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万科深业·湾中新城，打造建面约155万㎡地标综合体，引入教育（小学+幼儿园）、市民中心、风情商业街等一站式生活配套，周边还有学校、生态景观、医疗等，满足全家人生活所需。住在这，不仅生活便捷，而且近享自然之美，可盛纳生活的无界想象。

楼盘基础档案

• 楼盘名
• ：万科深业・湾中新城（别名：万滨前湾花园）
• 位置
• ：中山市翠亨新区马鞍岛兴湾路（深中通道口约 3 公里）
• 开发商
• ：万科集团 + 深业集团（双国企）
• 总占地
• ：约 66.9 万㎡（约 1003 亩）
• 总建面
• ：约 155 万㎡（超级滨海综合体）
• 容积率
• ：高层约 3.5；低密洋房约 2.0
• 绿化率
• ：30%
• 总户数
• ：约 2340 户（住宅）
• 车位
• ：约 3670 个，车位比约 1:1.3
• 均价
• ：高层 1.6-1.8 万 /㎡；洋房 2.1-2.3 万 /㎡（2026.4）
• 总价段
• ：高层 69㎡≈110 万起；79㎡≈125-145 万；89㎡≈147-170 万；122㎡≈200-230 万；198-227㎡≈400-500 万
• 交付标准
• ：精装交付（万科标准）
• 交付时间
• ：2024 年 6 月 - 2025 年 4 月（部分已现房）
• 物业
• ：万科物业（一级资质），物业费 3 元 /㎡/ 月
• 核心定位
• ：马鞍岛唯一对望前海的滨海地标综合体，集住宅、商业、会展、码头、教育于一体

二、地段与交通（深中通道首站，海陆空轨四维交通）

1）轨道交通

• 深中通道
• ：距西侧出入口约 3 公里，2024 年通车，15 分钟直达深圳前海 / 宝安
• 中山港新客运码头（家门口）
• ：国家一类口岸，已通航，30 分钟直达深圳福永 / 蛇口、香港、澳门
• 广州地铁 18 号线南延（规划）
• ：毗邻翠亨新区站，直达广州珠江新城
• 南珠中城际（在建）
• ：香山站 / 翠亨新区站，30 分钟到广州 / 珠海

2）陆路交通

• 岛内路网
• ：未来大道、香山大道等 85 条规划路，完工率约 80%
• 高速
• ：中开高速、广澳高速，5 分钟上高速，30 分钟到中山城区 / 珠海

3）核心优势

• 深中通道 + 码头双枢纽
• 深圳前海 15 分钟 + 水上巴士 30 分钟，跨城通勤首选
• 马鞍岛 = 中山 “前海”
• ：政府重点打造，承接深圳产业外溢，70% 企业来自深圳

三、配套（全维兑现，商业 / 教育 / 生态已落地）

1）商业（9.3 万㎡水街 + IP 乐园，已部分开业）

• 湾中水街（9.3 万㎡）
• ：岭南风情滨水商业，引入国际品牌、米其林餐厅
• 室内主题乐园集群（亚洲首个）
• ：芭比、史努比、变形金刚等 17 大 IP，湾区亲子新地标
• 已入驻
• ：肯德基、咀香园、无界 Space 简餐店，下楼即享便利

2）教育（目送式全龄教育，2025 年开学）

• 自带 36 班公立小学 + 2 所幼儿园
• ：阅湾府幼儿园已建成，纪念小学 2025 年秋季开学
• 周边名校
• ：中山纪念小学（省一级）、西湾外国语学校（双语）
• 全龄规划
• ：马鞍岛共规划 40 所学校（13 小学 + 9 中学 + 18 幼儿园）

3）生态（3 大公园环绕，5 万㎡无界公园已开放）

• 无界公园（约 5 万㎡）
• ：已开放，含宠物区、露营区、儿童乐园
• 滨河公园 + 滨海公园
• ：项目自带，一线江景 / 海景
• 周边市政公园
• ：翠亨国家湿地公园、翠湖公园、滨海沙滩公园

4）医疗与产业

• 医疗
• ：7 大医疗机构（2 所三甲 + 湾区国际医疗城）
• 产业
• ：华润燃气、名创优品、哈工大机器人研究院等龙头企业落户

四、产品规划（4 大住宅组团 + 公寓 + 商墅，全业态覆盖）

1）曦湾府（F27 地块，已交付）

• 业态
• ：8 栋高层（26-33 层）
• 户型
• ：79-249㎡三至五房
• 特点
• ：中央园林 + 泳池，内外双园景

2）睿湾府（F26 地块，在售）

• 业态
• ：6 栋高层（26-33 层）
• 户型
• ：69-138㎡二至四房（刚需主力）
• 特点
• ：面积最小、总价最低，低门槛上车马鞍岛

3）阅湾府（F25 地块，在售）

• 业态
• ：8 栋高层（26-33 层）
• 户型
• ：79-105㎡三至四房
• 特点
• ：近小学 / 幼儿园，目送式教育首选

4）原墅（低密洋房，在售）

• 业态
• ：11 栋洋房（9-11 层，1 梯 2 户）
• 户型
• ：89-256㎡四至五房（高端改善）
• 特点
• ：容积率 2.0、绿化率 35%、一线海景、私密性强

5）公寓 + 商墅

• 湾中公馆（公寓）
• ：29-66㎡精装 LOFT，40 年产权
• 商业别墅（45 席）
• ：300-450㎡，使用率 240%，带 110㎡露天花园

五、主力户型详解（2026 年 4 月在售）

1）高层 69㎡（两房一卫，入门刚需）

• 实用面积
• ：约 75-78㎡，使用率 108%
• 格局
• ：三开间朝南、LDK 一体化、5.7 米阳台
• 总价
• 110 万起

2）高层 79㎡（三房两卫，刚需爆款）

• 实用面积
• ：约 85-88㎡，使用率 108%
• 格局
• ：南北对流、客厅开间 3.6 米、主卧套间
• 总价
• 125-145 万

3）高层 89㎡（三房两卫，主流刚需）

• 实用面积
• ：约 96-99㎡，使用率 108%
• 格局
• ：南向阳台、U 型厨房、全明户型
• 总价
• 147-170 万

4）高层 122㎡（四房两卫，改善主力）

• 实用面积
• ：约 132-135㎡，使用率 108%
• 格局
• ：横厅设计、四开间朝南、南北双阳台
• 总价
• 200-230 万

5）洋房 198-227㎡（四房三卫，海景大平层）

• 实用面积
• ：约 215-245㎡，使用率 110%
• 格局
• ：专梯入户、270° 一线海景、双主卧套间、独立家政间
• 总价
• 400-500 万

六、园林与会所（滨海度假风，全龄高端配套）

1）园林（现代滨海风，30% 绿化率）

• 风格
• ：东南亚度假风 + 滨海元素
• 景观
• ：中央镜面泳池、风雨连廊、阳光草坪、四季花境
• 全龄空间
• ：儿童乐园、青年健身区、长者康养区、宠物友好区

2）会所（约 1500㎡下沉式会所）

• 恒温泳池
• ：25m 标准池，四季可用
• 功能区
• ：健身房、私宴厅、茶室、童玩天地、行政酒廊

3）架空层（全楼栋 6 米层高）

• 每栋架空层设不同主题：会客、阅读、健身、儿童、棋牌、邻里交流

七、深度分析

✅ 核心

1. 双国企开发 + 万科物业
2. ：交付稳、品质高、物业好，马鞍岛最靠谱大盘
3. 深中通道 + 码头双枢纽
4. 15 分钟到深圳前海，跨城通勤首选
5. 超级综合体配套全
6. ：商业、教育、生态、医疗、产业全配齐，自给自足大城
7. 产品丰富，门槛低
8. ：69㎡110 万起，刚需到顶豪全覆盖，上车马鞍岛最低门槛
9. 一线海景 + 低密洋房
10. ：高层看江 / 园景，洋房看一线海景，居住舒适度高

【项目名称】万科深业·湾中新城

【项目地址】中山·马鞍岛·深中通道口约3公里

【项目特色】岛上唯一对望前海的滨海综合体

【项目品牌】世界500强万科深圳市国资委直管企业深业联合出品

【占地面积】约1153亩

【总计容建筑面积】约175万㎡

【容积率】约3.5 （住宅部分）

【绿化率】≥30%（住宅部分）

湾中上城，占据“天时地利人和”多重利好，以此为契机，匠造大湾区一站式乐游目的地。

区别于“公园x商业”为消费模式的深业上城，湾中上城采用了“IP乐园x滨水商业”的全新模式，规划亲水商铺与观景平台，更通过水系串联商业空间，实现景观与商业深度融合。

湾中上城整体规划建筑面积约10万㎡滨水商业街，结合国际IP、岭南文化体验、滨水夜经济三大引擎，打造开放式商业街区，营造“全时全域”消费场。

• 延续顶流商业基因，由深业商管团队运营，打造继深圳深业上城之后的第二座“上城”
• 携手美泰、孩之宝、沃贝、绘儿乐四大国际IP集团，引入集团旗下10+头部IP，打造孩之宝、美泰、沃贝三大室内主题乐园，配套以IP主题酒店、餐饮及零售等丰富业态，形成多元商业矩阵。

魔法世界芭比屋效果图

五大业态

为营造多元沉浸式消费体验，湾中上城更规划出欢乐时光、悠闲水岸、粤韵风华、香山印象、旗舰品牌五大业态分区，营造湾区一站式微度假目的地。

效果图

延续“小镇”DNA，融合中山历史文化与美食之都，本商业街区更有四大特色地标，形态各异，错落分布各处。

效果图

• 地标1：因靠近魔法世界乐园，规划打造环球餐饮
• 地标2：最西侧位置可直面整条水系风貌，规划打造品牌旗舰店
• 地标3：被中山特色餐厅包围的地标，规划打造岭南名片非遗文化博览馆
• 地标4：最东侧的位置，规划打造商业潮流与漫调生活综合体

值得一提的是，湾中上城融合了中山岭南文化。有惊喜有态度！

滨水街区中，从五桂雄峰、东海十六沙、古镇水乡到中山新港，超6000年中山及岭南文化的传承，营造四大水系风景，为水街提供舒适怡情的滨水赏景及丰富多元的南国人文体验。这就像是打开一个历史卷轴，从西侧到东侧，看到中山历史到现代的演变过程，亦见证了中山不断向东发展，向湾区融合的美好图景。

效果图

湾中上城的抱负远不止打造商业地标，更致力于成为中山文化的当代载体。项目通过创新场景营造，将城市历史文脉转化为可触摸、可参与的全维度沉浸体验，让这里成为湾区微度假目的地。

户型品鉴

同等面积多出市面上其他产品一个卫生间。从单身到三代同堂，每个家庭阶段都能有舒适的体验

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