摩根大通：内地地产股“绿芽”已现，有望复刻香港地产复苏行情

五一黄金周数据出炉，内地楼市二手成交量同比跳涨31%——摩根大通随即发出信号：这一幕，像极了一年前香港地产的起涨时刻。

据追风交易台消息，5月7日，摩根大通发布中国房地产行业研究报告，作者为分析师Karl Chan团队。同日，汇丰也发布了题为《中国房地产：反弹尚在早期》的研究报告，两家机构罕见地在同一天对内地地产板块发出积极信号。

黄金周数据：二手成交同比+31%，“小阳春”延续

根据摩根大通报告引用的冰山指数（Iceberg Index）实时数据，五一劳动节5天假期内，25城二手房实时成交量同比上涨31%，延续了4月份+29%的涨势。

值得注意的是，这里的31%是实时成交数据，而非网签数据（网签通常滞后数周）。若按网签口径，黄金周期间同比涨幅为12%。

从城市来看，深圳、广州受节前新政提振，新房二手房成交均大幅改善；上海整体维持4月走势，华润置地旗下"翡云悦府"项目认筹率超200%；北京假期后半段随返京人流回升，带看和成交明显回暖；成都金茂锦棠项目5月1日单日销售达1.02亿元。

价格层面，根据冰山二手挂牌价指数，一线城市房价正在寻底——上海已从底部小幅回升+1.2%，北京、广州、深圳仍在小幅下跌，但跌幅已明显收窄。

这次反弹为何“不一样”？

摩根大通在报告中特别强调，本轮楼市改善有一个耐人寻味之处：没有明显的政策驱动

过去几年，内地楼市每一次阶段性回暖，几乎都能找到对应的政策节点——2022年11月“16条”、2024年4月“去库存”、2024年9月“止跌回稳”。但这一次，摩根大通表示，“最新的绿芽在某种程度上难以解释，至少没有明显的驱动因素。”

报告认为，可能的解释包括：股市回暖带来的财富效应滞后传导；就业市场边际改善；房价经历30%-40%的下跌后（已回到2015年水平）自然寻底；以及香港楼市强劲复苏（自2025年3月低点以来房价上涨15%）提振了购房者信心。

摩根大通认为，有机复苏比政策刺激更有价值——后者历史上只能带来短期效果。

对标港股：内地地产还在“第一阶段”

摩根大通将本轮内地地产股行情，与香港地产股自2025年4月以来的三阶段反弹进行对比。

港股地产的三阶段走法是：

• 第一阶段（绿芽期）：80天内上涨40%

• 第二阶段（观察期）：约6个月横盘震荡，市场评估复苏可持续性

• 第三阶段（确认期）：再涨约30%，市场确认反弹并非"死猫跳"

截至5月6日，港股地产自2025年4月低点以来累计上涨约78%；而内地地产股自2026年4月初低点以来仅上涨22%，恒生指数同期涨幅为4%。

摩根大通认为，内地地产目前仍处于“绿芽”的第一阶段。对标港股第一阶段40%的总涨幅，即便已经涨了22%，仍有约20%的上涨空间

如果5月、6月数据持续向好，真正的考验在7月和8月。若届时数据依然稳健，摩根大通表示将进一步提升对板块的乐观程度，届时参照港股第三阶段，还可能有超过30%的额外上涨空间。

国企领跑，这轮行情更“真实”

本轮反弹还有一个显著特征：国企跑赢，困境房企落后

自4月低点以来，国企地产股平均上涨约17%，而困境房企（如融创等）仅上涨约2%。这与以往政策驱动行情截然相反——过去几轮反弹中，困境房企平均涨幅高达278%，国企仅涨77%。

摩根大通认为，这说明本轮行情"投机性大幅降低"，正在吸引真实资金进行中长期布局，有望走出"慢牛"而非"过山车"。

摩根大通还指出，A股地产国企（保利发展、招商蛇口）自上一轮高点以来，相对港股同类标的跑输约15%

从估值看，目前国企整体市净率（P/B）约为0.63倍。若回归历史均值0.73倍，对应约16%的上涨空间；若升至均值上方一个标准差，则对应约39%的上涨空间。

投资者情绪：从“观望”到“入场”

摩根大通在报告中描述了投资者情绪的变化轨迹：

4月初，只有对冲基金（HF）在积极加仓，多数长线基金（LO）仍处于"观望"状态。但过去一两周，来自美国和欧洲的长线基金也开始表现出兴趣，部分投资者甚至将仓位从港股地产切换至内地地产。

摩根大通表示，"询问最多的标的是华润置地，其次是中海外（COLI）和贝壳。"部分对冲基金甚至通过新世界发展来布局这一主题。

汇丰同日发声：仓位仍轻，现在入场不算晚

汇丰在同日发布的报告中，与摩根大通的判断高度一致。

汇丰亚洲房地产研究主管Michelle Kwok表示，“尽管反弹持续，我们认为现在建仓并不算晚。”分析师认为，这仍是一个早期行情，甚至外资投资者也开始重新评估机会，而非单纯追涨。

汇丰指出，南向资金持续流入，整体板块持仓仍远低于历史峰值，“即便是华润置地，目前的持仓距离最高持仓上限仍有空间，不存在拥挤风险。”

汇丰将华润置地目标价从37.70港元上调至43.80港元，对应约32%的上涨空间，维持买入评级。理由包括：华润置地在深圳以70亿元人民币新获一宗优质地块（原世茂持有，2025年由深圳政府收回），预计可产生超过120亿元住宅可售资源，以及约11.6万平方米的商业综合体。

汇丰同时将中海外（COLI）和越秀地产均上调至买入评级，认为板块稳定化趋势正在强化，风险偏好正在回升。