上海动迁征收高频问题100问（1.0版）-第二篇：私房篇

第三篇：私房篇

26. 问：私房征收补偿款归谁所有？
答：私房的征收补偿款原则上归房屋所有权人所有。如果房屋是多人共有（如夫妻共有、继承共有），则补偿款归全体共有人所有，按产权份额进行分割。

27. 问：私房产权人去世了，征收补偿款怎么分？
答：补偿款作为产权人的遗产，由其法定继承人或者遗嘱继承人继承。如果继承人对征收补偿款的分配有争议，需要先通过继承诉讼确定各自的份额，再进行分割。

28. 问：私房未经批准翻建、扩建的部分，征收时给补偿吗？
答：这取决于认定结果。如果在征收前被认定为违法建筑，则不予补偿。但实践中，许多历史遗留的翻建、扩建（如1981年前建造）会被给予一定的“未见证面积补贴”或“建筑残值补偿”。这部分补偿款通常归实际出资建造人所有，而非原产权证上的人独占。

29. 问：私房内有户口，但户口不是产权人，能分补偿款吗？
答：私房征收主要看产权，不只看户口。如果户口在册人员不是产权人，也不是实际使用人，通常无权主张分割补偿款。但如果户口在册人员是该房屋的实际实际居住使用人（如产权人的亲属），且他处无房，可以主张居住保障，或者分割搬家费、居住补贴等费用。

30. 问：私房的宅基地证或土地证面积与实际不符，按哪个算？
答：有证的按证载面积。对于未登记的建筑，如果是在1981年之前建造并有历史资料证明，可由房屋调查机构实地丈量，按实际丈量面积认定；1981年以后未经审批的改扩建，一般不予认定建筑面积。

31. 问：私房征收时，非产权人的实际居住人（如租客）有补偿吗？
答：租客通常不直接与征收部门发生补偿关系。租客的权益由其与房东的租赁合同约束。租客可以要求退还押金、解除合同的违约金等。但如果是合法的经营户（非居住房屋），租客可能享有停产停业损失补偿、设备搬迁费等，这部分费用归实际经营人所有。

32. 问：私房存在产权纠纷（如兄弟争产），征收部门怎么处理？
答：在产权纠纷未解决的情况下，征收部门通常会暂缓发放补偿款，要求当事人在规定期限内通过民事诉讼（确权之诉、析产之诉）确定产权归属，或者要求所有争议方达成一致意见并公证后，再发放补偿款。

33. 问：私房院子里的空地（院落）是否算入补偿范围？
答：根据司法解释，国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，一并予以征收补偿。因此，独用院子通常是有补偿的。

34. 问：私房如果被认定为“危房”，征收时会更有利吗？
答：被认定为“危房”通常意味着房屋本身价值低，但这反而可能触发“旧城区改建”的征收条件。征收补偿的标准主要是基于区位和面积，而非房屋本身的新旧程度。危房的重置成本价会低于普通房屋，但土地使用权价值依然很高。

35. 问：私房是夫妻共同财产，但房产证只写了一个人的名字，征收时怎么办？
答：虽然登记在一方名下，但如果是婚后购买或建造，属于夫妻共同财产。征收时，需要夫妻双方共同签字确认补偿款的归属。如果一方擅自签约领取款项，另一方可以向法院起诉要求分割补偿款。

36. 问：私房继承中，有遗嘱和没遗嘱有什么区别？
答：有公证遗嘱或自书遗嘱的，按遗嘱执行，遗嘱指定的继承人获得补偿款。没有遗嘱的，按法定继承，由配偶、子女、父母等第一顺序继承人平均分配。存在遗嘱争议的，需先打继承官司。

37. 问：私房改扩建部分虽然无证，但我住了几十年，能获得全部补偿吗？
答：不能获得全部。虽然你作为出资建造人，有权分割改扩建部分的补偿款，但这部分利益仍需在全体产权人中进行分配，因为你是在他人享有土地使用权的土地上进行的加盖。通常法院会判决出资建造人适当多分，但产权人也能分得一部分。

38. 问：私房用于经营，如何证明“非居”性质以获得更高补偿？
答：需要提供营业执照、税务登记证明、实际经营照片、完税凭证等。如果房屋是住宅，但实际一直用于经营（如“住改非”），通常可以协商给予一定的停产停业损失补偿，但很难完全按商铺标准补偿。

39. 问：私房共有产权人之一不同意签约，征收协议能生效吗？
答：征收补偿协议需要由房屋所有权人（或经授权的代理人）签字。如果共有产权人中有人不同意签约，在签约期限内无法达成一致，征收部门可能会对该户作出征收补偿决定，将补偿款提存，由共有人通过诉讼分割。

40. 问：私房征收的评估时点是哪一天？
答：评估时点通常是房屋征收决定公告之日。如果征收过程拖延太久，房价发生大幅波动，被征收人有权要求以更接近实际补偿的时间点进行评估，否则可能显失公平。