借名买房四要素齐全 法院支持有权占有 房产纠纷律师

一、案件情节

陈女士的丈夫李先生与李甲是亲兄弟关系。2005年，陈女士家的房屋被拆迁，获得了购买经济适用房的资格。李甲当时是知青返乡，暂时没有住房，于是兄弟两家商量了一个方案：由李甲代垫购房款25万元，房屋暂时由李甲居住，等到李甲取得北京户口后，再无条件腾退房屋。
2006年12月，陈女士作为买受人与开发商签订了《北京市商品房预售合同》，购买了二号房屋，房款总价27万余元。这笔购房款全部是从李甲的银行卡中直接支付的。房屋交付时是毛坯房，李甲对房屋进行了装修，并且一直居住至今。
2008年11月，二号房屋的所有权登记在了陈女士名下。在此期间，所有的购房手续，包括商品房预售合同、刷卡凭证、购房发票、房屋产权证、入住证明、契税发票、补缴地价款收据、物业费票据、取暖费票据等原件，全部都由李甲持有保管。
多年过去了，李甲的户口已经迁入北京，并且也购买了自己的房屋，但是却一直没有腾退二号房屋。陈女士和丈夫李先生年事已高，身体不好，现在居住的房屋在5层没有电梯，生活非常不便。他们多次和弟弟李甲沟通，要求腾退房屋，但是都遭到了拒绝。
无奈之下，陈女士将李甲告上了法庭，要求法院判令李甲腾退二号房屋。
但是李甲却有不同的说法。他说，当初双方根本不是代垫购房款的关系，而是借名买房的关系。因为他没有购买经济适用房的资格，所以借用嫂子陈女士的名义购买房屋。双方当时有书面约定，房屋由他出资购买，购买后由他居住使用，满5年后经济适用房符合交易条件时，由陈女士配合过户到他名下。李甲说，他曾经多次催促陈女士配合办理过户手续，但是陈女士都以各种理由推脱拒绝。现在房价上涨了，陈女士就想反悔，这是背信弃义的行为。
李甲还向法庭提交了一份《协议书》，上面写着："二号房屋购买款及一切费用已由李甲支付；现居住权属于李甲，五年之后由陈女士过户给李甲。"但是这份协议书上陈女士的签字并不是她本人所签，而是由其丈夫李先生代签的。

二、法院评析

本案的争议焦点是：李甲与陈女士之间到底是借款关系，还是借名买房合同关系？
法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担举证不利的后果。
关于李甲提交的《协议书》，因为李甲也认可上面的签字不是陈女士本人所签，所以法院对这份证据不予采信。
但是法院同时指出，借名买房约定的形式既可以是书面约定，也可以是口头约定。认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：1. 房屋的出资情况；2. 房屋的占有使用情况；3. 购房票据及产权证书的持有情况；4. 对于借名购房有无合理解释。
法院逐一进行了分析：
第一，关于出资。陈女士说李甲只支付了25万元，而且这笔钱是她向李甲的借款，但是陈女士没有出具任何相关的收据，也没有提交其他证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。而从李甲提交的刷卡凭证，可以证明二号房屋系由李甲出资购买。
第二，关于占有使用。二号房屋由李甲进行装修，并且一直占有使用至今，这是双方都认可的事实。
第三，关于票据和证书的持有。购买二号房屋的原始票据及产权证书，全部都由李甲持有，这也是不争的事实。
第四，关于合理解释。李甲解释他借用陈女士名字购买经济适用房，因为他当时没有购房资格，这个解释是合理的。
综合以上四点，法院认定李甲与陈女士之间成立借名买房合同关系。二号房屋的原始购房合同签订于2006年12月28日，双方的借名买房合同关系应属有效。
鉴于李甲与陈女士存在借名买房关系，李甲依据双方有效的借名买房合同关系而占有、使用房屋，依法属于有权占有。因此，对于陈女士要求李甲腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持。
最终，法院判决：驳回陈女士的全部诉讼请求。

三、律师胜诉心得

这个案件有几个非常重要的胜诉关键点：
第一，证据是借名买房案件的核心。很多借名买房因为是亲属之间的口头约定，发生纠纷时举证困难。但是本案中，李甲保留了几乎所有的关键证据：购房款的支付凭证、所有的购房票据和产权证书原件、长期实际居住的证明。这些证据形成了完整的证据链，有力地证明了借名买房的事实。
第二，借名买房认定标准要牢记。法院在认定借名买房时，通常会综合考虑五个因素：协议，出资、占有使用、票据持有、合理解释。这几个方面都要有证据支撑，才能形成完整的证明体系。当事人在借名买房时，一定要有意识地在这几个方面保留证据。
第三，亲属之间更要讲规则。很多人觉得亲兄弟明算账伤感情，但是涉及房产这样的重大财产，口头约定的风险太大。即使是亲兄弟，也应该签订书面的借名买房协议，明确双方的权利义务，避免日后产生纠纷。
第四，经济适用房借名买房并非都无效。很多人认为经济适用房是保障性住房，借名买房一定无效。这种观点其实不对，例如北京承认在2008年4月11日之前的，各地要看具体的时间节点和当地政策。
这个案件告诉我们，借名买房虽然有风险，但是只要证据充分，法律是会保护实际出资人的合法权益的。但是我们还是建议，尽量不要采用借名买房的方式，如果确实需要，一定要做好证据保全工作。