天津买房的“新三大件”

天津买房“三宗宝”：地铁、学校、大商超。

时代在发展，社会在进步。

现在的买房主力，看到这老三位，已经没有当年的“冲动”了。

取而代之的是“新三大件”。

即城更、教育、新产品。

这种趋势越来越明显，有没有发现？当下叫好又叫座的新盘是不是都和城市更新沾点边？

配套完善不说，还得要好界面。

于是，买房子看的不只是房子，而是生活。

典型的既得好用，又得好看。

4月的数据刚刚出炉，市区新盘排名很能说明问题。

TOP10中具备“三大件”的楼盘占到6成，完全对应了买房人的喜好。

要知道，这可是一张张房票投出来的。

其中比较有代表性的是津铁格调罗宁花园，河东套数冠军，市区套数第6。

为什么说它有代表性？

胜在确定性！

从城更，到教育，再到产品，都出现了实质性的进展。

在河东老城打造出了一个“全能型城市”。

天津最重要的城市更新之一

天津的城市发展主要靠两条大腿，一个是城市更新，另一个是存量盘活。

前者，已经如火如荼的展开了。

目前，仅市内六区已启动的大型片区类项目就有23个。

全市近50个项目同步推进，覆盖面广、力度大。

建成一批、推进一批、规划一批。

政府的钱投在哪，建设意愿就在哪、发展就在哪。

透过城更，就能看出天津要重点发展的板块。

要知道，天津的城市更新有三大主体，项目一盘就包含了两大巨头。

作为津铁格调罗宁花园的“城市底盘”，井冈山路城市更新是天津最早且最重要的城更之一。

该城市更新由天津轨道交通集团主导开发，整体更新范围就高达70万方，从路网、商业、住宅、教育、生态、乃至生活方式进行“全维重构”。

相比正在进行的城更项目来说，段位更高、兑现度更强。

毫无疑问，项目业主是可以抢先享受建设成果的。

简单概述井冈山路城市更新的建设成果，实现了“三大修复+两大进阶”。

三大修复+两大进阶

越发达的板块，烟火气、城市资源就越丰富。

但随着时间的推移，也会有很多“城市病”暴露出来。

针对于井冈山路周边现状，进行了三方面的修复，这座“中环内的新城”已初露峥嵘。

第一，老旧社区修复。

井冈山路城市更新规划对21个老旧社区进行改造。

目前，已完成提升改造超过总工程量的70%。

排水设施、建筑外檐、公共活动空间及绿地改造等全面升级。

这项关乎于重大民生的工程完成之后，将会让片区内的居民幸福感直接翻倍，生活方式也将得到全方位的优化。

社区改造实景图

社区改造实景图

第二，道路系统修复

客观说，原来板块内存在一些“断头路”，已经成为居民的眼中钉、肉中刺。

城更开始之后，终于下决心将其连根铲除。

其中，瑞金路、赣州路、古田路今年将进入实质施工阶段，彻底改善周边通行，解决居民的生活痛点，实现高效出行。

概念性方案

第三，情感修复

有一说一，那么多的城更项目很多都难找到或者关注到居民的“共情点”。

甚至，城市焕新之后让人们感觉到陌生，原来的配套搬迁、地标拆除……反而失去了情感寄托。

实际上，现在不论是天津还是全国，城市更新都有一条准则，就是修旧如旧。

说白了，就是重视在地文化的保留。

这方面，井冈山路城市更新就做到了居民的“情感修复”。

在天津80后、90后心中都有个大象滑梯。

今年4月，片区内“大象滑梯乐园”就已正式建成并开放。

大象滑梯乐园实景图

大象滑梯乐园实景图

通过对城市资源的重新整合，融入在地文化，并投入“人文情怀”。

在改善居民生活环境的同时，让生活更具文化。

在一定程度上，更是一座老城文化的传承，让后辈感知在地文化，引起幸福共鸣。

相比金钱上的投入，情感上的营造更珍贵，实施起来难度也更高。

客观说，这也是当前社会中最为缺失的。

在解决“城市病”的基础上，井冈山路城市更新还对板块吸附力进行了提升。

优质教育和创新住宅已经成为公认的吸引增量的两大抓手。

为此，片区在这两方面进行了升级。

教育的“一扇窗”

之前我们曾说过，天津是一座“学区城市”，而且是全国顶流。

因为，天津是地狱模式下的高考洼地。

咱们的近邻河北省，不仅考生多，一本上线率仅有20%出头。

天津则是Easy模式。

同时，天津也是800万北漂的出口，北京一年只有区区7000人能拿到户口。

于是，天津就把教育优势彻底发挥。

用集团化办学、九年一贯制学校接棒“市五所”时代。

不仅给学上，还要给好学校。

为什么津铁格调罗宁花园能够出圈？

相信大家对于今年的“学区季”体感很强烈。

正因为天津的教育热区在政策上全面收紧，转学、入学均有限制。

所以，促使带学区的新盘占到了舞台的正中央。

项目周边的九年一贯制学校被家长们死死盯上了。

九年一贯制学效果图

该所学校与项目仅一路之隔，占地约2.7万平米，建面约1.83万平米，将引入“河东实验+天津七中”的九年一贯制优质教育体系，学校已于去年10月开工，目前已进入施工加速期，预计2027年与住宅同步交付。

九年一贯制学校实景图

九年一贯制学校实景图

在市区入学政策全面收紧的趋势下，这里为家长开了“一扇窗”。

更重要的是，津铁格调罗宁花园不止为孩子提供了“优质学籍”，还开创了此前从未有过的生活方式，重新划定了“居住高度”。

居住的“体系化”突破

有一说一，津铁格调罗宁花园已经对周边社区形成了“代际碾压”。

从项目规划上，呈现出体系化突破。

首先是居住结构的突破。

传统社区就是一张平面图，用铁艺围栏进行围合。

而项目利用抬高约5.4米的架空层设计开创了立体住区，约2.0的容积率搭载了6成的改善洋房，舒适度爆棚！

示意图

规避了雨季内涝、地下停车、社区不利因素、日常安全等多重痛点，把人车分流、园林景观做到了极致。

让业主真正生活在一个自然惬意的环境中。

尤其搭载了格调品质的中式园林，高山流水、叠墅瀑布等让园林景观更有层次、更加立体，增添了社区的趣味性和圈层感。

津铁格调罗宁花园效果图

津铁格调罗宁花园效果图

而且，空中园林能与社区街景实现对望，整体景观视野更加开阔，丰沛了城市景观。

这种设计在片区之内无疑是颠覆性的。

其次归家体验上的突破。

大多数社区，采用的都是“点对点”的出行，即社区至公共交通站点，路上没有什么“风景”。

即便利用所谓的酒店化设计增加归家仪式感，也缺乏一定的功能性。

项目在这方面进行了两重设计。

第一，对红线外景观进行了设计重建。

相信把莎翁庭院描述成是河东目前最美的街景，没有人能反驳。

津铁格调罗宁花园莎翁庭院实景图

这座庭院早就是天津人心中的网红打卡地标了，也凸显出格调是有提升城市价值基因的。

这幅“美图”的呈现，为社区填充了情怀与文化底蕴。

第二，打造商业街区。

客观说，现在很少有房企投入成本建造商业街区。

毕竟，后期的运营成本和管理难度都比较高。

项目对标香榭丽舍大道，设置了双面高山流水盆景、四时花卉绿植，连地面铺装都质感满满。

规划了多样化休闲空间，引入最前沿商业形态，构建活力高端的繁华生活场。

目前部分商业已经达成意向签约。

津铁格调罗宁花园实景图

津铁格调罗宁花园实景图

这样一来，不仅极大地提升了生活便捷度，还丰富了业主归家途中的场景，赏景、购物均有更好的体验。

最后，生活内核的突破。

一方面，建筑立面的颜值出众。

玻铝立面，IMAX巨幕，倒映出城市天际线的同时，还能长久保鲜。

造型勾边，呈现艺术级的建筑美学。

津铁格调罗宁花园效果图

另一方面，户型设计上体现出强大的“后发优势”。

最直接的是利用高附加值空间，提升实际使用面积。

打比方，同样是100平米的户型，以前的户内面积也就80平米，现在能达到90平米甚至100平米。

来看项目近期加推的小高约89平米和102平米户型。

津铁格调罗宁花园建面约89平米户型图

别看约89平米是个小户型，但功能上一点不输阵。

试问，市面上同等户型哪款产品能做到主卧套间，双卫设计的？

这款就做到了。

不仅如此，储物功能、书房、餐厅等功能区一个都不少。

这都归功于户型的后发优势。

津铁格调罗宁花园建面约102平米户型图

约102平米户型更是如此，你可以把它看作为上一代的110平米的户型。

之前改善户型的生活阳台、储物间、衣帽间，应有尽有。

在主卧还做了一个270度的转角窗，整体尺度更加开阔。

此外，项目还将加推约107平米的洋房产品。

津铁格调罗宁花园建面约107平米户型图

约5.4米的宽厅，直接把室内的空间感拉满。

大开间、短进深，充分诠释出改善的尺度。

三间卧室的开间基本一致，实现居住平权，也能应对生命周期的变化。

而且，这样的面积段在总价上对买房人来说很友好。

加量不加价！

楼市集中化

天津楼市，少部分火焰，大部分海水。

市场集中化越来越明显。

尤其是整个顺驰桥板块，新三大件全面具备。

使得这里成为买房人预期最强的板块之一。

要知道，去年楼市40个板块中，有3个板块占据市区总成交量的三分之一，跃升市场龙头。

其中就包括顺驰桥板块。

随着城更的不断深入，它的地位更加坚实，而津铁格调罗宁花园就是龙头中的龙头。

当下市场回暖，除了政策和产品的突破，最重要的是让买房人的预期回归。

凭借着城建红利，优质教育和产品创新的优势，项目开始一枝独秀。

房票的选择就是最好的证明。

注：文中的户型面积，均为建筑面积。