京深大涨、广沪升温，五一楼市延续“小阳春”

（来源：中国商报）

转自：中国商报

中国商报（记者 周子荑）4月28日召开的中共中央政治局会议要求努力稳定房地产市场，再次释放了我国将持续促进房地产市场平稳健康发展的明确信号。

随后，深圳、广州、天津、武汉、苏州等核心城市密集出台限购松绑、提高公积金贷款额度等举措。受此催化，2026年五一假期（5月1日—5日），全国楼市呈现“一线企稳、强二线稳步筑底、三四线分化”的格局。

中原地产首席分析师张大伟认为，今年五一假期楼市的整体特征为“一线普暖、强二线分化”，整体呈现量升、带看暴增、议价收窄，其中核心区域与刚需户型最为抢手。

在山东省青州市一家商品住宅楼盘售楼处，市民在观看沙盘。（资料图，图片由CNSPHOTO提供）

政策“多点开花”

连日来，深圳、广州、天津、武汉、苏州等城市密集出台楼市优化新政，覆盖核心区限购松绑、公积金提额、购房补贴等多重利好。

例如，广州将两人及以上家庭公积金贷款基础额度提高至200万元，符合多子女、购买“好房子”等条件的最高可贷360万元；深圳将家庭基础额度提高至130万元，叠加多重上浮后最高可贷351万元；苏州则将个人和家庭公积金基础额度分别提高至150万元和200万元，购买绿色建筑、改善型住宅或现房还可上浮。中指研究院表示，公积金政策已成为当前频次最高的政策优化方向。

张大伟分析，这一轮政策并非各自为政，而是自上而下统一响应——高层定方向，地方快速落地，“市场底”正加速到来。

一线城市领跑

中原地产研究院统计数据显示，五一假期，一线城市二手房成交数量比去年同期上涨约40%，二线城市二手房成交数量比去年同期上涨接近20%。

政策红利最先在一线城市得到验证。中原地产数据显示，北京五一假期前四天二手住宅网签139套，较2025年同期的81套增长71.6%。上海延续4月“十年新高”热度，日均成交260至280套。深圳假期前三天新房成交211套，同比上涨32%；二手房成交304套，同比大涨57%，增长趋势明确。

中指研究院数据也印证了整体回暖趋势：五一期间重点11城二手住宅网签量约2300套，同比增长26.7%。其中，北京、上海、深圳二手住宅网签量同比分别增长76%、16%、81%，京深两地市场活跃度显著提升。

据中原地产研究院数据，从4月整体来看，重点50城新房成交约1278万平方米，同比微降2%，跌幅持续收窄；而重点20城二手房成交数量同比增长17%。“二手房是今年‘小阳春’的最大亮点。”张大伟提出，4月上海二手房网签28742套，同比涨22.3%，创10年同期新高，北京、深圳同样处于近年同期高位。

刚需仍在“捡漏”

北京链家研究院高原表示，4月北京二手住宅网签17893套，同比增长14.9%，为近5年同期最高。从空间分布来看，中心城区占比小幅下行，昌平、顺义、门头沟等外围片区表现更为突出。尽管成交结构偏向外围，但交易均价仍环比上行1%，自年初已累计上涨4%，市场处于温和上行状态。

高原进一步分析，改善型家庭开始入市是4月市场的重要特征。120平方米以上、中等以上价位住房占比分别提升1.6%、1.4%，在实际涨价与结构变化共同作用下，交易价格延续上涨态势。新房市场同样受益于改善需求释放，4月全市新房成交近4000套，同环比分别提升20%和17%，可售库存同比下降6%，市场处于较为良性的状态。

一位北京地区的房地产经纪人对中国商报记者表示，今年3月、4月其所在门店表现较好，单月成交量约为十几单，很多刚需客户出手购买面积较小的公房，整体来看客户还是“捡漏”的心态居多。对于五一假期，他称门店前两天留人值班、后三天正常上班，“整体表现较为平稳”。这一体感与官方数据相互印证——网签量虽同比大增，但绝对量受出游分流影响，市场并未出现燥热。

是“点状热”而非普涨

尽管楼市整体热度有所提升，但市场分化依然明显。以广州为例，据广州市住建局数据，五一期间全市11区一手楼盘日均到访量同比增长30.8%，日均认购量同比增长50.1%，但热销项目高度集中于配套完善、定价合理的楼盘，如海珠保利海韵花园、荔湾聚龙湾源舍等优质改善项目。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者分析，公积金新政对总价400万至600万元的改善盘利好明显，而对200万至300万元的刚需盘影响有限。相比之下，缺乏核心卖点的近郊及远郊项目，表现与普通周末无异。

“整体市场分化依然明显。”中原地产首席分析师张大伟提醒，若要维持市场持续稳定，仍需更多政策跟进，包括进一步降低房贷利率、优化限购政策、加大购房补贴力度等。

对于5月走势，李宇嘉认为，市场相比3—4月会有惯性回落，加上五一出行热度较高，也会影响交易量。但广州和深圳目前的交易数据表明，5月不太可能出现类似去年的下滑，关键要看二手房挂牌量会不会再次大幅攀升——如果议价空间可控，维持在目前的较低水平，说明居民初步企稳的预期和心理状态维持住了。

结构性复苏趋势确立

综合多位专家观点，2026年五一楼市的温热，是政策松绑、需求积压、预期好转共同作用的结果，标志着楼市正式走出筑底阶段，进入温和复苏周期。

从短期来看，5至6月楼市将延续五一的热度，政策红利持续释放，二手房流动性保持高位，改善需求集中释放。

从长期来看，楼市将进入“稳交易、降风险、重民生”的理性时代。房价强分化将是常态，核心城市、核心地段的优质资产价值将进一步凸显。正如张大伟所言：“政策风口已经到来，市场拐点已经确立。”李宇嘉则强调，居民当前初步企稳的预期和心理状态能否维持住，比单月的成交数据更值得关注。