化收益率3%以内），那么可以考虑购买。

对于刚需来说，只要是捡漏房都可以买。虽然达不到我上面说的条件，之后应该会亏，但是现在老破小泡沫已经不大了，就算亏损，比例也不会高，对于刚需来说是可以承受的。因为老破小的急跌期已经过了，之后都是阴跌期，比如每年跌个1%、跌5~10年，对于刚需来说没有那么多时间去等待最低点的。

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